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上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

地产人言 2019-05-24 08:25
【摘要】
“对于所融资金,除用于扩大规模、偿还房租外,更多应关注提升租客租住体验,并使股东权益得到增长,从运营着手,增加物业附加价值,提升利润空间。”
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5月23日,《2019中国房地产上市公司综合实力榜》揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作,从详实的数据维度,为上市房企连续做了12年的“体检”。

榜单火药味十足,马太效应在加剧,龙头房企大秀肌肉;有人高歌猛进,有人黯然离场。

有时候,一些差距不仅令人心惊,甚至让人绝望。

今天,艳姐带大家一起研读下这份榜单透露出的四个真相。

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

2019中国房地产上市公司综合实力榜

01

真相一

十强榜,谁把谁给挤掉了?

这次我们看到的《2019房企上市公司综合实力榜》前十,和我们前段时间分析过的“房企500强榜单”有一定相似性。这也是“强者恒强”的另一个写照,很大程度上,头部房企已经基本实现在各个维度的统治力。

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

2019中国房地产上市公司A股十强

2019中国房地产上市公司H股十强

榜单前三甲仍旧是“恒万碧”三个老面孔,这个结果和2018年一样。变化主要集中在7-10名,对比可以看到:

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2015-2019年部分入榜企业名次变化

如果说排名还只是龙头房企肌肉强劲的外在表现,那么几个核心指标数据亮出来还是很能够说明问题的。

运营规模

如果根据上市房企的总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标,可以将上市房企划分为四种类型:规模优势型、规模稳健型、规模追赶型、规模滞后型。

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对比下分布就能看出来,位于行业腰部的房企,进入了头部和尾部。这本身就是一种分化的趋势。

头部房企的碾压态势也很明显。规模优势型企业总资产均值高达2610.81亿元,其四项规模指标都高达行业均值的两倍多,规模稳健型企业总资产均值也达到了千亿之上,其余两类企业各项指标都在行业平均水平之下。

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

2018年上市房企规模指标均值分布

销售金额

碧桂园、万科和恒大三家企业销售金额突破了5000亿元。三巨头继续保持领先优势,稳居规模优势型企业行列。

销售增速上,世茂、富力和远洋的增速泡在最前,同比增长率依次为74%、60%和51%。

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2016-2018年典型规模优势型企业销售情况

增长速度

恒大、万科等10家企业营收和净利润均出现同比增长,其中:

盈利能力

恒大的毛利率提高至36.24%,净资产收益率更是攀升至30.18%;

中海和华润2家企业的净利率均位于20%以上。

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2016-2018年典型房企利润率指标比较

有个突出现象,典型房企的三费控制能力也是大幅领先于上市房企平均水平。恒大、世茂、中海等7家企业三费比率则有所下降,这与近几年各典型企业融资结构、融资成本、营销力度的差异及销售增幅与结转增幅的差异有关。

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2017-2018年典型房企三费比率比较

负债水平

负债也是“肌肉”之一?还真是,在2018年的市场环境中,能借到钱,本身就是一种能力。

2018年,地产行业资产负债率的平均值是68.09%,其中:

可以发现,典型房企的负债水平相对行业平均水平较高,这里面的原因,一方面是企业快速发展的需要,另一方面也反映出资金方对典型企业认可度较高。

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2016-2018年典型房企长期偿债能力指标比较

12家典型房企在净负债率上也有看点:富力最高,恒大下降幅度明显,由去年的239.72%大幅下降到151.9%;万科虽然有所上升,但绝对数为30.89%,维持在合理区间。

存货

截至2018年底,上市房企存货总计11.46万亿元,其中,存货超过1000亿元的有29家,较去年增加1家;

超过三千亿的有8家,分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地和融创,而这些企业全部进入本次测评榜单的前20位。

高周转

2018年大型房企更倾向选择高周转模式,如万科、恒大、碧桂园、保利、绿地、华润、龙湖等总资产周转率均高于行业平均水平。

也有一些龙头房企选择了兼顾周转和盈利,典型的例子是中海、富力和龙光。

02

真相二港股房企为碾压内地上市房企

整个2018年,整个地产板块和大盘的走势基本一致,呈现出单边下跌格局,但跌幅略大于大盘指数。

一年间,地产股的走势有几个关键节点:

①1月地产股有一波上涨行情,龙头房企领涨整个板块,代表如万科、华夏幸福、荣盛发展、阳光城等公司股价纷纷大涨,万科一度成为全球市值最大房企。

这其中的原因就在于2017年底地产股上市公司全年业绩预告表现抢眼,市场对后市业绩产生更好的预期。

②1月以后到10月下旬,地产板块也跟随市场下跌。这期间既有中美贸易战的不确定性影响,也有经济大环境下行的压力。

③10月底到年末地产板块同市场一样温和反弹。这离不开政策转向、资金松绑等积极信号。

④2019年春节后A股开启了一轮小牛市,地产板块也跟随大盘同步反弹。龙头房企表现更为优异,其中A股的新城,港股的融创、龙湖和华润股价都创出了历史新高。这背后有大环境转暖、经济指标向好、需求端反弹等逻辑支撑。

