楼市变局,房企自救,中国经济转机?

德培论道 2019-07-08 08:01
【摘要】
“房地产行业的暴利时代已经结束,全社会行业的景气度正在发生切换,这种产业变局倒逼房企自我调整,并将推动中国经济的新变化。”

导读

房地产行业的暴利时代已经结束,全社会行业的景气度正在发生切换,这种产业变局倒逼房企自我调整,并将推动中国经济的新变化。

楼市变局,房企自救,中国经济转机?

中国房地产一向是地王频出、高歌猛进,永远不跌似乎成为其主要标签。

同时,民间也一直对赌政府不敢让房地产硬着陆,不敢捅破房地产泡沫,而现实的表现也的确如此,由此奖励了一批又一批的炒房者,收获巨额经济回报。

房地产企业更是在中国楼市生猛行情中坐享难以比拟的地产红利。然而,斗转星移,随着调控的持续,眼下房企的日子并不好过。

2019年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。

就“一城一策”而言,地方“因城施策”有紧有松,如苏州、西安等城市由于市场火爆而加码调控,其中西安政策力度较为严苛,而如南京、佛山等地方则局部放松调控,但总体难言调控政策实质性转向。

对于房企而言,融资问题不容乐观。在陆家嘴论坛上,郭树清主席严厉地指出:“必须正视一些地方房地产金融化问题”。他认为:“近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。

事实上,2019年上半年房企融资环境先松后紧。一季度,在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下,多家房企密集融资,融资规模保持增长。1-4月企业积极融资优化债务结构,但随后金融监管力度加强让房企的日子又紧绷起来。

5月份以来,银保监会针对金融机构违规“输血”房地产的行为开出多张大额罚单。之后,央行和银保监会先后强调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,地产金融政策从严的总基调保持不变。这些都表明,房地产企业以往那种“八个坛子七个盖”的模式难以为继。

楼市调控屡掀风暴,不可避免地带来房地产行业的大变局。本轮调控从本质上讲将楼市带入“政治上去地方化、经济上去金融化”的“新常态”,中央集权能力已盖过曾经的央地博弈与利益纠葛,中央“房住不炒”的定位会不折不扣地被执行;国家的宏调与金融格局的大变调(收敛金融的野蛮扩张)束缚了房地产市场与金融市场相互渗透、相互支撑的空间,拉开房地产行业去金融杠杆的序幕。

在这变局时刻,房地产行业以往爆发式增长中所积累的雄厚资本,却亟需寻找新的跨行业投资空间,换言之,如果没有持续的体外价值再创造能力,再多的财富也挡不住历史的风云变幻。而伴随房地产资本的转向,全社会行业景气度的切换接踵而至。

楼市变局,房企自救,中国经济转机?

房企“三级跳”

房地产业疲软,其他行业却依稀露出潜在机会优势,这种产业变局倒逼房企自我调整。毕竟,在政府与市场鏖战的战场上,“避其锐气”才能求得自保。

而房企自我调整的方向大致有“三级跳”:

升级

沿产业链纵向整合,锁定互联网家装、教育、健康、养老、娱乐、文化等服务于主业开发业务的价值挖潜,既能够把房产开发相关的外部市场活动内部化,使企业对市场取得更大的控制权,又可以进入高回报环节,还可以增加与其他房企的差异化能力,从而成就行业领先典范。

保利地产不做“油腻大叔”,而是在积累与创新中开拓进取,已构建起良性产业链生态体系,其住宅、商业、养老、旅游、设计等多元业务逐步壮大,赢得了市场先机。

华侨城集团依据“现代服务业综合运营”的发展战略,其业务已拓展至娱乐、商业、文化、教育等领域,目前旗下已经有菩提宾舍、茵特拉根华侨城酒店、深圳威尼斯酒店等十余个主题精品酒店,华侨城旅行社也在整合集团内部的旅游产品,此外还拥有和管理何香凝美术馆、华夏艺术中心、华侨城创意文化园等多个文化艺术项目,集团业务在地产的地基上开了花。

转型

在严峻形势下,众多企业积极探索转型之路,但缺乏对趋势的分析、理解,遭遇到了“转型陷阱”,如有的房企介入现代农业产业,撞上农业价值低、风险大、市场波动大等困难,也有的房企介入特色小镇建设,碰上政府“不搞大开发”理念的对冲而陷入困境。

因此,进行业务重组,嵌入时尚、符合趋势、创新的思维才能转型成功。

朗诗地产倾力打造绿色科技的建筑产品,从某种程度上讲,朗诗就是“绿色、环保、科技、低碳”的代名词,其在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品的优势成为向轻资产模式转型的坚实基础,委托开发、小股操盘、合作开发+绿色科技住宅特色,使其获得新的利润增长点。

转行

无法专心深耕现有业务的房企,也会改行跨界、横向参与新产业。毕竟,此路不通走彼路,东山雨来西山晴。

无论是碧桂园涉足新能源汽车、万科抢占物流高地,还是绿地控股集团向生命科学、人工智能、大数据、新媒体等方向推进,都是在“搜寻猎物”,以形成企业的护城河。

楼市变局,房企自救,中国经济转机?

房企“突围”的经济涟漪

由上,房地产企业都在“自救”。更深入一步,房企的“自救”将对中国经济的高质量发展起到积极的推动作用:

由粗放、过剩走向精细、均衡

过去房地产一头连着土地,一头连着金融,链条运作中充盈着流动性风险、信用风险、杠杆风险以及各种错配的风险,任一风险爆发,整个体系会轰然倒塌。可以说,房地产业的发展是粗放的、过剩的,也给国民经济埋下“地雷”。

而今,房企在拍卖土地、开发规划等方面越来越谨慎,房产行业正从增量时代向存量时代转变,供需走向均衡,这无疑相当于“房地产在可能崩盘之前,被悄悄地挤掉了泡沫”,也即为经济装上了内在稳定器。

与新产业同行,开启新的增长替代

房地产发展实际上与城市发展有着相同的脉络和轨迹,城市1.0版主要是围绕集市和政府形成的行政和商业中心发展而成,房地产赚的是人口红利;城市2.0版主要是依凭工业而发展,房地产赚的是“人口+工业化”红利;城市3.0版是新经济城市,房地产将偏向捕捉新兴产业红利。

眼下房企与人工智能、大数据、生命科学等新产业“手拉手”,必将在优化结构的同时,催生新的增长热点。

为社会贡献创新

伴随房地产市场从“新增开发建设”向“存量内容更新”的过渡,房企的盈利模式也将发生从依靠土地升值向依靠产品增值的变革,房企将成为整合大师,“互联网思维”、“轻资产嫁接”、“区块链经营”等模式创新将层出不穷;转向新产业也是房企求新求变的表达式,从中迸发出各类创新火花。

引领“食利阶层”向“实业阶层”蜕变

在过去房地产的“黄金时代”,大批人找到了成为千万富翁、亿万富翁的“秘诀”,那就是不断买房子,由此诞生了大量以房地产为工具牟利的“食利者”,远离甚至阻碍生产。

而如今,房企露出“脱虚入实”的苗头,资源加速向新经济倾斜,顺势酝酿新的突破。

越复杂的表象

越有深刻的真相

混改让人摸不着门道,背后有五大核心难点

国企难担当,民企撑不起,科创到底困在哪?Libra币是披着羊皮的狼?去中心化究竟是真是假?世界“破碎”,四个再造拉开大时代序幕化解不了这五大悖论,国企改革难突破|国企改革系列G20再次握手言和,中美关系底色不变|形势精要时代广场大屏幕凉了,巴菲特午餐却一年热过一年,背后有何玄机?

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