千万年薪挖不到一个老总,商业地产现在为啥这么火?!

明源地产研究院 2019-07-09 09:13
【摘要】
“业内有一种说法,住宅地产是小学生,商业地产是大学生。不是说商业地产比住宅地产高一等,而是商业地产很难做。商业地产不仅要积压大量资金,而且现金流完全来自于租金,你的投资有无回报,主要看其建成后的运营,风险比做住宅要大得多。”

最近,有猎头朋友问明源君:有无商业地产老总推荐,年薪千万级。刚开始明源君还有点不信——商业地产总裁,年薪千万级?还不是明源君熟知的几家头部商业地产公司?然而,随着越来越多的猎头询问,轮廓逐渐清晰起来。原来一TOP20房企要加大对商业地产的投资力度,急需寻找一个明星级别的商业地产总裁,主管商业开发和运营。

业内有一种说法,住宅地产是小学生,商业地产是大学生。不是说商业地产比住宅地产高一等,而是商业地产很难做。商业地产不仅要积压大量资金,而且现金流完全来自于租金,你的投资有无回报,主要看其建成后的运营,风险比做住宅要大得多。

然而,住宅开发这种相对低风险的领域竞争激烈,另外,头部房企之所以能跻身头部,是因为更有前瞻性。欧美成熟国家的经验表明,满足住宅市场之后,向商用不动产转型是必然路径之一。虽然商业地产过剩是事实,但过剩的原因比较复杂,现实中还是有做得好的,拓展商业地产,相对是靠谱的转型路径;何况,其对住宅开发也大有帮助。

根据Wind数据显示,2018年,上市房企TOP30高管里面,年薪超过千万的为30个,约占总数的20%(总数151),可见此次招人的这家房企还是很有诚意的。

当然,也有人表示,对厉害的商业操盘手,千万并不高,因为商业一旦做好,就是一棵摇钱树,千万之外,必然还要给股权等激励,否则很难挖得到行业大咖。

01

各大房企早已将商业提到重要位置

年租金收入瞄准50亿,冲刺100亿

万科、万达年纪相仿,前者生于1984,后者生于1988。2000年间,地产圈内一度有“北万达,南万科”的说法。

之后,信奉“住宅总有一天没人需要,但是中国城市最后一套住宅是万科盖的”的万科继续驰骋住宅,商业只是作为补充,直到2013年才在北京低调成立商用地产管理;而追求“年年收租金,拥有长期稳定现金流”的万达一骑绝尘转型商业地产,之后更是彻底挥别“地产”!

2013年之后,万科逐渐在商业地产商发力。

2016年10月底,万科联合招行等收购印力96.55%股权并成为大股东,印力被定位为万科的商业运营平台。

次年5月,万科成立两只商业地产投资基金用于收购旗下的42个商业项目,并打包交给印力统一运营管理。根据印力提供的数据,截止2017年底,印力与万科的商业资源整合之后,印力在全国持有或管理的商业项目数量为126家,管理面积约1000万平方米,仅次于万达。要知道,在万科入股之前,印力累计投资的商业地产项目为60个,管理面积约为430万平方米,也就是说,在不到两年时间里,印力的规模扩张了一倍多。

2018年新年伊始,印力又联合大股东万科收购凯德20个购物中心。去年4月9日,印力集团高级副总裁付凯在接受21世纪经济报道采访时提到,到2020年,印力的计划是商业管理面积达到2000万平方米。

与此同时,其他开发商旗下的商业运营平台也在发力。早在2017年,华润置地、龙湖集团、保利地产、中海地产等就纷纷将商业运营提到了更重要的位置。

比如,华润置地2017年6月将商业地产事业部升为一级组织机构;大悦城此前则提过到2020年要在全国布局20家大悦城,以及实现“5年50家,10年100家”春风里的布局。

除了规模,租金收入是更加被看重的。不少房企都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。比如,2017中期业绩会上中海地产董事局主席颜建国透露,希望2020年集团租金收入达到50亿港元,中长期则达到100亿港元;龙湖集团邵明晓也曾表示,2020年龙湖租金收入将达到60亿。综合来看,50亿是一个门槛,百亿则是各房企的冲刺目标。

