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楼市凶猛:你这一辈子有没有被谁套牢过?

米宅 2019-05-10 08:45
【摘要】
“你看,这么大的战略,这么多的利好,房价能不能暴击,我们能不能干?”

一个真正的投资人,最应该拥有的品质就是“敬畏”

敬畏市场规律,敬畏时间周期,敬畏真实需求……

1

这几日,总有人给我推送很多有关“大新闻”和“大战略”的解读。

比如,长三角一体化上升为国家战略,“大虹桥” 迈向第六大世界级城市群的“宇宙中心”。

对,你没有看错,原文中的原话真的是宇宙中心。

继世界级中心城市之后,我们的城市进化又一次迈入新高度,从世界竞争的格局中跳脱出来,跨入茫茫宇宙。

既然大虹桥的目标,被解读成宇宙中心;那么,贴着上海概念的宁波杭州湾的目标,自然就从下一个“浦东新区”,升格成下一个“东京湾”。

比如,杭州湾要成为湾区经济的引领者,实现万亿规模的产业梦,全国领先的创新梦,国际化的城市梦,东方奥兰多的文化梦……

还有一位老哥,给我推送了数十条的新闻解读,悄悄的告诉我:

川渝城市群在紧锣密鼓的向又一个国家战略发起冲刺。

其实,我知道大家给我推送这些新闻、这些解读的目的是什么。

或者,直白点说:

你看,这么大的战略,这么多的利好,房价能不能暴击,我们能不能干?

2

米宅这几年,包括我追踪了太多的“大战略”和“大概念”。

在雄安新区规划批复的当天,我们就追随着那些抢房大军,奔赴到了雄县、安新、容城、白沟、高碑店、保定徐水。

整整两年过去,这些城市的房价真的因为“大战略”的原因而暴涨了么?当初那些抢房的人,真的收益暴击了么?

我可以负责的告诉你:No one。

甚至,高碑店新发地附近的房价从爆炒期的15000元/㎡,跌到了9000元/㎡,几乎腰斩。

从粤港澳的概念释放,到规划纲要的批复,我曾三次在大湾区的这些城市中辗转考察。

你问我,在这些城市中,究竟有哪些城市的房价,是因为大湾区的概念而翻番暴击的?

我可以负责的告诉你:No one。

甚至,有的城市还因为概念冷却,投资客撤场之后,出现了不同程度的价格回调。

比如佛山的千灯湖,从爆炒期的峰值到现在已经回调了5%-10%;而中山的南朗,回调的更严重,跌幅已经超过20%。

真正让人深深为之忧虑的是:

这些城市,这些板块内的房子:即便跌了,即便折价出让,也无人接盘,更租不出去。

再把时间往前倒推,在都市圈之前,在大湾区之前,在国家战略之前,还有数不尽数的炒概念把自己炒成房东,彻底套牢的反面案例。

天津的滨海新区、兰州的兰州新区、昆明的呈贡新区、深汕合作区、深莞穗协同发展、长三角一体化、通武廊协同发展、京津冀一体化、遍地开花的自贸区和国家中心城市……

为什么?

为什么这些概念和战略,预期的房价兑现和我们想象中的总是不一样?

为什么这些概念和战略,只能撑得了房价的一时,却总是撑不了房价的一世?

为什么这些概念和战略,总是把我们带进了坑,而我们却总是不懂反思?

为什么,我们挨了无数巴掌,却总是不长记性?

为什么,我们总是认为,这次跟过去不一样,我们是天选之子,一定是最特殊的?

因为我们不敬畏人性,不敬畏时间,不敬畏市场规律,不敬畏真实需求。

3

有一个案例,我已无法记清自己讲了多少次。

就是,广佛一体化。

站在全国的角度看,广州和佛山属于城市融合、都市圈化做的最好的两个城市。

两城之间,几乎没有断裂带;两城之间,也是全国最早拥有跨城地铁的都市圈之一。

但即便这样的城市,在都市圈概念落地的过程中,也充满各自的算计。

佛山都已经把自己的CBD、总部中心、金融核心——千灯湖新区,贴着建在了广州的西边。

广州却把自己的就业核心和产业重心,一路向东铺开。

广州这种意图背后的意思,太过明显了:

我凭什么把产业向你偏移?融合了对我有什么好处?

