三四线楼市大局已定:除非刚需,否则不要再碰

慧声说房 2019-04-12 08:48
【摘要】
“从某大行公布的2018年按揭违约客户样本数据来看,一线城市违约占比4.8%,二线城市违约占比45.8%,三线城市违约占比49.4%。”

今日,兴业证券发布了一份房产趋势报告。

其中一组数据引起了小编的兴趣。从某大行公布的2018年按揭违约客户样本数据来看,一线城市违约占比4.8%,二线城市违约占比45.8%,三线城市违约占比49.4%。

三四线楼市大局已定,最新报告:除非刚需,否则不要再碰

不得不说,二线、三线城市购房人的偿债能力远不足一线城市,即便一线城市房价高在天际,但一线城市还款违约的却不多。

是什么原因造成这一现象呢?

对于一线城市来说,目前房产成交的主力是置换型需求,置换需求客户已经享受过往多年来资产价格红利,客户质量较高。同时因换房需求是资产换资产,边际杠杆率较低,相比三四线边际杠杆率50%-70%的购房需求也更安全。

根据贝壳研究院的统计数据,核心城市改善性换房需求占比高达46.7%,首次置业占比37.8%。

通俗来讲,目前,一线城市买房的基本是卖一套小的再买一套大的,这样算下来,加的杠杆反而不如三四线热衷买新房的客户群体高。从2017年数据和2018年数据来看,一二线城市边际杠杆率大幅低于全国平均水平。

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从长远资产升值的角度来看,一二线城市显然更有潜力。一二线潜在土地供给弹性相对有限,未来商品住宅供应普遍是收缩的,相比依赖土地财政从而潜在土地供给弹性大的三四线城市,资产价格更有支撑。

上海在2011-2015年,商品住房用地实际供应2858.6公顷。而2016年到2020年,计划供应商品住房用地2000公顷。下降比例明显。

同样的城市还有北京,北京2017-2021年普通商品房用地计划供应2450公顷,较2011-2015年实际供应量缩减17%。此外,从2017-2021住宅用地供应计划和2012-2016年住宅用地实际供应面积来看,苏州下降56%,杭州下降31%,天津下降31%,武汉下降8%,成都、天津等城市持平。

土地供应紧张,地价自然不会便宜。面粉贵了,不能指望面包价格降下来。可以说,未来上述几个城市,房价下调可能性很低。

再看,近期发改委的“放宽落户”政策。

4月8日,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出(1)城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;(2)城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;(3)超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

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同时,《2019年新型城镇化建设重点任务》中还强调,对于收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

总结起来就是,大城市人口还要增加,而中小城市人口要瘦身。这样的政策明显是利于一二线城市的崛起!

加上,去年年底公布的新棚改计划,三四线城市前途更加黯淡。去年底各省公布的2019年棚改计划较2018年大幅度降低,其中河南同比下降77%,山西下降75%,浙江下降55%,四川下降42%。

三四线按揭违约多、二手房市场基本没有形成、又不缺乏土地供给,所以对于准备入手三四线城市房产的人,小编在这里提出一定要慎重!

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