据克而瑞地新引力统计,TOP 50房企中,逾八成皆已进军商业。市场这么热闹,难怪乎后来者要花千万年薪挖人追赶了。

02

商业有助于拿到便宜的地

对住宅开发也有很大帮助

研究表明,如果投资物业的毛租金回报率为10%,净租金回报率为5%,那么,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,降低的周转率和杠杆率将导致开发物业销售额增速下降30%。难怪乎王石会有“谁要带领万科搞商业地产,即使我进了坟墓,也要伸出一只手来阻止”一说。事实上,即便过去几年万科大力发展商业,但其在总资产中的占比还是比较小。

▲来源:万科年报、明源地产研究院

万科的融资渠道比绝大部分开发商要顺畅得多,资金成本也很低,但此前长时间都比较谨慎。更别说其他规模和能量没那么大的房企。

然而,商业地产并非都是累赘,站在比较功利的角度看,即便对醉心于做大住宅开发规模的房企来说,其至少对拿地有巨大的优势。

一是更加容易拿到地

2017年,鸿荣源通过旗下壹方置业与武汉江汉区人民政府签订协议,拟在武汉CBD投资建设大型综合体项目,包含商业、写字楼、酒店、公寓等,计划用地200亩以上,投资额300亿元以上。

这几乎是鸿荣源自1998年创立以来,首次在深圳以外城市进行扩张。

武汉并不是一个容易拿地的城市,为何鸿荣源如此顺利?圈内大佬表示,这跟鸿荣源位于深圳宝安中心区的“前海·壹方中心的成功紧密相关。

武汉CBD(即武汉中央商务区)的商务项目众多,但商业配套却比较稀缺,地方政府对通过吸引商业项目落地、满足区域内日益增长的消费需求有很强的诉求。

实际上,近年来,各地公开土地出让中,设立竞买条件的越来越多,以确保地块最终被有特定资质的企业拿到,比如商业、文旅能力、产业地产运营的能力等。

特别是在一线和核心二线城市,由于土地土地指标趋紧,拿地难度大,传统招拍挂拿地以及开发销售的增量开发模式,开始逐渐让位于存量业务的开发经营等。

最近,某巨头内部重新梳理了其4大BG(区域)业务的重点名单,除了中西部区域,其他几个区域都很重视产办和商业,意图也就在此——开发之外,还需要寻找新的业务增长点。如果是做城市更新,没有做商业和产业的能力,那会很不好拿项目。

二是能拿到便宜的地

商业和住宅一起上,不仅更容易拿到地,还更容易拿到便宜的地。现在,不少大佬认为,拿地的重要性已经占到85%!换句话说,地拿对了,就成功了一大半。

做商业需要大量资金,这点地方政府也清楚,因此在土地出让时,会给予优惠。目前在住宅和商业上都比较成功的房企,盈利平衡点还是在住宅,住宅的变现能力强,回收期短,资金回笼可以用来补贴商业综合体及配套设施开发建设,平衡投资成本。

以H企为例,得益于商业地产运作的成功,2017年其拿地均价比纯住宅用地便宜了40%左右。2018年,其新增土储的地货比低于1:5,远优于行业平均水平1:3。

该房企老总告诉明源君,公司做商业项目之前,首要分析的就是地块有多少可售面积,能否覆盖持有商业所需现金流。

以一个总建面50万平米的商住混合项目为例,其中,可售的商务公寓、住宅和商铺等大概可达到40万平方米。假设地价为2500元/平方米,总地价为12.5亿元,可售部分的建安成本为12亿元左右,购物中心(假设为自持)的成本在10亿元以下,合计成本不到35亿元。然而,对标现实中操盘颇为成功的房企可以发现,可售部分的收入可以达到36亿以上,可以满足购物中心开发阶段,以及后续运营培育的现金流的自我平衡。

