房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

风信子财经 2019-07-16 09:16
【摘要】
“监管或将影响地产信托的新设发行,同时年内信托到期高峰即将到来,三季度之后本身到期压力较大叠加监管限制,地产信托存量规模将承受一定压力。”

在我国,房地产市场经过了20年高速发展之后,终于回归到了平稳理性发展轨道,正是由于房价的平稳,人们对买房的执着性越来越低,买房越来越倾向于自住需求,所以对买房过程中的各个细节和买房点格外关注,从2018年起房地产市场的公摊制度、商品房预售制度再一次映入人们的眼帘。

1、房地产信托现状

2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。投向房地产领域的信托余额近三年以较快速度增长,地产信托规模快速上涨,因此房地产信托受到监管层高度关注。监管或将影响地产信托的新设发行,同时年内信托到期高峰即将到来,三季度之后本身到期压力较大叠加监管限制,地产信托存量规模将承受一定压力。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

据用益信托不完全统计,按产品成立日期划分,6月共有60家信托公司发行了1434款集合信托产品,发行总规模1402.17亿元,发行产品数量和发行规模较上月均有所下降。

从发行数量上来看,相较上月,6月份投资在金融、房地产、基础产业和工商企业领域的信托产品发行数量均有所下降;工商企业类信托发行数量有较大缩减,由上月的200只下行至98只;其他投向类信托发行数量有小幅增长。从发行规模上来看,相较上月,6月仅其他投向类的信托产品发行规模上升,其他均下行。其中,房地产类的信托产品发行规模较5月数据下行74.82亿元至622.80亿元。

2019年上半年房地产信托发行数量自3月以来逐月减少,发行规模5月较4月略有增长,6月又再次回落。按产品成立日期来看,6月份房地产信托发行470只,发行规模总计622.8亿元。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

2、地产信托于房地产有重要作用

从房地产开发资金来源的占比数据看,信托的比重不高。房地产开发资金来源主要包括四个部分:国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金,占比一直分别稳定在约17%、0.1%、31%和53%。其中,来自其他资金的占比最高,主要包括定金及预付款、个人按揭贷款和其他到位资金等。国内贷款又可细分为银行和非银贷款,其中非银贷款在国内贷款约占20%,非银约占80%。信托产品投向房地产领域可能主要涉及的是国内贷款中的非银贷款部分和自筹资金部分,总量占比合计预计并不高。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

但是,总量占比不高并不意味着地产信托的重要性低,从2016年下半年以来,信托业务的房地产融资更有比较优势的是前端融资。在