5年后房子是涨还是跌?12岁小学生“一语说破”

专聊房君 2019-07-10 09:34
【摘要】
“现在不买房,5年后房价是“涨”还是“跌”?一位12岁小学生“一语说破”,真敢说”

大家知道,房价上涨或者下跌是多方面综合因素的结果。纵观世界各国,即使在是同一个时间维度,有的国家房价在涨,有的房价在跌。为什么会这样呢?主要原因就在于影响房价变化的因素不同。房子与其他商品一样,价格涨跌都受到供求关系影响,购房需求大于住房供应,房价就涨,住房上市量大于购房需求,房价就跌。这是房价上涨下跌最直接的因素,调控楼市最基本的原理就在这里。

举个简单的例子,一个城市在2019年新房上市量是10万套,假如这个城市这两年新房库成交量是8万套,到全年结束,各大楼盘或多或少还会留一些尾货,再加上本年度还会消化一些往年的存货,这样算下来,这个城市的楼市供需还算平衡,房价不会出现大幅的波动。但是,如果这个城市在这两年土地出让较多,到2019年新房上市量突然增加到15万套,毫无疑问,这个城市开发商的楼盘竞争将非常激烈,为了促进销量回款,开发商之间必然打价格战,抛出优惠折扣吸引购房者,房价大概率会迎来调整。同样,如果这个城市在两年缩量供应土地,到2019年全年只有7万套商品房上市,在市场明显供应不足的情况下,购房需求推动房价上涨也是必然。

当然,这是从住房供应的角度来看,那么从住房需求端来看又如何呢?同样,如果住房需求不足的话,就会导致住房库存增加,形成房价下跌的结果。那么住房需求能够降下来吗?一位12岁小学生“一语道破”,他说“不让大家贷款”。其实他说的“贷款”就是我们现在的个人住房按揭贷款,如果不让大家按揭贷款,那么购房需求必然会大幅缩减,因为全款的土豪毕竟是少数,那样的话,开发商为了快速回笼资金,必然会使出浑身解数,降价是必然举措。此时,在住房市场买涨不买跌的心理驱使下,即使能全款的土豪们也将加入观望队伍,房价下降指日可待。从这句话表面上看,确实有想法!

问题就在于,这位小学生的说法在现实中行得通吗?可以从两个方面看:

一是国家对楼市调控的目标在2019年工作任务中已经说得很清楚了,就是“三稳”,即稳房价、稳地价、稳预期。换句话说,就是不允许楼市出现大幅波动,从而影响国家经济发展和社会安定。房地产及其关联产业在国民经济中的贡献毋容置疑,特别是在当前外部经济环境不确定情况下,更需要稳定房地产这个重要支柱。此外,房地产及其关联行业容纳了大量的从业人员,是大家的饭碗,如果出现大幅调整,必然引来企业大量裁员,形成新的不稳定因素,这显然不符合大家利益,国家也是不允许这种情况出现。

二是个人住房按揭贷款业务产生的初衷,是为满足那些暂时拿不出全款的购房者买房,是一项造福民众的举措。相当于提前消费,提前享受,如果都要等到大家凑足全款购房,估计也都四五十岁了,对于个人来说,那就丧失了住房本来的居住功能。有人说,如果国家现在不贷款给购房者,房价自然就跌了,所以就不会出现买不起的状况,因为可以提前全款购房啊。这又要回到第一点,那样的话,购买力是没了,房价确实跌了很多,但符合经济平稳发展要求和社会稳定吗?前面倾尽家财购房的人怎么办?他们的财富就白白损失掉吗?这显然也不符合大多数购房人利益,所以,从个人角度考虑问题,难免局限。

未来5年,房价是涨还是跌?

人无前后眼,若谁说出一个结果出来,相信很多人都会嗤之以鼻,但这并不影响我们对未来房价大体趋势的判断,未来5年,房价还会上行,当然,幅度大概率不会像过去那么大,城市之间的楼市也会出现分化,主要体现在三个方面:

一是我们的城市化进程还处在持续阶段,当前常住人口城市化率才刚刚接近60%,户籍人口城市化率就更低,目前我们的年均城市化率在1%左右,要达到初级发达国家70%的城市化率水平,还有起码10年的时间,随着城市化率逐步降速,10年的时间都显得保守。根据联合国预测,时间点大概在2030年。流入城市人口的基础并未发生变化,这就决定了住房需求还会保持相当长一段时间。即使城市化率达到70%,也并不意味着房价会下跌,诸如美国这样的发达国家,城市化率超过80%,房价该涨时还是在涨!毕竟改善需求还会一直存在,何况随着中国经济的不断发展,未来还可能有国外购买力。

二是产业转型还需要时间。现在我们不主张继续通过房地产来拉动经济,但是房地产在国民经济中的地位仍然重要,还存在稳经济的重要作用。目前我们在大力发展制造业,从投资方面进行倾斜,同时也正在发展新经济,形成经济新的增长点。但是,这些都需要时间,在一定时期内,房地产业还会作为经济的重要组成部分存在。

三是土地是城市乃以发展的基础,土地收入不仅仅是卖地那么简单,土地收入更多的是为城市带来建设资金,为城市提档升级提供强大的资金支持。我们今天看到城市巨大变化的一面,比如方面快捷准时的地铁,宽敞明亮的教室,高大上的医院,四通八达的立交桥和高速路网,美丽的城市公园等等,相信土地收入也做出了它应有的贡献。当然,随着大城市可开发建设的土地资源使用殆尽,彼时,经济新增长点也已培育出来,顺利接过建设城市的这一棒。同时,一些人口净流出的城市,即使想卖地也很可能不好卖,这类城市楼市自然也不会那么火热,平稳发展是主基调。

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(责任编辑:张瑜)

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