房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

风信子财经 2019-07-16 09:16
【摘要】
“监管或将影响地产信托的新设发行,同时年内信托到期高峰即将到来,三季度之后本身到期压力较大叠加监管限制,地产信托存量规模将承受一定压力。”

在我国,房地产市场经过了20年高速发展之后,终于回归到了平稳理性发展轨道,正是由于房价的平稳,人们对买房的执着性越来越低,买房越来越倾向于自住需求,所以对买房过程中的各个细节和买房点格外关注,从2018年起房地产市场的公摊制度、商品房预售制度再一次映入人们的眼帘。

1、房地产信托现状

2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。投向房地产领域的信托余额近三年以较快速度增长,地产信托规模快速上涨,因此房地产信托受到监管层高度关注。监管或将影响地产信托的新设发行,同时年内信托到期高峰即将到来,三季度之后本身到期压力较大叠加监管限制,地产信托存量规模将承受一定压力。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

据用益信托不完全统计,按产品成立日期划分,6月共有60家信托公司发行了1434款集合信托产品,发行总规模1402.17亿元,发行产品数量和发行规模较上月均有所下降。

从发行数量上来看,相较上月,6月份投资在金融、房地产、基础产业和工商企业领域的信托产品发行数量均有所下降;工商企业类信托发行数量有较大缩减,由上月的200只下行至98只;其他投向类信托发行数量有小幅增长。从发行规模上来看,相较上月,6月仅其他投向类的信托产品发行规模上升,其他均下行。其中,房地产类的信托产品发行规模较5月数据下行74.82亿元至622.80亿元。

2019年上半年房地产信托发行数量自3月以来逐月减少,发行规模5月较4月略有增长,6月又再次回落。按产品成立日期来看,6月份房地产信托发行470只,发行规模总计622.8亿元。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

2、地产信托于房地产有重要作用

从房地产开发资金来源的占比数据看,信托的比重不高。房地产开发资金来源主要包括四个部分:国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金,占比一直分别稳定在约17%、0.1%、31%和53%。其中,来自其他资金的占比最高,主要包括定金及预付款、个人按揭贷款和其他到位资金等。国内贷款又可细分为银行和非银贷款,其中非银贷款在国内贷款约占20%,非银约占80%。信托产品投向房地产领域可能主要涉及的是国内贷款中的非银贷款部分和自筹资金部分,总量占比合计预计并不高。

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但是,总量占比不高并不意味着地产信托的重要性低,从2016年下半年以来,信托业务的房地产融资更有比较优势的是前端融资。在房地产项目取得“四证”之前,尚不能使用银行贷款;而证券、基金行业的非标也受到更严格的监管;由于信托的业务具体标准由各地银监相机把握,存在较大的弹性空间,因此在前端融资领域相较其他机构而言,信托有绝对竞争优势,对于房地产融资模式的周转起到重要作用。

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3、融资收紧成为趋势

5月17日期银保监会出台的“23号文”中,对于信托领域的监管除延续2018年“4号文”之外,补充锁定前端融资领域的监管限制。银保监会日前正式发布银保监发[2019]23号文《关于开展“巩固治乱象成功促进合规建设”工作的通知》,强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。23号文多数内容要求和2018年4号文差异不大。与往年不同的是,23号文的针对性更强:针对银行机构及覆盖信托、保险、金租等其他非银金融机构,都提出了相应具体要求;同时,本次监管要求也相当细化,既是对以前监管政策的总结梳理,又列举出一些典型的违规业务类型。

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综上所述,虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但随着监管的降温,会一定程度上影响房地产企业的融资渠道,房地产企业融资收紧预期增加,融资收紧成为趋势,对一些负债率高、流动资金少的房企构成考验。

但是有个现象实在令人费解:百业低迷,缘何唯地产不破?

