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空间平权、商铺落幕!这是小店主最好的时代

城市战争 2019-05-14 08:54
【摘要】
“空间平权、商铺落幕!这是小店主最好的时代”

互联网的历史还远远没有终结,其对人类社会的改变也远远没有完全呈现出来。

马云说,未来的房价如葱,这句话很可能会在大城市的商铺市场得到验证。

01.

商铺租金为何多年不涨?

常常有人问,商铺怎么买?我的回答一直是:互联网城市没有地段。

商铺,别买,任何城市、任何位置、任何时候都别买。

先不讲数据,说几个大家生活中小变化。

自从习惯了美团外卖这类软件后,我发现我的日常消费和沿街商铺的联系越来越少了。比如我很喜欢的一个川菜馆,菜做得不错,但一般人找不到,它开在一个偏僻的内街小巷,因为不沿主干道,那里几乎没有散客,基本上都是从美团上导流过来的。

我常去的一个理发店,是在一个公寓楼里,也没有散客,几乎全部靠美团外卖的导流。不同于沿街店铺,公寓租金很低,老板的经营压力小,不要求店员搞推销,服务过程很安静,而且价格比沿街理发店还便宜。

最近两年,我还发现我们小区里原本那些荒废的别墅,正在发生微妙的变化,它们变身为民宿、homeparty、小健身房、美容院、培训班,业态丰富,人气很旺。跟前面说的餐厅和理发店一样,这些小店也几乎没有散客,全靠美团等APP导流。

说了这么多,你还会去买商铺吗?显然,商铺的替代品越来越多,其稀缺性和投资价值大打折扣。

例如,中关村海龙电子城、广州岗顶电脑城、深圳华强北这些曾经叱咤风云的电子产品购物区,纷纷没落,有的面临关店潮,有的则干脆被改造美食城。

下面再来看看最时尚的ShoppingMall,情况又如何呢?

以下是最近4年上海购物中心租金的变化情况:

数据来自高力国际

以下是最近4年杭州购物中心租金的变化情况:

数据来自高力国际

以下是最近4年南京购物中心租金的变化情况:

数据来自高力国际

上海、杭州、南京可以说是中国最有代表性的商业城市,而购物中心通常又是一座城市最优质、最抗跌的商铺。

但是过去4年,这些商铺的租金普遍下跌,其中又以上海的降幅最为明显,从2014年的40元/m²/天,降到了33.7/m²/天,降幅高达16%。

而这些城市同时间段的写字楼和住宅租金,却呈现出截然不同的行情,为了节省篇幅,以下只选取了上海的数据:

这是最近4年上海甲级写字楼租金的变化情况:

数据来自高力国际

以下是最近4年上海住宅租金的变化情况:

数据来自第一太平戴维斯

过去4年,上海的写字楼和住宅租金均出现了较为明显的上涨,其中写字楼租金涨了16%,住宅租金涨了接近50%,都远远好过商铺。

02.

空间平权,这是小店主最好的时代

那么问题来了,商铺的表现为什么远远输给写字楼和住宅呢?要知道,商铺曾是这三类不动产中表现最好的那一个,十多年前曾有“一铺养三代”之说,到底是什么原因让商铺败下阵来呢?

大家知道,传统城市是有着严格的空间秩序的,从宏观层面看,分为中心区、次中心区、外围区,从微观层面看,分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。过去,你想开个铺面,必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序,否则你的商铺就没有生意可做。

像美团这类互联网应用出现之后,一下子打乱了这个经典的空间秩序,犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店,核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的维度看,这是一次伟大的空间平权。

有学者研究表明,所谓“空间平权”特指互联网时代大城市扁平化的一个体现,在城市内部一定范围的空间内,不同区域的地段价值(包括租金水平、居住环境、公共服务),逐渐缩小差距直至拉平。

“空间平权”出现之后,会带来哪些显而易见的改变呢?城市会变得多中心,甚至去中心化,乃至碎片化,三种不动产的价值也随之发生变化:沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高,所以它率先没落;公寓的依赖度低一些,所以投资价值还在;住宅对传统空间秩序的依赖度最低,受移动互联网的冲击也最小,投资价值也最大。

毫无疑问,这是小店主最好的时代。因为在互联网上,犄角旮旯的小店和核心地带的旺铺是平等的,决定其排名的只是用户的好评度。在这个激励机制下,小店主可以专心地做产品,而不用花太多注意力在选铺上。

那些产品做得好的小店,完全可以搬到便宜的地段,节省一大笔租金开支。以餐饮行业为例,租金占毛利的比重普遍在30%以上,但对那些善于运用互联网工具的小店来说,这个比重已经降低到20%以内,随着美团这类软件的用户量增长,这个比重还会更低。

03.