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

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如果细分来看能够发现,A股房地产板块表现弱于大盘,港股内房股板块全年跌幅相对较小。

几个指标就能发现:

从收益看:整个2018年,沪深上市房企每股收益平均值为0.56元,在港上市房企2018年每股收益平均值为0.81元,显著高于沪深上市房企。

从市盈率看:2018年在港上市房企平均市盈率有所下降为7.38倍,平均市净率有所上升,为1.21倍;沪深上市房企的平均市盈率和市净率分别为10.24倍和1.33倍,尽管同比均降低,但仍远高于在港上市房企。

从涨跌幅看:整个2018年股价累计涨幅前十名里在港上市房企占了九个席位;全年跌幅前十中有8个来自于A股市场。

成长性上:在港上市房企的平均总资产、净资产、房地产业务收入和营业利润在绝对值及增速上均领先于沪深上市房企。

从这四个维度基本就能得出结论,在港上市房企的表现相对优于A股市场房企。

这背后的原因也不难理解,在港股市场的内房股板块集中了目前大量的头部房企,受益于行业集中度不断提升,资源向龙头聚拢这一逻辑,在市场下跌的2018年,投资者更注重公司的盈利能力,因此股价能有相对较好的表现。

在2019年上半年新城和华润股价都创出了历史新高,另外融创和龙湖的股价也已创出历史新高。从国外经验来看,在整个集中度提升过程中,龙头房企市值总体上涨,并且集中度提升越快的区间,龙头房企市值上涨幅度越大。

03

真相三土储路线之争:核心派与均衡派

上文已经提到,龙头房企手中的土储占据了绝对优势。这里面,恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元;融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。可以想见,短期内土地资源依然加速流向规模企业。

克而瑞数据显示,2018年新增土地货值前100强的企业通过招拍挂及收并购等方式获取的新增土地货值达10.76万亿元,较上年下降13%;新增土地建面9.07亿平方米,较上年微增0.89%。前100强新增土储建面能级占比看,三四线依然占据接近6成。

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2018年新增货值百强房企新增土储建面能级占比

从拿地方向来看,主要分为两类:

一类是重点布局一、二线城市,我们称其为“核心派”,代表成员是万科、恒大、融创、中海、保利等。

其中,万科新增土地近7成位于一、二线城市;恒大一、二线按货值占比66%;融创抓紧机会在核心一、二线城市进一步补充优质土地;中海投资重点向一、二线城市的核心优质区位倾斜;保利持续加大一、二线城市及核心城市群的渗透。

另一类以碧桂园和新城为代表,加大全国均衡化布局,我们称其为“均衡派”。

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典型企业土地布局情况

总体来看,龙头房企短期更倾向于一、二线城市。主要是三四线受到棚改力度减弱、去库存任务基本完成的影响,市场有降温的迹象。

04

真相四别被多元化迷惑,上市房企主业还是地产

2018年,房地产+、多元化成了地产界的热词,多家上市房企都在对战略进行创新调整,在企业的主业基础上向其他领域布局延伸。

上市房企排行榜泄露的4个真相:有人猛进有人离场的背后

2018年典型上市房企多元化相关战略强调主业基础

而真实情况是,上市房企的主业仍是地产,从2018年上市房企营业收入构成看,除少数个别上市房企外,地产行业的营业收入占据绝对比重,基本在90%以上。

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2018年典型上市房企地产主营业务收入占比

至少可以判断,房企目前主业为基的趋势在未来5到10年不会有根本性变化。尤其当前融资收紧、发展受限,房企在加大多元化实践的过程中,亦遇到了资金沉淀、业务亏损等问题,降低了企业利润,房企对待多元化发展的态度更加理性,上市房企探索多元化越来越强调稳固主业的基础地位,逐渐摆脱盲目发展。

在房企多元化创新发展的几个板块里,有两个值得拎出来谈一谈,一个是物业板块,一个是长租公寓

在2018年,不少房地产企业单独拆分物业板块上市,行业迎来上市潮。全年有6家物业管理公司上市,进入2019年后又有2家公司上市。

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2018年至今上市物业管理公司情况

估值上看,物业股的估值明显高于母公司,平均大概是4倍左右。也就是说,如果物业板块没能单独上市,市场给这块业务的估值会比较低,这也解释了2018年物业股上市潮的原因。

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物业股与母公司估值比较

在2018年,长租公寓布局仍是热点,一方面,有新军加入——华润置地、正荣、合景泰富等上市房企加入长租公寓拓展行列,上市房企继续扩大长租公寓布局规模。

另一方面,行业面临了盈利难、供需错配等难题,国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率的4%-6%。盈利模式探索成为突破的关键点。

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部分上市房企长租公寓拓展规模

未来,长租公寓需要走上良性发展轨道,对于所融资金,除用于扩大规模、偿还房租外,更多应关注提升租客租住体验,并使股东权益得到增长,从运营着手,增加物业附加价值,提升利润空间。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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