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宁愿倒贴15万元也要退房?买这类房子一定要当心!

亿房网综合 2019-05-15 08:56
【摘要】
“有人为了买房可以半夜凌晨去排队,但是也有人买到了房,却宁愿倒贴15万元,也坚决要退货,到底啥情况?”

如果是无人居住的“法拍房”不存在清场的问题。但是有一些房屋,存在租赁的情况,而根据物权法“买卖不破租赁”的条款,租赁合同不随拍下后自然解除,即新业主只能等租约到期才能收回房子。

另外,还有债务人不愿意搬离的情况,利用各种耍无赖的方式,拖着不肯交房。甚至,有些债务人在房子被拍卖之前,会与熟人恶意捏造长期的房屋出租合同,以此“钻空子”逃避法律制裁。

所以,前期一定要提前实地了解你看中的法拍房,是否已腾空,且无租赁现实。如果你购买的是正在租赁的法拍房,如果是合理的租赁,且年限时间合理,租赁期限不长,这样可以先和租客协商。

如果原业主存在主观恶意逃避行为,捏造出租赁时间长,在法院无法强制执行的情况下,可以寻找专业律师寻求帮助,提前确定租约是否真实有效,提供可行性评估方案后再确定是否竞拍,以免产生不必要的纠纷。

不过也可能存在,拍卖时没有租约,但是收房时突然发现房屋被占用的情况,这种情况也是寻找专业律师寻求帮助。

多头债权,多次抵押,产权纠纷

据楚天都市报18年5月的报道,武汉一对夫妇去年在浙江省温岭市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上,花费600多万元,竞拍得位于洪山区徐东大街凯旋门广场B幢23楼的ABEF共4套房子。当时,网站上公布的标的物现状介绍中,清晰写着房屋已腾空,无出租情况,处于非营业状态,有钥匙。

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虽然去年12月底已经办理了不动产权证,但是从支付房款后的6个月,他们没有拿到过钥匙,和房子的实际使用权。

原因就是占房者,与原房主存在债务纠纷。因差占房者公司1000万元,两年多前原房主书面同意将这4套房子的10年使用权,以租赁的形式给他们公司,用以抵扣部分债务,还差7年半。

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不过这个毕竟是特例,因为最高人民法院已有相应司法解释,如当时拍卖网上确实载明显示,“房子已腾空,没有租赁”,而在彼时租赁关系已合法存续、客观存在,那么人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

不过需要留心的是,很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债。不动产也确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)。

不过,根据最高法的规定,法院在组织司法拍卖的过程中,必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。一般如果有银行抵押,拍卖公示上会有说明。但是如果一旦牵扯到隐形的民间借贷,后续会比较麻烦。

贷款也是个大问题

拍卖房基本都是一次性付款,而且还有一定的期限。如武汉一处拍卖价700w的法拍房,就表明需要在10日内付清。

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这就对购房者的资金实力要求不小。不过,法拍房可以在部分银行办理贷款。

法拍房贷款需要准备的材料:

①身份证

②户口本

③婚姻状况证明

④工作收入证明

⑤借款人家庭资产证明

⑥竞买人登记信息

⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息

⑧委托拍卖函

⑨办理贷款所需的其他材料

法拍房贷款流程:

提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款

但法拍房贷款流程和要求比较复杂。所以,拍前应注意公告是否可贷款,及相应首付和贷款部分的到账时间。而且,在参加竞拍之前就必须着手申请贷款。如果因为贷款没有及时拿到,短时间内又凑不齐全款,超过规定时限,不仅买不成房,你缴纳的押金也不能退。

目前,某宝上,有单位提供相关服务,收费金额不等,资质也不等,如果要寻求第三方的帮助,选择上也一定要注意,谨防被骗。

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学区房?

有些人购买法拍房,是冲着学区房去的。如果你是因为这个原因购买,就要注意了。

在成功拍到房子,拿到房产证之后,到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,但是“空挂”不等于“迁出”,也就是说,原业主的户口实际上还是在房产所在地,只是不影响新业主正常迁入。

除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用学区房名额,你是无法享受到的,只能等到上一个学位到期,才能入学就读。

所以,不建议大家冲着学位去买法拍房,风险大,前期很难确认学位的使用情况。

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说到这里,可能有些网友对法拍房依然很心动,那么法拍房的流程是怎样的?

1.在相关的法拍网站上报名

2.缴纳拍卖保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了钱的人才能参与竞拍。

3.开拍后24小时,报名者在淘宝平台公开竞拍,价高者得拿下房源。一般拍卖会有一个5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:56出价,则拍卖延长至10:01分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

4.竞拍成功,向法院确认账户,直接线上转款交齐剩余尾款。

5.签订拍卖确认书。

6.领取法院裁定书,然后当天到税务局审税(注意,审税关系到后续交税的减免问题)。

7.带上所有相关材料,到不动产中心办理完之后的相关事项,然后等候通知,再缴纳剩余税费及领取不动产权证。

再强调一遍,在竞拍法拍房之前,这些一定要提前了解

1、做好充足的房屋背景调查,包括:房子是否存在租约,有没有人占用,上一个房东是否已经搬离,房子是否占有户口,房屋及房东的欠债情况,是否拖欠税费、物业费及水电费等,对该房屋做到“知根知底”。

2、对于未清场的法拍房,一般购房者一定要谨慎。

3、毁拍后果很严重,拍卖成交后,买受人悔拍逾期未付款项,根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚,同时没收保证金,甚至可能被责令补交其他损失费。且悔拍后重新拍卖的,原买受人将列入黑名单不得再参加竞买。

4、请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

5、一般的司法拍卖程序,“流拍”一次后,下一次拍卖会打折降价;而在三次“流拍”后,法院会直接进行折价“变卖”,如果想“捡便宜”,这会是个时机。但是也一定要谨慎,因为三次流拍房的风险,也可能会相应更大一些。

总而言之,购买法拍房,是有一定风险的,背后要考虑的问题非常多,风险不可控。千万不要因为一时觉得便宜,而头脑发热冲动型购买,如果自身不是很专业的刚需一族,一定要慎之又慎。如果你有意向要购买的话,那么前期一定要做足调查,并进行最终评估,是否值得入手,以及其可能带来的风险,最好是寻求法律专业人士的帮助。别为了一点利益,而让自己陷入无尽的烦恼中。

(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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