进入专栏  楼市头条 阅读更多内容 + 订阅

深圳投资客撑不住了!加杠杆太猛八成亏损!

樱桃大房子 2019-04-23 09:03
【摘要】
“最近在一个论坛上,贝壳研究院院长肖小平透露的很多数据让我大吃一惊。”

最近在一个论坛上,贝壳研究院院长肖小平透露的很多数据让我大吃一惊。

她说深圳今年卖盘增加很多,以链家系统的数据为例,今年3月份有6.3万套,去年3月只有3万套,一年翻了一倍。

我今天找链家的朋友帮我看了下最新数据,截至4月22日,贝壳找房上内部显示的房源数是67923套,但因为有些没有签委托,所以对外只显示了4.18万套。

因为很多业主撑不住了,这几年深圳房价保持稳定,投资客8成以上都是亏损的,政策看不到放松,继续持有成本太高,投资没钱赚,2年到期后只能马上抛掉。

一个中介公司的老板告诉樱桃,从现在放盘的房源来看就知道,大部分都是距离上次交易两三年的盘,几乎很少有满5年的房子。

“去年年底已经消化了很多笋盘了,比如龙华的壹城中心,小户型多,投资客扎推,当时3房最低卖到370万,投资客都是亏损卖的。”龙华的中介告诉樱桃,当时投资客是恐慌性的在抛盘,年后市场回暖,同户型卖到420万了,如果市场再次转冷,说不定后面又有人急着卖了,业主的心态也是随市场在变化。

2016年入场的投资客有不少是合伙投资的,当时头脑发热都看涨,本来就是计划做个短线,而且拿别人名字买,占用别人名额,肯定不能长期持有,不管赚不赚钱,2年后都计划抛。

这几年深圳居民加杠杆买房确实是加到了极致。有的人首付款不足,或者月供不够的,就利用银行消费贷套现来补充资金,一个银行三五十万额度,多申请几个银行支撑现金流。

昨天深圳2018年的统计数据出来了,深圳居民杠杠率(住户贷款占住户存款比例)达到创纪录的144.4%。住户存款余额13810亿元,住户贷款19942亿元。

应该已经超过厦门,勇夺全国第一了!

北上广都是存款多余贷款,只有深圳是贷款多余存款。

这个跟深圳是年轻人为主,喜欢贷款,风险承受能力较高有关。

而且深圳是草根城市,屌丝为主,也没有北京上海人有钱。

肖小平还说,从3月份成交的房源发现,深圳人的购买力在下移,很多片区的主流成交总价往下走,说明大家对自己未来的收入预期不乐观,对房子开始比较谨慎。

3月份二手房成交总价,在700万以上的只占8.8%,500-700万之间占14%,300-500万的占了38.5%,200-300万的占了26.3%,200万以下的占12.5%

我们对比一下前几年的数据:

2018年,以800万为分界线,800万以上的占比也有11%,700万以上应该还多两三个点吧。

其实中端购买力的透支在2018年就已经显现出来了,600-1000万之间的成交量去年就有所下滑,只有低总价才是市场主流,另外豪宅成交量也还有较好的表现。

今年深圳市场我4月3日写文章说了(深圳调控已三年,现在调整到什么阶段了?)今年3月份成交量5000套都不到,连小阳春都没出现。

为什么?

其实还是调整的不够充分!虽然深圳调控已三年,但房价还在原地踏步,有些片区甚至每年都在涨,真正下跌只是从去年731才开始,如果非要说调整,也就才调整半年时间,而且幅度也不超过10%,还是少数片区。

即使调整长度有三年,但深度还不够,市场购买力透支过度了。

2015-2016年那一波集中释放了大量的改善型需求,当时市场该换的大部分换完了,现在房价这么高,换房成本这么大,这些人基本上五年是不会动的。剩下没换的少部分也换不起了,要么就是慢慢换了,除非是政策发生变化,换房也可以加杠杆,否则市场不会有大的变化。

3月份首套房置业的占比66.4%,改善占22.6%,剩下投资占11%

有的人可能在想,3月二手房放盘量激增一倍多,现在房源还在上升,怎么也没有看到房价继续下跌多少呢?

看下面这个图发现没有,3月份的价格上涨和下跌的楼盘同时都增加了,表明有些业主的心态并不是很悲观,而有的业主为了急于成交的可能就会降价卖。

毕竟放盘的并不都是投资客嘛,不缺钱的业主肯定不急。

有一个消息可能有些影响,就是关于央行的新版征信,传闻5月1日将上线,利空即将来临!所以很多人想抢在这之前买,有时候政策的传言对市场的影响非常大。也就带来了3月份的小反弹。

但今天央行又澄清说并没有一个明确的上线时间表,看来又是中介在炒作了。

总的来说,对于深圳房价而言,现阶段有利空的因素,一方面调控在持续,所以不用担心房价会有明显上涨,不是特别精通市场的投资客基本上无利可图;

另一方面,放盘量在增加。

但同时又有利多的因素在对冲利空,比如利率在下调,银行放款很快,信贷比较宽松。

另外,深圳的落户门槛又很低,大专就可落户买房,有利于外来资金进入,这也是深圳一年为什么会有五十万常住人口增加的一个原因。

所以利空利多对冲后,市场会维持时冷时热的局面,通常在年底会比较冷淡,降价捡笋的机会较多,年后回暖涨价,消化一波后继续冷淡,积累需求后再回暖。

延伸阅读:

保利上城 (待售)
均价:14300 /㎡
联系电话:400-0271717转103433
洪山区白沙洲大道与江国路交汇处
(责任编辑:肖雯静)

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