房地产“降温易,降价难”,都难在哪儿?

不执著财经 2019-07-12 08:14
【摘要】
“房地产降温的确比较容易,但是房价却始终很难出现像样的下跌。”
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中国房地产进入降温周期总共有三次:第一次是2009年,当时房地产调控,房价出现调整期。第二次是2011年又是一个房地产调控,使楼市进入降温期。第三次是2014年楼市全面降温,到2015年房价开始新一轮上涨行情。房地产降温的确比较容易,但是房价却始终很难出现像样的下跌。

可能有人问,要让房地产降温似乎并不难,但是真正要让房价出现大幅调整咋就这么难呢?对此我们认为,主要有以下几个原因:首先,我国进行房地产调控次数已经是N次了,除了这次始于2016年7月份的房地产调控还执行了三年,前几次的房地产调控,基本上都是半途而废。甚至有人把房地产调控称之为“空调”。

因为,国内一些城市的经济严重依赖于房地产业,只要房地产被当地政策调控了,当地经济就不行了。于是地方政府不得不放松对房地产的调控,而一旦放松调控,本来处于僵持阶段的房价就开始报复性反弹了。

所以,大家看到房价总是“降温易,降价难”。因为,政府部门把房产温度降下来不难的,只要调控政策出台,但是降价难,因为房地产一降价,当地经济就要衰退,银行就会出现“弃房断供”现象,房地产上下游十几个行业会出现衰退,这是谁也不愿意看到的,面对降温后的经济下滑,地方政府只能给房地产松绑。

房地产“降温易,降价难”,都难在哪儿?

再者,房地产受到调控后开始大幅降温,随后也有部分开发商准备大幅降价,为的就是早点回笼资金,但是当地政府有限价令,既不允许开发商大幅度涨价,但也绝不允许大幅度降价,因为开发商降房价后,土地市场的价格也会降,而土地市场价格下跌或者流拍了,地方政府的土地财政收入就会受到影响。所以,就算开发商看到市场不景气,想要大幅降价,也是不被允许的。有了限价令,开发商降价当然会很难。

最后,对于开发商来说,他们十分清楚,即使房地产市场降温,商品房宁可销售不出去(小幅打折促销除外),也不能大幅降价,因为,购买者是买涨不买跌的,房地产市场已经降温了,房价一直僵持下去,或者还有人来买房炒底,但是一旦开发商大幅打折,购房者反而不再买房,采取观望姿态了。因为,在购房者看来,房价还会再下跌,现在并不急于买房。所以,只要开发商大幅降价,房子反而是很难卖出去。

房地产“降温易,降价难”,都难在哪儿?

更值得一提的是,房地产降温可以,但大幅降价却不行,因为对于开发商来说,一旦大幅降价,原来的老业主们就要找上门来讨说法,甚至还要砸掉售楼处。像环京楼市的开发商,买给业主2.8万/平方米,后来为了回笼资金,把新楼盘的房价跌至2.2万/平方米,结果老业主找上门来,要求补差价或者赔偿损失。有了前车之鉴,开发商是往往喜欢死咬房价不肯降。

对于地方政府来说,倒不是不允许房价下跌,而是不希望当地房价过快下跌,这样容易引发金融风险。只有房价缓慢的下跌,才能既保证中国房地产市“软着陆”。而对于开发商来说,不降价可能没事,降了价后,可能更多的麻烦不断。当然,在现实中,降价促销是回笼现金流的最佳时机。这样不仅可以确保资金链安全外,还可以把回笼的资金汇笼在一起,再去收购其他中小房企,未来几年会对中小房企完成重新洗牌。

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(责任编辑:郑军华)
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