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楼市回暖?醒醒吧 是房东和开发商联手出货!

叶檀财经 2019-04-14 07:08
【摘要】
“透过现象看本质,与房企大规模推盘、热情高涨拿地相反,杭州楼市各板块分化极大,成交刚刚回暖,联手出货恐慌才是事实。”

春节后,南京、杭州、苏州和成都等部分一线和新一线热门城市,成为楼市回暖先锋。

房企拿地、房东涨价,刚需摩拳擦掌凑首付。杭州出现房东一夜间撤单涨价的情况。

透过现象看本质,与房企大规模推盘、热情高涨拿地相反,杭州楼市各板块分化极大,成交刚刚回暖,联手出货恐慌才是事实。

01

没有抢!热卖的主要是刚需和网红盘

杭州3月小阳春,摇号中签率走低。

杭州日报房产研究院统计,3月有10个楼盘中签率保持在个位数,它们的共同点是性价比很高,从3月初的西湖国际城到近期的江与城,大部分项目均价稳定在2万元/平米左右,成为最受欢迎的一批楼盘。

新房快速推盘的同时,二手房签约量在走高。

透明售房网数据显示,3月25日到31日,杭州市区(不含临安)二手房共签约2369套,创近10个月新高,环比增长10.3%。尤其主城区一些单价在3万左右、建筑年代较新、一二手房价差较小的房源,成为刚需客主流选择。

注意了,不是普遍回暖,只有网红盘和高性价比楼盘,中签率才低,杭州各板块分化很大。

比如萧山南部卧城板块,有超过10个项目待售,位置较差的楼盘不用摇号。在城东新城,三湘印象森林海尚,凭借版块内唯一90平米小户型,吸引了一批购房者。同区位其他项目都是大户型,总价高,同质化竞争激烈,人气不足。

临安市场3月转暖,但由于在售楼盘众多,销售情况分化明显。滨湖新城、青山湖科技城一带复苏更快一些,有中介表示一周能卖出几十套,相比2018年年底有很大改观。

除了个别热卖盘,个位数的抄底中签率并不多见,不用摇号依旧是常态。很多高价盘还没有上市,不要指望这一轮小阳春持续很久,更不要指望杭州恢复两年前的热闹景象。

过去两年杭州楼市迅速上涨,主要因为严厉限价,产生无风险套利空间,新房遭抢购,加上高地价刺激,部分买不到的购房者转战二手房市场,推高整体房价。

现在大不一样,虽然高地价再度回归,但新房已经不是以前的新房,可以套利的新房越卖越少,陆续入市的是高地价楼盘。

02

房东坐地起价  刚需急不急?

春节过后,杭州余杭、江干、富阳三区进行了4场土拍,出让宅地6宗,平均溢价率35%,每一场土拍都是一场抢地大战,平均参与房企超过20家。

4月土拍继续升温,深深刺激了开发商的神经,连二手房房东也跟着躁动起来。

4月2日,杭州主城区祥符东单元和三塘单元两宗宅地被开发商秒抢,溢价快速封顶,自持比例都超过20%,两个板块楼面价均超过2万元/平米。

经历几轮土拍热潮后,杭州多个片区的房东,愿意降价卖房的明显少了,更多的选择不断询价和观望,绝不轻易松口降价。一套位于余杭区良渚镇的赞成美树88平米小户型,原本房东挂牌220万,第二天良渚勾庄地块成交后,房东直接要求涨价20万才肯卖。

根据我爱我家研究院的数据,二手房价格上调不是个例。

博奥城一套87平米边套房源,自交付后就是出租状态,户型没有改造过,挂牌价格360万,均价4.1万/平米。这套房源2018年8月挂出,2019年4月还没卖掉,最近房东却上调价格,涨了几万。

2018年底刚交付的德信君宸,挂牌量很大,基本以毛坯房为主。其中一套88平米中间套跃层,总价334万,均价3.7万/平米。中介表示,房东手里有四套房,这套房从2018年底挂出,没调过价,挂牌价原本就比较接近成交价,议价空间不大。

中介最明显的体验是,大部分房东降价意愿很低,4月以来进入卖方市场,房源成交相当迅速。

其实,从地价指标来看,杭州与前两年热门时期相差并不多。如果4月以后的土拍继续保持高温,有涨价心思的房东,必然会越来越多。

4月土拍市场,杭州将推出涉宅地块14宗,涵盖望江、笕桥、三里亭、金沙湖、艮北,和市中心文晖等多个热门板块,更高的溢价率在意料之中。

03

最长去化78个月  开发商房东加速出货

不仅开发商,银行也在配合,下调房贷利率。

2018年,杭州首套房利率最低上浮10%,最高上浮20%。2019年春节前后,首套房利率局部松动,部分银行最低上浮8%,个别优质客户最低上浮5%。

我爱我家门店表示,合作银行包括国有四大银行以及大多数商业银行,从3月中旬开始,首套房利率只上浮5%,二套房利率上浮10%。

之前只有中信银行个别支行,对优质客户给予首套房贷利率优惠。这一次调整,多家银行行动一致,房贷利率全面松动。

2016年,杭州首套房贷利率最低为基准利率85折。过去三年行情太火,居民部门贷款一路攀升,房贷资金紧张,导致房贷利率节节攀升。2019年银行资金充裕,为房贷利率下调提供了空间。

别以为,就这么涨下去了。从杭州整体楼市情况看,库存和消化周期偏高。

克而瑞数据显示,供应和成交同步回暖后,北京、上海和杭州三个城市仍处于供过于求的状态,供求比分别为1.98、1.84和1.11。其中杭州消化周期为7.28个月,环比上升30%,同比上升82%。

根据浙报传媒地产研究院2月的一份数据,杭州各大板块可分为四个层次:

一是去化周期1年以内的,代表性的有星桥、市中心、文晖。

二是去化2年以内的,比如艮北新城、老余杭中泰、东湖、下沙、闲林、良渚、大关、奥体、钱江新城等。

三是去化周期3年的,有大江东、丁桥长睦、崇贤、临平新城和滨江区政府。

四是去化时间最长的,包括城东新城、南部卧城、湘湖和萧山科技城,都在3年以上,萧山科技城去化周期长达78个月。

因为一城一策精准调控,杭州限价局部放松,部分地王盘价格突破原有板块体系。

接下来,因为高地价和各种新政,比如放松落户的刺激下,之前的地王盘终于可以卖得掉了。一二手房差价缩小,二手房终于也成了一个号的选择。加上,杭州人口大幅上升,超过千万就在眼前,需求是刚性的。

杭州和众多新一线楼市回暖,趁着刚需改善集中释放,房东联手开发商出货。

武汉绿地城 (在售)
均价:9500 /㎡
联系电话:400-0271717转198846
汉南区马影河大道(汉洪高速汉南出口处)
(责任编辑:郑军华)
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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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