小阳春结束了,给刚需的几点建议

樱桃大房子 2019-06-13 09:08
【摘要】
“其实只要调控不放松,主要是指限购限贷不放开,那每个城市的购买力就都是有限的。”

多个城市的小阳春行情在调控下又结束了!

再次证明现在的反弹行情在调控不放松的大背景下,都只是昙花一现,维持不了多长时间,所以今天我跟大家说说,在现在的调控政策下,刚需应该怎么买房。

其实只要调控不放松,主要是指限购限贷不放开,那每个城市的购买力就都是有限的。

特别是像厦门这种城市,非常依赖于厦门以外的闽南地区人口来买房,更是如此。

厦门5月份二手房成交量只有5182套,住宅只有4347套,比4月份的6112套下降了15%左右。

需求集中释放一波后,成交量又下来了,因为限购没放开嘛,靠本地的购买力就那么多,厦门春节之后行情回暖,价格上升,很多人担心房价还要涨,于是赶快入市买,结果房价反弹10-15%左右后,价格涨上来,很多人买不起,成交量又下去了。

一旦成交量下滑,大家又会开始观望,于是笋盘又会再次出现,价格又会下降,现在厦门又有回落的趋势了。

调控的市场行情就是这样反反复复震荡。

其实深圳作为风向标,从2016年开始调控起,早就走出了这样的走势。所以我平常写深圳时,大家可以多关注一下,因为深圳真的非常具有借鉴意义。

最近深圳粉丝很着急的问我,5月份二手房成交量有7363套,又突破了5000套,这是连续第二个月了,是不是意味着房价要涨了?

这真的是多虑了!

因为5月份市场又开始显现出疲态了,比4月份7570套下降了200余套,6月份成交量肯定会继续下滑。

同时,中介朋友圈的笋盘又开始多了起来,所以价格上也会有更多议价空间。

限购不放开,就没有外来需求支援,行情走不了太长,反弹一波后又会重归平静,而限贷不放开,就放大不了杠杆,撬动不了资金,所以我一直说房价取决于政策走向就是这个道理。

下面这个是5月份全国29个重点城市一手房的成交量,新房成交跟推盘节奏有关,所以一线城市的可能看不出来。

二手房成交一般更真实反应市场走势。

5月份北京二手房市场真实成交量相比3月份高峰期下调了30%,相比4月份下调了10%。

上海5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右,环比下降10%以上。

广州今年成交量相比去年下滑非常明显,因为广州在一线城市中上涨最晚,所以行情调整的最晚,但我一直都说,任何一个城市的调整都不会缺席,只是早晚的事而已。

广州二手房5月份成交量同比下滑54%,根据广州链家监控,5月1-30日,广州全市二手住宅网签量约为9762套,比4月同期减少1.2%。

5月南京二手房成交7796套,环比下跌了18.6%。

58安居客房产研究院数据显示,5月全国咨询来电量回落,环比上月下跌8.1%。

有的粉丝反驳我说,任何一个城市早晚要调整的结论好像不成立,因为苏州就很坚挺,而且只涨不跌。

我不相信苏州能一直涨下去,只要调控不放松,任何一个城市的购买力都有消耗殆尽的时候,苏州的经济增长很好吗?在全国独树一帜吗?苏州人的收入增长很快吗?苏州园区的土地开发完了吗?要知道深圳关内的新盘也没几个,富人和中产被收割几轮后,市场购买力照样会衰竭,因为收入增长是需要时间的!

特别是限价逐渐放松后,投资客也在退场,真正有钱的人没名额,没钱的人买不起。

连杭州这么自我感觉良好的城市,最近也面临着后劲不足的境界了,昨天看到我杭州的业内朋友发的信息,“杭州高端住宅有盛极而衰的趋势,近一周逐渐清晰,富人和中产购买力枯竭,建议存货多的开发商加紧出货。”

深圳今年春节后的行情比去年下半年行情好转了很多,不仅是成交量上升,去年四季度的很多笋盘基本上在三四月份都消耗完了,所以很多人会感觉价格反弹了一点点,是因为笋盘卖完后,剩下的房源价格不损了。

需求集中释放一波,同时价格也不损了后,需求又退缩了,因此成交量又下降了,所以笋盘又开始出现了。

5月份很多新盘已经感受到了凉意,万科龙华的一个新盘项目人员告诉我,感觉5月份市场又转淡了。

五六月份开的很多新盘成交都不理想。特别是高端盘,限价放开后,价格超出市场预期,卖的惨不忍睹。

最差的是华侨城新天鹅堡,5月16日开盘,1110套房,户型117-123平米,价格区间为10.2-14.5万/㎡。当天销售118套,去化约1成。这个盘卖的差不仅是价格超出预期,跟产品定位差也有关系,豪宅的价格做出刚改户型,结果就是富豪看不上,刚改买不起。

不要太高看了深圳的购买力,刚改也就是800万的极限。

后海海境界,6月5日开盘,价格区间9.5-12万,总价区间1328-2275万,开164套,户型140平米、190平米两种,当天成交123套,去化75%。

另外6月开的三个刚需盘去化都只有五成左右

第一个是昨天开的宝中新锦安海纳公馆,开盘推出1889套住宅(实际推出1440套),单价区间在7.4-10.8万/㎡,总价区间在562-1274万/套,开盘95折。认筹925名,最终卖出740套,实际去化5成。

第二个是横岗的建信天宸,6.5晚开盘,共有1078套房,包括409套住宅、306间商业、以及363套商务公寓。认筹320个,住宅成交187套,均价4.35万/㎡,公寓成交38套,均价3.5万/㎡。住宅去化不足五成,公寓一成。

第三个是坂田的和成嘉业,6.6开盘,884套房,面积段80-141平米,精装价区间5.2-6.1万。开盘2小时,共成交357套,预计去化率达50%。

唯一开盘售罄的只有沙井华强城,5.31开盘,464套房,面积段86-128平米,均价4.63万,单价区间4.2-5.2万,总价374-628万/套。

这盘卖的好是因为在沙井,西边四万多的地铁新盘不多,而且去年第一期就卖的好,标准的地铁无缝对接盘,加上第二期价格没涨,而且量也不多。

建信天宸其实也是地铁盘,量也不多,但去化依然不足五成,是因为它身在龙岗,不如西边沙井刚需多而供给少。同样的起步价格,换谁都会选沙井,所以地段很重要。

这么多城市的行情走向,都说明小阳春确实是结束了,最后给刚需几点小建议。

1、其他一二线城市的都可以参考一下深圳的走势,基本都会是震荡行情,好一阵差一阵,需求集中释放一波后,行情又会冷淡,萧条一段时间后又会回暖一下,所以完全不用焦虑没机会上车。

2、有些城市行情反弹时,可能会伴随着量价齐升,但只要调控不放松,刚需无需恐慌,如果你在上涨5%-10%之前没有入市,那就不要再去追涨了,干脆等他涨完这一波,再次回调后再入市。

3、刚需在买房时,最好是选在成交量下滑的期间,笋盘出现比较多,大家都不买,你就勇敢的去选房,不要看到房价一跌,信心又跌入谷底,还指望他继续跌,结果等到反弹了又去恐慌跟涨,一定要敢于逆势操作,设定一个目标,只要价格达到了心里预期就果断入市,这样才能淘到好房子。

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(责任编辑:胡萍)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
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