长租公寓规模战告一段落,开发商集体落后!?

明源地产研究院 2019-07-11 08:59
【摘要】
“数据显示,虽然拓展的速度有所放缓,但是截止今年上半年,万科泊寓的拓展规模累计达23万间,开业规模为7万间,位列房企长租公寓运营商第一。”

去年,万科提出“收敛”、“聚焦”,“活下去”。加上当时全国各地长租公寓运营商的雷声隆隆,万科长租公寓似乎也成了不受待见的业务。

然而,人们很快发现,正如“活下去”是喊给其他人听的,万科并没有抛弃长租公寓,今年6月28日,在万科2018年度股东大会上,郁亮指出,行业到了白银时代,再靠过去单一的业务不足以支撑业务的发展。如今长租公寓也是万科的基本盘之一,只有开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑,万科才能继续领跑行业。

数据显示,虽然拓展的速度有所放缓,但是截止今年上半年,万科泊寓的拓展规模累计达23万间,开业规模为7万间,位列房企长租公寓运营商第一。

作为创新业务,长租公寓是头部房企多元化布局中不可或缺的板块,目前已经有接近一半的TOP50房企布局长租公寓。新派公寓创始人王戈宏多次在演讲中表示,由于房企手握大笔资金,未来长租公寓领域很可能是开发商的天下。

然而,万科的23万间规模,远小于自如的85万间,相寓的70万间,以及蛋壳的50万间。资本雄厚的开发商,为何落后,想要迎头赶上,要怎么干?

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房企长租公寓NO1

只有行业最大的1/4

虽然,股东会上,郁亮表达了对发展长租公寓的坚定信心。然而,与此同时,最近万科也在在对现有房源结构进行调整和优化。

7月2日,据界面新闻报道,旨在对城中村进行综合改造的「万村计划」正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“农民房”房。

万科「万村计划」的受挫,使得泊寓扩张速度明显放缓……

可是,相比很多涉足长租公寓的房企,万科泊寓算不错的了,有的房企数十亿长租公寓资产支持专项计划已经获批,但是突然就宣布不做长租公寓了!

2019年上半年房企长租公寓规模排名

▲来源:克而瑞地新引力(下同)

2019年上半年集中式长租公寓规模排名

2019年上半年分散式长租公寓规模排名

然而,正如前面所说,跟其他运营商相比,为啥土豪多金的开发商不仅没有遥遥领先,反而落后了呢?明源君认为,核心是两大原因:

第一,行业不同,长租公寓是服务业。

长租公寓和传统的住宅开发都跟房子有关,但这两个行业却是不同的。虽然在证监会的行业分类里,房地产行业属于第三产业——即服务业,可是现实中,全行业都铆足了劲冲规模的狂热之下,房地产开发更像是制造业,而且,相比制造业,房地产开发的精细化仍有待大幅提升。长租公寓却是十足的服务行业。

买房子是投资,明源君注意到,在房价涨势较好的年份,购房者的投诉等也会少一些,因为购房者觉得房价涨了,自己赚了,有点小瑕疵也算了,这是大众比较普遍的心理;可是,租房是消费。

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

有一个基本的规律是,当一个国家或地区的第三产业占GDP的比重超过60%之后,法律法规就会从倾向保护厂商变成保护消费者,比如美国、新加坡、澳大利亚等,都是如此。因为到了这个阶段,消费者的维权意识会很强,倒逼法规的改进。

2018年末,我国第三产业占国内生产总值的比重逼近60%,租房需求大的城市,第三产业的占比往往高于全国平均水平。一些房企直接用住宅物业管理,甚至让搞开发的人去做长租公寓,这很不对口。一下在城中村拿下几十套房源,更是典型的开发商思维。

第二,开发商容易陷入创新者的窘境。

早在2016年年底,我国住房租赁市场规模已将近1.2万亿,机构普遍预测,到2020年我国住房租赁市场规模将突破2万亿,至2030年,租赁人口将达2.7亿人,住房租赁市场租金GMV将达5万亿。

从欧美国家,乃至亚洲的日本、新加坡等国家看,租赁市场的发展趋势也是很确定的。换句话说,这个事情,大的趋势没问题,市场也早已存在。

自如认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,自如希望能占领整个市场的20%,在某些重点城市做到30%。

可是,对广大房企来说,它是一个很新的业态。

哈佛商学院教授克莱顿·克里斯坦森在《创新者的窘境》一书中指出,导致大公司的创新业务失败,并非大公司人浮于事,官僚僵化,对市场反应迟缓。实际上,有些公司采用了更加高效的管理之后,反而更快的走向了死亡。因为创新意味着风险和未知,而高效的管理则恰恰是要降低风险和未知。

最典型的例子是,去年郁亮在9月南方区域月度例会上指出,做了3年都没做成的业务,应该及时关闭。

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想高质量快速做大规模

一要打破创新者的窘境

二要有技术和系统支撑

去年3月,郁亮给万科长租公寓业务立了一个小目标:“德国的住房租赁是全球有名的,德国最大的租赁企业,大概是33万间(实际为39.2万套)公寓。我们用三年左右的时间,有机会赶超他。”

其实郁亮的目标并不算大,因为还有房企宣布3年要干50万间,甚至100万间的。如果不是「万村计划」受挫,万科现在很可能已经实现去年的小目标。

相比之下,自如的管理规模已经达到85万间,距离日本大东建托集团(管理户数超过97万户)已经不远。相寓的70万间也高于郁亮的小目标。

当然,自如和相寓起步较早。自如网是2011年6月上线的;相寓始于我爱我家集团自2001 年开始的“房屋管家” 租赁业务!而万科 2015年才开始以“万科驿”为品牌在公寓市场规模扩张,2016年,“万科驿”更名为“泊寓”。

然而,同样成立于2015年初的蛋壳公寓,截止今年上半年,也已经坐拥50万间的管理规模了。为啥没开发商土豪的运营商这么牛?开发商应该学点啥?

第一,独立,突破创新者的窘境

俗话说,吃人家的嘴短,拿人家的手短。很多房企的长租公寓业务,只是整个集团的一个业务部门。偏偏住宅开发还很赚钱。长租公寓自然要被开发板块管理,而且还不容易受待见。

一个可行的方式,是让长租公寓板块独立出去,集团只做大股东,长租公寓的管理团队也持股,如此一来团队的自主性更强,而且可以避免职业经理人的短视。

最近,朗诗绿色集团、远洋集团两家房企先后剥离长租业务,以减少新业务亏损对集团整体业绩的影响,这被不少媒体解读为是长租公寓不行。明源君认为,这反而是好事。毕竟股东没有为(暂时)亏损的新业务买单的义务。剥离之后,有利于长租公寓运营团队突破创新者的窘境。由资源驱动走向由技术和创新驱动。

当然,这并非绝对的。对类似华润、龙湖这种租售并举的房企来说,在持有物业运营上已经颇有心得,而且能够将租房、工作、吃喝玩购娱,甚至买房业务,相互打通,营造一个大的生态圈,形成有质量的增长,也可以混合经营,比如华润有巢六个月以上的出租率高达96%!

第二,利用科技打破规模不经济

最近几年,各大开发商都在奋力冲规模。为啥?因为规模大了,才能更好的活下去,别的不说,银行在评审信贷资格时,就按销售额将房企分成三六九等。

因此,进入长租公寓领域的房企很自然也想大干快上。这种想法也没错,毕竟规模是建立壁垒的重要方式之一。然而,长租公寓是服务业,而且是一个很重的行业