为何大小城市同时遭遇“去化危机”

中国经济时报 2019-06-12 08:24
【摘要】
“远在千里之外的湖北恩施市,也在遭遇着一场“去化危机”,部分楼盘不得不大幅降价。”

从市场表现来看,在过去的一年里,北京限竞房去化率仅约三成,随着限竞房供应井喷,部分项目迎来“去化危机”。与此同时,远在千里之外的湖北恩施市,也在遭遇着一场“去化危机”,部分楼盘不得不大幅降价。

2015年,随着土地价格的水涨船高,北京新房供应一度全面高端化。进入2016年,北京市政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面,住宅土地供应几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。未来住宅需要以政府限定的价格出售,多数项目户型需采用“70/90”设计,且购房者在取得房产证五年内,不得出售。

进入2018年,限竞房项目开始陆续入市。据诸葛找房数据研究中心统计,截至2019年5月北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

但从市场成交表现来看,却是差强人意。网签数据显示,2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套,入市去化率约为31%。究其原因,供应量大,价格偏高是影响去化率的重要原因。以海淀区为例,限竞房项目入市3个,共成交72套,成交面积为9824平方米,成交均价为54170元/㎡,成交金额为5.20亿元,去化率仅为8.92%。

在湖北恩施市,日前,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上引起热议。本报记者从当地业内人士处获悉,该通知属实。“市场比去年疲软,大的开发商进驻密集,部分小开发商生存空间受到挤压,支撑不了。”上述业内人士说。

针对社会反映比较强烈的当地房价断崖式下降问题,湖北恩施市房地产协会对部分楼盘进行调查核实,并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。调查显示,当地有的楼盘降价幅度在备案价基础上下调800-1200元每平方米的价格开盘销售,另有部分楼盘降价幅度在200-500元每平方米之间不等,降价名目繁多。此外调查还指出,“个别楼盘不按成本和市场规律定价,综合成本与实际销售价格形成巨大反差,给自己的楼盘留下不可持续发展的空间”,“部分楼盘甩卖价格在4000-4500元每平方米之间,给整个市场预期形成不良影响。”

据前述业内人士透露,造成恩施房价大幅下降的原因,还有一个重要因素是“前几年密集放量,存量物业多,去化慢”。

实际上,从本报记者近期调研来看,大开发商密集进驻中小城市这种情况并非个案,东中西部城市都有,有的城市小开发商不无担忧地对记者表示,明年当地供应量将会剧增,房价肯定会下降。恩施的情况和众多中小城市一样,城市人口增长缓慢,其实很多中小城市都面临人口流失的巨大压力,住房供应仍在增加,房价下降与否不是靠一纸禁令就能解决。

需要指出的是,大小城市同时出现的去化问题并非只是巧合。北京力推限竞房的初衷是好的,但是供应量大了,房价上涨虽然受到遏制,但绝对价格仍然比较高,房价收入悬殊是制约楼市可持续发展的根本原因。像北京这样的超大城市,如果不能解决好房价收入悬殊和供应节奏的问题,同样也会遭遇“去化危机”。

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