一般来说,上述这种购物中心,只要运营得当,经过三五年的培育,年租金就可以达到一个小目标,此后还能每年有一定幅度的上涨。投资回报期普遍在6~8年。

商业运营的成功,会极大地拉动区域土地货值的增大。如果同一家房企在周边还有其他的住宅用地,那赚取的利润还会更多。这其实是一个很容易算的账…

03

商业做得好,本身也可以赚钱

第一次出手就大赚的不在少数

每家优秀的房企都有自身的核心能力,但也有活不下去的时候,优秀的房地产企业往往只有一个死法——就是阶段性的资金流动枯竭。

相比开发-销售模式,万达商管受行业周期的影响更小。无怪乎王健林说,再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。

目前,万达依然在各地开建万达广场。另一方面,接近50%的商业地产运营商处于盈利艰难的状态。

多数人对商业地产的悲观源于存量巨大,以及部分运营商盈利艰难。然而,这其实是很正常的事,第一,毕竟没有哪个行业谁都赚钱;第二,存量大,不代表没机会,住宅的存量也不小,但大部分存量急需升级,商业地产也一样。

赔钱的商业地产运营商有,但赚钱的也不在少数,甚至有的第一次做就赚得盆满钵满的……

比如,2017年10月28日开业的壹方中心,是鸿荣源成立20余年以来在商业地产领域的首秀项目。凭借100%招商率、超98%的开业率,400余家品牌,15家主力店,66家华南首家,开业当日客流量突破40万人次!2018年壹方城购物中心销售额达到40.6亿元,在深圳购物中心销售名列TOP2,客流量突破4000万人次,在中国购物中心客流规模指数榜单中名列深圳TOP1、全国TOP20!

再比如,最近突然出现在舆论中心的德基广场。

德基广场位于的南京新街口东北角,此前一度是人气最差的角落,数个老板在此巨亏,连李嘉诚都在此折戟,被不少人认为风水不好。然而,吴铁军接盘以后成功扭转了此前的颓势,德基广场连续多年位列全国购物中心单店销售前三。2018年销售额过百亿,仅次于以奢侈品制胜的“店王”北京SKP。

第一次出手为啥就这么牛?

一是定位的差异化

住宅全国全国复制还有人买,因为住宅除了用来住,还有一个很重要的功能是投资,商场对购物者则是完全是消费,定位雷同就是找死。

吴铁军接盘时代广场(德基广场改造之前的名称)时,新街口这片商业区中奢侈品商场还是一片空白,即使是以高端和精品为主营方向的金鹰国际也不够国际化,德基便填补了这个空缺,定位于高端商业的综合购物中心。国际一线品牌的入驻,让德基成为了南京购买奢侈品的最佳去处,德基广场2018年达到了百亿。

▲资料来源:赢商网、明源地产研究院

壹方城瞄准的是当时前海-宝安中心片区购物中心存量仅5万㎡,缺乏大型综合性购物中心的情况,定位“大而全”,同样大获成功。

二是不断调整业态

人的需求和偏好是会不断变化的,能够随着消费者的变化不断变化的商场,一定不会太差。

比如,为了更好的适应市场变化,壹方城开业一年多,就开始对一些品牌进行调整。据赢商网报道,2018年壹方城升级调整引进了逾80家网红品牌,其中首进深圳的有12家,首进宝安45家,增加及调整面积超6000㎡,聚焦在一线国际化妆品;加码配饰;侧重体验业态。

2019年,壹方城在品牌调整升级上再度发力,围绕“大而全”的业态定位,征集及调整120个铺位,持续增加美妆品牌。

前不久,国常会部署推进城镇老旧小区改造。商场的改造和业态调整更是常态。比如,2018年9月28日,历经一年半改造,投入逾3亿元的上海世茂广场正式开业,定位为“魔都潮流枢纽”,在成功实现90%的招商替换率后,上海世茂广场共引进113家品牌,包括众多国际品牌旗舰店、全国首店及一线潮牌。同年,济南世茂国际广场及北京世茂大厦等项目也进行了定位调整和品牌升级。直接推动世茂去年的租金收入大幅增长。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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(责任编辑:张瑜)

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