长租公寓一年倒下16家 去年是风口 今年成伤口

中国商网 2019-07-10 08:21
【摘要】
“两年来总亏损则达到2.34亿元,去年随着规模的扩张,亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。据中商产业研究院统计,去年,至少有九个长租公寓品牌消失。”

自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或“跑路”现象后,今年5月,朗诗集团也剥离长租公寓业务。近期,又有消息传出,远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。据统计,一年来,有近16家长租公寓品牌“阵亡”。

有数据估计,中国的租赁市场规模超过万亿,潜在空间巨大。公开数据显示,截至目前,已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。2017年,万科,朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中,快速扩张。但长租公寓的发展之路并不顺利。

长租公寓的扩张速度很快,但利润增长不尽如人意。数据显示,2017年和2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元和1.25亿元,两年来总亏损则达到2.34亿元,去年随着规模的扩张,亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。据中商产业研究院统计,去年,至少有九个长租公寓品牌消失。

地产研究机构克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示,国内一二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数近50年,远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%,深圳回报周期长达60年之久。

克而瑞的监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%-6%,且远低于国际公寓水平。

在政策方面,由于近两年,在租金贷模式下,长租公寓频繁“爆雷”。北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行叫停了租金贷业务。如今来看,这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

在长租公寓发展初期,由于政策支持,住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至去年年底,据不完全统计,共有七家房企发行了住房租赁专项债券,金额共计135.28亿元。

然而去年下半年,情况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止,仅去年第四季度,就有超过七家企业的租赁专项债券遭到监管层叫停,总规模超过200亿元。

日前,中国饭店协会公寓专业委员会发布《中国长租公寓行业运营情况分析报告》指出,虽然长租公寓产品线日趋丰富,但从产品设计角度看差异不大,同质化程度很高。

报告显示,截至去年底,市场上活跃的公寓品牌超过80个,分布的城市数量达44个,涉及1223座集中式公寓(约240052套)和135200套分散式公寓。 报告显示,租赁式公寓95%的客群是20岁-35岁的单身青年,其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业。客群单一导致公寓产品的定位趋同,进而让产品设计同质化程度很高。

从区域来看,长三角、京津冀、珠三角三个城市群的公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中,北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆等十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%,集中度高。

目前,长租公寓市场乱象也频频发生,为了最大化攫取利润,一些长租公寓运营机构频打“擦边球”。为了提高房屋周转率、缩短空置时间、节省成本,一些租赁企业从收房、装修到租客入住的周期甚至不足一个月。

今年三月,浙江省消保委联合省建筑装饰行业协会,按相关规定对公开征集的12户长租公寓进行了室内空气质量检测。检测发现,爱上租、迦禾地产、诚客公寓甲醛含量均超过0.08毫克/平方米的国家限定值,蛋壳公寓、爱上租的TVOC含量超过0.5 毫克/平方米的国家限定值,超标率分别为25%和16.7%。其中,迦禾地产的一间长租公寓甲醛含量是国家限定值的近两倍;蛋壳公寓一间长租公寓的TVOC含量超过国家限定值近50%。

部分长租公寓中介服务机构误导消费者,通过第三方金融机构进行贷款,以消费者的信用风险换取其资金保障。消费者的房租不是交给房东而是交给网贷平台,如果租赁机构资金链断裂,不仅会遭遇房东强制清退,还会面临个人信用风险。

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