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一季度上海楼市成交回暖,楼市反弹?真相是……

界面楼市上海 2019-04-15 08:45
【摘要】
“市场成交持续回暖并意味价格就会展开一轮反弹,从当前供求关系来看较为稳定,尤其是供应略大于成交的背景下要涨价谈何容易。”

每年恰逢三月,楼市的成交量都会比以往有所好转,今年的沪上“小阳春”终于在连续两年爽约后,迎来一波回暖行情。一季度,沪上楼市“回暖”的氛围也让有意买房的人开始焦虑起来,生怕错过了这波横盘。

“低谷反弹”,一季度沪上楼市确实回暖了

数据显示,在刚过去的3月,上海二手房成交量达到25931套,创下近两年半以来单月成交新高,同比去年上涨50%。上一次上海月度二手房成交超过25000套,要追溯到2016年9月的29417套。不少人表示,上海楼市终于回暖了。

据上海中原研究院数据显示,上海第一季度新房成交146.6万平方米,同比增加22.9%。从成交热点区域来看,远郊区域成为供应重点,以青浦、嘉定的几大新城为主,中环周边的三林、大场等区域也是市场重点关注区域。

△一季度上海楼市供应、成交走势(图片来源:大卢侃楼市)

从产品分类来看,3-6万元/平方米的产品占交易总量一半,这也符合上海进入改善时代的结构性需求,改善型、低总价吸引着诸多买家。

此外,10万+的项目也成交13万平方米,同比增加170.8%。

成交量回暖有多方面原因,其一,日前上海针对不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率作出了调整,利好市场。其二、季节性小阳春对成交量的拉升导致买卖双方心态也发生了较大的变化,对交易量上涨产生了一次的助推作用。

纵观上海3月二手房成交套数,逼近3万的二手成交量,创造了近30个月以来的新高,而上一次的上海单月份二手房成交过2万套,还要追踪到2016年,众所周知,那一年上海房价开始了新一轮的疯涨。

难道今年上海的楼市房价要追随2016年的脚步吗?

上海中原地产市场分析师卢文曦认为:虽然上海一季度新房、二手房的交易量在稳步回升的实数客观存在,但房价追随2016年的脚步并不会出现。

30万的“房票”解禁入市被过分夸大

一方面,3年前上海出台了“3.25”政策,其中,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

从时间节点计算,2019年第一季度,“325新政”满三年,当年那一批社保满2年或即将满2年却因改为5年社保限购而丧失买房资格的购房者,将迎来限购解封。

市场传言这个数字将高达30万人。卢文曦表示:不可否认,这些买家将成为一股不可忽视的市场力量,这一波需求也将使得上海楼市供求关系发生变化,但30万的“房票”经过有效考证,确实存在过分夸大。

而且考虑到需求转化的问题,具备购买资格不等于马上就会出手。其中,在市场较理想的状况下,平均每月至少可以增加1600多套成交量。但结合近3年月均1.9万的成交量,即便有这些“房票”选择入市,距离成交量的平均值还有约25%的差距。

因此,从供求关系来看,5年社保“解禁”的购房者入市,并不会如市场传言那般带动房价疯涨。

数万“动迁户”入市有待考证

城市的变革伴随着拆迁和新建,拆迁所引发的购房需求是刚需,但来自黄浦区、老静安、虹口区的数万动迁户即将入市的传闻也有待考证。市场回暖,可能和这一批次的人有一点关系,但是关系确实没有那么大。

综上而言,市场成交持续回暖并意味价格就会展开一轮反弹,从当前供求关系来看较为稳定,尤其是供应略大于成交的背景下要涨价谈何容易。新房的“压价”导致二手房价格也难有反弹的支撑,因此,二季度楼市将持续呈现量增价稳走势。

至于对购房者而言,还是那句话,市场有风险,投资需谨慎,无论是股市还是楼市,都是如此。只有在楼市上精耕细作,才能买到称心如意的淡市好房。

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(责任编辑:亿小白)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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