外卖赋能餐饮行业,指数级增长成为可能

当然,开实体店难,最难的还不是房租,而是经营效率低,成长空间有限。例如,餐饮行业的经营是典型的线性增长,营业额往往受制于店铺面积,“天花板效应”明显,但外卖平台的出现,让餐饮行业的发展突破了店铺面积的限制,指数级增长成为可能。

过去,餐饮行业高度依赖地段经济,地段不好,餐饮行业就很难做。所以,传统的街边小店,只能吸引周边500米内的客群,但外卖可以把这个半径扩张到3公里以上,潜在客群增加了不止10倍。

说几个数据,探鱼去年通过美团卖了1个亿的烤鱼,连续两年增速超过100%,海底捞在外卖平台上则卖了3个亿的火锅,增幅也接近50%,这都是惊人的数字。要知道,一家实体店铺的年营业额做到3000万就算不错了,这意味着,探鱼多开了3家免租实体店、海底捞相当于多开了10家免租实体店。

应该来说,烤鱼、火锅都不是快餐,而是社交性较强的聚餐,以到店消费为主,为何这两年在外卖平台上卖得这么好呢?分析认为有两个原因,一个都市生活节奏越拉越快,996成为常态,不少上班族会叫外卖火锅到公司吃,另一个原因是“单身经济”的崛起。

国家统计局发布的数据显示,目前中国的“空巢青年”已超5800万,并呈持续增长的趋势。有机构甚至预测,到2021年,这个人群的数量将上升到9200万。

美团点评集团曾在去年透露,平台65%的订单来自单身用户,尤以外卖快餐最受单身汉欢迎。据说,在网民票选的国际孤独等级清单中,“一个人就餐”、“一个人去咖啡馆”、“一个人吃火锅”都登顶前十大,单身汉们不想在餐厅“受虐”,叫个外卖就行了。

外卖经济的出现,一方面给都市人提供了新的生活方式,另一方面还有效对冲了高房价的社会压力,给餐饮行业带来了巨大的成长机会。

像探鱼这样的餐饮公司,未来可以两条腿走路,一条是传统的线下门店,另一条是“中央厨房”,主要服务996上班族和单身青年,取消堂食、专做外卖,这条腿因为不受店铺面积和人力成本的制约,营业额有指数级增长的可能。

所以,这两年我们看到一个有趣的现象,一方面是实体店铺租金的萎靡不振,另一方面却是餐饮行业的欣欣向荣。据美团点评研究院发布的《2017中国外卖发展研究报告》,2013年至2017年中国在线订餐用户规模从1.1亿人增长至3亿人,仅美团平台上的外卖商户数量就超过360万家、日订单量则突破2400万。

另有数据显示,2017年我国外卖市场整体交易额达2045.6亿元,同年餐饮行业整体市场规模大约为4万亿元,外卖已占据我国餐饮市场的5%,这是一个非常高的比例,它意味着餐饮行业已经普遍享受到互联网的赋能。

04.

它对冲了高房价压力,捍卫了大城市的尊严

当前,中国经济的一个痛点就是高房价对实体经济的挤出效应,在北上广深杭等大城市,很多大企业为了节省办公成本,都出现了“逆城市化”现象,例如华为这样的高科技公司就搬到了东莞松山湖。

幸好,中国的互联网非常发达,特别是美团点评这类基于地理位置的互联网应用,在很大程度上对冲了高房价的压力,至少大城市的商铺租金被摁住了,多年来保持不涨甚至略有下跌,让实体经济喘了一口气,进而也在一定程度捍卫了大城市的尊严,避免美国大城市那种“市中心的衰败”。

互联网带来的改变当然还不止于此,更大的贡献在于它创造了海量的新增就业岗位。中国每年大约新增1000多万就业人口,在这个过程中,互联网以及关联产业是当之无愧的就业大户。

近年来,90后群体逐渐步入社会,他们的择业观和父辈有很大不同,传统制造业对他们失去了吸引力,而像快递、网约车、外卖等互联网新兴行业则备受青睐,这些行业不仅收入比原来的流水线更高,而且时间支配比工厂更自由,幸福感更高,同时还环保绿色无污染。

这些行业中又以外卖行业的增长最为显著。2018年,仅美团上的活跃配送骑手就超过60万人,而从美团获得收入的骑手数量超过270万。老实说,几个外卖平台公司直接和间接解决的就业人口数量,几乎可以和三桶油、四大行相媲美了。

可以说,美团等外卖平台正在构建一个万亿产值的“数字餐饮生态链”,它由数百万商户、数百万骑手、数千万白领共同参与。这个“生态链”不仅改变了中国人的生活方式,也改善了数百万小店主和蓝领阶层的生计,还会深度参与中国经济的成功升级:

——要知道,在世界上很多发展中国家,在产业转移升级的过程中,都会陷入实业萎靡、就业难、经济停顿的困境,也就是所谓的“中等收入陷阱”,这是一个世界级难题。

但在中国,“互联网+”的适时出现和蓬勃发展,有望全面避开这个“陷阱”,为广大发展中国家探索出一个成功升级的样本。

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(责任编辑:肖雯静)
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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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