我凭什么让我的高收入人口暴露在向你方流失的危险中?

类似广佛的例子,比比皆是——

我深圳凭什么往你惠州修条地铁,让你惠州的土地卖出高价?

我珠海凭什么打通和你中山的断头路,让我的购买力跑你那买房?

我深圳凭什么把真正的优质产业向你东莞迁移,让你再上一个新台阶?

所以,地铁搁置了,断头路的连通扯皮了。

所以,大概念和大战略的兑现,往往不如我们所想,往往需要极长的时间周期来反复折腾、磨合。

这种时间周期,可能耗尽的是10年,20年,甚至是一代人的所有。

你有几个10年?你又有几个20年?

已经有这么多的例子了,偏偏还是打不醒那么一批人。

他们还在相信成渝城市群能带来房价的暴击;他们还在相信成渝能凭借城市群的利好,走出一波房价新暴击;他们还在相信长三角一体化能让房价再上一个台阶;他们还在相信杭州能把周边一圈的房价撑到3万+……

他们不敬畏人性,不敬畏规律,不敬畏时间。

4

还有一个案例,我在我的破竹专栏里,也专门提到过。

就是,深圳的红山板块。

在过去的一波行情中,红山板块以接近3倍的涨幅,领跑深圳行情,更重要的是,即便在静淡市中,红山板块仍然能站稳房价峰值。

很多人把“红山奇迹”的原因归咎于行情。

但是,在同样的大行情中,为什么有的板块只涨了1.5倍,而红山的涨幅达到了3倍。

绝大多数人只看到了红山一年的行情暴击,却没有看到——

红山板块的城市更新和价值升级是早在7年前就已经启动了。

2012年至今,红山启动了大规模的城市更新,如今整体的城市界面已焕然一新。

在这里少有看到连片的城中村和农民房;地铁轨交的接连通车,把板块距离各个就业中心之间的通勤时间缩短到45分钟以内,从而导入了大量拥有真实居住需求的刚改和改善客户;深高的落地,加速了板块配套价值的兑现;北站商务区和总部基地拔地而起的高楼,让板块的概念再次叠加……

红山的房价,是被前面咱们说的所谓那些大概念和大战略炒上去的么?

不,深圳的更大概念在河套、在前海、在光明……

与其说红山的房价,是被概念炒上去的;还不如说红山的房价,是被真实的需求买上去的。

类似红山的例子,也比比皆是——

成都的高新大源

郑州的金水主城新盘和东区二手房

北京的朝青

杭州的未来科技城

苏州的园区……

为什么我们总是淡化需求的力量,却总是追逐虚无的大概念和大战略?

因为我们从不敬畏真实的居住需求。

5

大概念和大战略对于房价的意义是什么?

大概念和大战略是用来炒的,是用来收割的,是前期进场的大户用来寻找接盘侠、快速抛货的。

大概念是普通人用来给大户们当接盘侠的。

我是个普通人,我相信绝大多数人应该和我一样,都是个普通人。

对于我们这些普通人来说,真正应该关注的——

是人口、是城市基本面、是就业中心、是地铁、是商业、是学区、是真实的居住需求……

是你能切切实实掌握住的,跟居住有关的一切!

上一波楼市行情,教坏我们第一点是,我们从来不关注租金,从来不关注租售比。

你以为租金就只是租金?租售比就只是租售比?你以为我关注租金,就只是关注那每个月几千块钱的收入?

错!错!错!

租金和租售比,是直接反映出一个板块真实居住需求、真实客户购买力、真实价值的核心数据。

上一波楼市行情,教坏我们第二点是,我们只想短炒,只想暴击,只想追逐概念。

从领事馆区,到自贸区;从粤港澳大湾区,到杭州湾大湾区,再到北部湾大湾区,从城市一体化,到城市群大战略;从华师附小等伪学区,到高铁新城伪概念……

这些概念,这些战略,他们最终能否兑现?兑现起来又需要多长周期?填满这一切需要多少人口?他们对我们真实的居住究竟有何帮助?他们是不是一定要存在的刚需?

楼市凶猛,概念凶猛,战略凶猛。

你这一辈子有没有被这些套牢过?你究竟想被套牢多少次才能长记性?

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(责任编辑:胡萍)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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