开发商要如何优雅下沉到三四线城市?

明源地产研究院 2019-05-13 09:11
【摘要】
“三四线城市,与一二线城市的主流客户构成,有哪些不同?”

研究三四线城市住宅市场,究竟要解决什么问题?

我们具体拆分成四个问题——

1)三四线城市,与一二线城市的主流客户构成,有哪些不同?

2)三四线城市,与一二线城市的产品标准,有哪些不同?

3)产品标准和客户需求如何匹配?

4)适用于三四线城市的产品线逻辑是什么?

接下来要做的研究,就是如何量化回答这四个问题。

首先,我们使用滤波,对全国固定资产投资的数据,进行了分析,可以很清楚看到,我国固定资产投资,目前正处于扩张周期底部,意味着,我们将迎来一大波固投。

考虑到一二线城市,土地资源越来越少,所以未来五到十年,大量的基础投资,必然投入到三四线城市。

但原先在一二线的开发商,要下沉到三四线城市,也面临许多问题——

开发商在一二线和三四线的产品相似,在一二线能卖几万一平,去到三四线只能卖几千一平,均价差异大

以同一品牌开发商,同期开盘价为参考

开发商下沉到三四线,产品品质明显优于当地竞争对手,也只能卖贵几百一平,溢价有限

以同一品牌开发商,同期开盘价为参考

研究三四线城市住宅市场,究竟要解决什么问题?

接下来,我们从房价分析模型,来看全国三四线城市,房价含金量有多少——大家买三四线的房子,买的是什么?

目前中国城市的房价,主要围绕着居住价值、流动价值、城市价值三者之和波动。

我们通过细化每一层价值的指标,分别计算全国120个重点城市,居住价值、房屋流动性、城市发展预期对房价的影响。

按城市基本面数据,将120个重点城市聚为5类,按“强一线、一线、二线、三线、四线”做分类研究。

从居住价值层贡献度来看,除了江浙一带的三四线城市,全国大部分三四线城市都偏低,也就是说,除了江浙一带,全国大部分三四线城市的购房者,并不会为了居住品质,付更高的溢价。

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