多方都不愿房价下跌,但房地产市场拐点确已来临

金融视野 2019-07-11 08:41
【摘要】
“从目前的态势来看,政府设置诸如“限购、限贷、限售”等政策,是有意在冻结市场,这样成交量就不会放大,房价维持相对稳定,尤其是房价的绝对值相对比较稳定。”
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经过我长期对中国房地产市场的观察与研究分析,得出的初步结论是:中国房地产的中长期拐点已经形成。

在这里我想再次强调一下的是所谓拐点来临不是说房价马上会掉头向下、出现暴跌,我相信房价暴跌也不会是各方所愿见到的。从目前的态势来看,政府设置诸如“限购、限贷、限售”等政策,是有意在冻结市场,这样成交量就不会放大,房价维持相对稳定,尤其是房价的绝对值相对比较稳定。

我在试图理解国家的意图:如果房价的绝对值是比较稳定的,那么随着经济增长和人们收入增长,房价也就是在相对下跌,最终高房价就会软着陆。但是这里有一个风险,就是目前房地产市场的投资者(或是投机者)杠杆率究竟多大,经济波动导致的房贷者的现金流是都能够维持下去,这决定“堰塞湖效应”发生的概率。

对于一般读者,也许缺乏对市场的信息掌握和分析能力,从而产生错误的认知,我现在听到最多的观点就是“房价涨了20年,未来还会继续涨”,对于没有专业水平的人有这样的判断也不足为奇。因为这里存在信息不对称和房地产市场规律的分析能力差异,不足为怪。但有些资深的“房地产专家”还在继续看涨房价,这个就让我不能理解了。

如果把房地产市场看成一个投资市场,永远的多头和永远的空头都是不符合市场规律的。我曾经说过如果房地产市场是政策性的市场,它理应回归是用来住的功能;如果说房地产市场是投资性市场,那我想说的任何具有金融属性的投资市场都是不存在永远的牛市,都具有周期性,只是时间长短的问题而已。

对于那些还鼓吹说房价会进入新一轮暴涨的人,我不知道说这话的逻辑何在?就因为房价连续涨了10年,那么接下来还要涨10年?这逻辑显然是讲不通的。

过去10年房价的上涨是经济增长、人口红利、货币政策、信贷政策等多方面因素的叠加效应。只是时至今日,我想试问一下,这些因素发展到今天还有多少是存在的?

这两年,国内GDP一只在6.5-7.0%之间徘徊,从目前的增长态势来看,再也很难有高增长的可能性。一是基数已经过于庞大,再保持很高的增长率,是需要多大的绝对增量来支撑?二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外,目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。”直白点讲就是GDP不会再像以前那样快速增长了。但我们同时也看到,房地产在拉动经济增长的同时,也造成部分城市房价房租过高而影响人才流入和其他行业的发展,所以未来国家是不可能依靠房地产来刺激经济增长的。

再看人口红利,中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁,该买房也买了,买不起仍然是买不起,这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后,中国执行严格的“一胎”计划生育政策,可谓“后继无人”,再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。

货币政策。经济快速增长期,扩张的货币政策无可厚非,前些年M2的增长率一直保持在15%左右,近期已经开始下降10%以下,货币政策的措辞也是说要保持稳健的货币政策。另外,经过一而再的降准降息,目前银行利率基本上处于历史底部,进一步降息空间虽然还是存在,但是也许国家会通过政策引导到其他行业去。如果在房地产市场经历比较长周期的人或是有去研究过房价上涨原因的人,都能看到或是感受到,房价真正开始快速上涨是从2009年末开始的,当年为了应付金融危机的四万亿都去了哪里,到现在就不言自明了。

信贷政策。扩张的信贷政策支撑经济快速增长过程中企业的资金需求,信贷政策决定了杠杆率,同时更是助长了房价的快速上涨。从去年开始,这方面的政策动向已经有所改变,国家层面近两年三令五申强调金融要支持实体经济。未来信贷政策肯定更多定向支持实体经济。从近两年官方发文限制房地产企业融资就可以看出端倪,而实际上中小房企目前的融资问题已经比较严重,这也是为什么近两年房地产行业并购风起云涌的重要原因之一。

总之,从经济发展漫长过程来看,房地产在中国经济起到的重要作用在逐渐退出历史舞台。所以政策方向在变、支撑其内在增长的人口、信贷等都在变。或许明白人都清楚,房地产市场周期性的转变是必然的,只是因为它牵涉太多的利益,所以显得犹豫不决,但不管如何都无法改变经济发展规律和历史发展的趋势。

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