万科撤了,房贷涨了,楼市凉了?

楼市参考 2019-07-12 08:25
【摘要】
“万科“万村计划”准备放弃部分已签约房源,而在这之前,万科已经确认其长租公寓总经理薛峰已经离职。”

近日,房地产市场值得说道的事,有两件:

1、万科“万村计划”搁浅;

2、二线城市密集上调房贷利率。

两件本是孤立的事件,被人串联起来加以发挥,认为楼市凉了!

01

几天前,媒体爆料,万科“万村计划”准备放弃部分已签约房源,而在这之前,万科已经确认其长租公寓总经理薛峰已经离职。

这意味着,万村计划搁浅。

所谓“万村计划”,是王石当年提出来的,模式就是,以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下,然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营,另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

万科撤了,房贷涨了,楼市凉了?

显然此计划,对于改善深圳的城中村生活环境大有裨益,但在改善环境的同时,却提升了城中村的房租成本,最终拉升了租金。

要知道,租客本来直接从房东手中租住城中村,现在万科从房东手中租过来,经过一番改造,租客再想租房子,既要承担环境改善带来的租金溢价,又要为中间人万科的利润买单。

对于万科的万村计划,深圳人褒贬不一,有人万科为城中村环境改善作出了贡献,有人说万科是房租的推手。

然而,即便一定程度上提升房租,开发商搞租赁,赚头仍不大。一二线城市的房价高企不下,但房租收益率却一路下滑,让众多搞租赁的开发商叫苦不迭。

万科撤了,房贷涨了,楼市凉了?

一方面,遭遇城中村租客的舆论攻击。之前富士康员工曾发公开信,呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题。

另一方面,利润又不高。

近日,就连一向搞租赁物业的潘石屹,也拿出了北京、上海的核心写字楼出售,欲转攻开发市场,去中心城市拿地。

可见,租赁市场确实不好混,利润薄、事多,千头万绪。

再加上,租赁也并非万科的强项。万村计划在这样的背景下,搁浅的。按照万科指示:凡是没有开工的已签约房源,万科考虑全部违约,按照合同协商赔偿违约金。

02

住宅销售方面,从5月份以来,房贷利率就开始触底反弹。

万科撤了,房贷涨了,楼市凉了?

上图是融360追踪的首套房房贷利率数据,可以看到,走势在5月份见底。

这几天,宁波传出消息,继上个月宁波股份制银行上调首套房贷款利率之后,近日宁波的工农中建四大行发布通知,明确从本周开始将首套房房贷利率调整为“较基准利率上浮10%。

这意味着,宁波的银行全面上调了首套房贷款利率。

而在宁波之前,南京已经连续两次上调,青岛、天津、福州、苏州等强二线城市,深圳、广州等一线城市,也均在上调阵营中。

根据融360的数据显示,目前南宁上调的幅度在热点城市中最高,相比于4.9%的基准利率,南宁已经上涨至5.95%。

对于南宁这样一个均价突破1.2万元/平方米的城市来说,基准利率上浮如此夸张,意味着买一套100平米的房子,贷款要比基准利率高出20多万。

通过这种增加购房成本的方式,调控供需,是地方政府惯用的手段,但抬高首套房贷款利率,受伤害更大的显然是刚需。

03

万科“万村计划”搁浅,有诸多原因,其中,租金收益率的持续下滑,是不可忽视的关键。

万科的撤退,意味着租赁市场在持续冷却。

以宁波、南宁、南京为代表的热点城市,开启新一轮房贷利率上涨攻势,是地方政府主动调控成交量,冷却楼市的做法。

两件孤立的事件,却代表了房地产两个细分领域——租赁与销售——抱团降温。

本号以为:

1、从这两件事解读出楼市要凉有点过,但确实能够看到地方政府在中央施压下,开始稳定住楼市,防范过热风险。

这一点不仅体现在房贷上升,还体现在严控金融机构对房企的融资。

2、从形势来看,这一轮调控并没有阻止房价上涨,只是充当了减速的作用,热点城市的房价依旧没有停止上涨。

同时,房贷利率又在攀升。

两方面的费用同时攀升,对于刚需来说,压力山大,意味着如果此时不买,购房成本只会更高,更买不起。

热点城市的刚需客,如果手头允许,本号以为还是尽早上车为妥。

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