419会议后,楼市小阳春会重新入冬吗?

米宅 2019-04-24 09:17
【摘要】
“当所有人都以为,今年开门红的中国房地产“小阳春”,会演变成一场完美的“金三银四”之时。”

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当所有人都以为,今年开门红的中国房地产“小阳春”,会演变成一场完美的“金三银四”之时。

4月19日,中央第一季度的工作会议,对于房地产却亮出了黄牌。

会议公告中,房地产不但单独列段,而且语气严厉。

“会议再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

房地产基本国策——房住不炒,在缺席两会报告之后,今年第一次被写入国家重要会议文件,自然而然使人联想到这些问题。

1、 会不会掀起又一轮“坚决遏制房价上涨”的全国范围内降温型调控新高潮?

2、 本轮房地产“小阳春”是否会戛然而止,甚至重新入冬?

3、 二季度,下半年房地产调控大方向变了吗?

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首先,回答这些问题,就需要理解本次小阳春的实质。

如果用一句话来概括。

本次小阳春就是对于前期调控过严的一些城市,房地产市场的一种自动修正,其中既包括房价的修正,也包括成交量的修正。

并且以成交量修正为主,以价格修正为辅助。

所以,你会看到本轮小阳春出现的城市,都是以上一轮调控实施较早,调控措施较严,经济较为发达的一些城市,比如厦门、珠海、苏州、上海、深圳等。

比如,最典型的就是苏州。从2016年夏到2019春,苏州房价经历了三个阶段:

图片来源:吉屋网

第一阶段:2016年夏秋季,苏州房价发生跳涨。尤其是二手房跳涨剧烈,从最低点13000直接跳到了将近22000。

第二阶段:从四季度开始执行较为严厉的调控,成交量一路下行,直到2018年10月见底。值得注意的是,虽然成交量不好,但是房价微涨微跌,变化不大。

第三阶段:从2018年10月,价格开始上扬,而价格开始上扬带动了更多的人入场,形成了今天小阳春的局面。而从实际数据上,价格虽有提升,也在有限范围内涨价,其涨幅不能和2016年夏同日而语。

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按照克而瑞提供的数据,实际上苏州市场还是相对稳定的。

对于市场,克而瑞是这样描述市场的。

1、3月,苏州商品住宅供应显著放量,成交同环比皆升,市场明显回暖。

2、共13盘加推,以刚需和刚改项目为主,集中在新区、姑苏区和相城区,整体去化率达84%。

3、土地市场本月无成交,供应13宗地,供应放量较往年提前2个月到来。

4、由于热门板块新房市场存量告急,二手房市场受到热捧,特别是园区湖东、湖西板块,双湖板块,整体涨幅明显。

请注意关键词:

市场明显回暖,而不是火爆。

整体去化率84%,日光盘不是常态。

土地无成交,谈不到地王的催化作用。

热门板块存量告急,而不是全市库存告急。

实际上,你查阅整个苏州的库存,会发现库存还是比较正常的10.4个月,并未达到警戒线6个月。

所以,可以说本次苏州的市场的变化,更多的体现以下特点。

1、 供给端变化不大,需求端变化较大。(从下图链家带看数据变化更为明显)

2、 全市范围内市场回暖,热门板块市场火爆。

3、 成交量的变化比成交价的变化,更为明显。

2019年的苏州之春是一次全市范围的市场回暖,但同时也是一次“结构性、局部性的”过热。

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当我们完整的看过前几天国家统计局公布的70城房价数据,你会发现,本次全国地产小阳春的特点和苏州市场很相似。

1、 供给端变化不大,需求端变化较大(调控的局部放松释放了一些购买力)

2、 全国范围内,大多数城市回暖,局部几个城市过热(前期调控过严的一些城市)

3、 从数据看是,价格的变化不大,量的恢复是主流。

所以,这种变化应该是国家可以接受的,甚至是乐于接受的呢?

然而,为什么419会议,仍然要祭出“房住不炒”的大旗呢?

1、 调整地方放松的力度和力度,变“持续放松”为“松松紧紧”、“放放收收”,以维持价格的动态的“稳”。

2、 怕局部城市过热,演变为全国范围过热,先打预防针,敲山震虎,打草惊蛇,这既是对炒房客说的,也是对各级政府说的。

3、 占据政治正确的高地,占据舆论的高地。

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好,那么问题来了,对于这次重提“房住不炒”,中央会放大招吗?

我的判断是——不会,最大的可能就是让地方政府放松现有调控政策慢一点,稳一点,把松松紧紧作为“长效机制”来看待,而不是权宜之计。

419会议,是一次倒春寒,而非重新入冬。

为什么,原因很简单——中央可用的“牌”不多了。

举三个数字。

1、 今年仅一季度,财政赤字增量就超过了1个亿,相比于今年全年2.1万亿的预算赤字,已经花了将近一半。

2、 中央预算内投资,今年增加了400亿,达到5576亿,但是今年一季度就已经将80%的“子弹”打下去了,也就是4460亿下发了。

3、 专项债加码。地方专项债今年的规模2.15万亿。今年,一月份就开始大规模发专项债,到了一季度结束,已经发了上万亿的规模。

总结一句,虽然第一季度情况不错,但是毕竟只是一季度。

而这一结果,取得代价也很大,因为中央,地方的国家投资已经进行过半。

所以,对于国家,下半年不能让房地产市场太冷,也不敢让房地产投资太冷。

毕竟拉动经济的三驾马车中的两个,只有投资开始发力,“消费”+出口还没有真正启动,房地产不敢完全“雪藏。

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那么,2019年的调控大原则是什么呢?

我们抛开所谓“房住不炒,一城一策”的大原则来点干货。

1、 对于下面的国家调控风向,一定会多变的,很可能一个方向不会坚持半年以上。

形势乐观,房地产不乐观,形势不乐观,房地产乐观一点。所以大家要随时关注宏观经济变化。

2、 对于城市的一城一策,因城施策,下一步很可能会变成“一二线城市,控涨不控跌”。因为上面知道它是跌不下去的,而“三四线城市,会变成控跌不控涨”,因为上面同样知道,在人口流失,城改力度减弱的情况下,他也很难涨上去了。

3、 对于整个国家,对于2019,整个调控把控,将会变成“地方因城施策,中央因时(时间、形势)施策”,变化风向成为常态。

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