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

人们都认为,出现这个现象的原因是房地产行业的高速发展和野蛮增长,抢占了实体经济的资源,使得金融服务实体变成了依据空话。

一方面房价上涨使实体经济特别是制造业土地成本上涨;大量劳动力出于房产的刚性需求,劳动力成本也随之上涨;出于市场的逐利本性,房价上涨使大量资金汇入房地产业,企业融资贷款的金融成本也随之上涨;

另一方面,高房价斩获了所有中产阶级的消费,很多人不得已成了“房奴”,不得不缩紧家庭的财政支出,高房价成功的限制了百姓购买力,更挫伤了消费者的消费信心,十几亿的人口,消费市场却不高,企业经营难以维系。

难道房地产就是这样一步步将实体经济拖入黑色深渊的吗?

关于房地产和实体经济,一直都是人们争论不断地话题,在今年二月的时候,中国城市和小城市改革发展中心理事长李铁就明确表示:

“现在很多文章写的是要发展实体经济,不要发展房地产,房地产是巨大的泡沫,我对这个话是抱有严重的质疑”。

这一句话出来,直接掀开了中国房地产与实体经济的关系的大论战,基本上出现了两种观点:

一种观点是“没有房子谈什么实体经济?”论据是,大家都不买房子,就会影响到家装、家居类产品的消费,包括家电、家居类产品的消费降下来,实体经济将损失惨重。

另一种观点是:“房价太高,让多数人买不起房,所以应该打压房价,让每个家庭只能有一套房。"

两种观点似乎看起来都有其道理,但却又是相互矛盾的,不能共存,而这两种观点的交替轮换,构成了中国房地产的四年一轮回的精彩周期性波动。

说到这里,可能有人会问,那么房地产到底是不是实体经济呢?关于这个问题,大家一直都是争论不休的。

商品房销售和待售情况

1—6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。

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1—6月份,东部地区商品房销售面积30144万平方米,同比下降4.6%,降幅比1—5月份收窄0.9个百分点;销售额37716亿元,增长4.7%,增速加快0.1个百分点。中部地区商品房销售面积21481万平方米,下降0.5%,1—5月份为增长0.1%;销售额15353亿元,增长6.1%,增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积21099万平方米,增长2.3%,增速回落1.5个百分点;销售额15178亿元,增长8.4%,增速回落2.4个百分点。东北地区商品房销售面积3063万平方米,下降8.3%,降幅扩大0.2个百分点;销售额2451亿元,增长0.9%,增速回落1.4个百分点。

6月末,商品房待售面积50162万平方米,比5月末减少766万平方米。其中,住宅待售面积减少672万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积减少74万平方米。

房地产开发企业到位资金情况

1—6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1—5月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款13330亿元,增长8.4%;利用外资43亿元,增长51.8%;自筹资金26731亿元,增长4.7%;定金及预收款28465亿元,增长9.0%;个人按揭贷款12806亿元,增长11.1%。

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房地产开发景气指数

6月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.89,比5月份提高0.04点。

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20年后地产龙头的业务发展形态将会如何?

第一,房地产开发业务仍是公司盈利主体。

2018年前11月,龙头公司的销售均价达到13298元/平方米,明显高于行业平均 水平。这是因为低线市场仍有小企业的生存余地,龙头公司更适应高线市场。考虑物业的自然上涨,我们假设2019年后每年房价上涨3%,则我们认为到2040年时,龙头公司的销售均价达到25480元/平方米。如果地产公司的权益比为70%,则公司开发业务的收入预计将达到9755.2亿元。

长期来看,我们认为地产企业的盈利能力会比目前有所下降,但凭借产业链中强势地位和把控资源,又不会下降到极低的水平(阶段性可能会到极低水平)。我们估计,2040年时行业净利润率为7%。照此推算,我们认为到2040年时,新房市场龙头每平米净利润约为1784元。

由此我们可以得到,2040年时,市场龙头新房开发业务的归母净利润约为478亿元。(中长期测算,未考虑结算和销售的差异)这一数字仍然高于2017年几乎所有龙头公司的账面盈利,但可能低于个别公司2018年的实际盈利。

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资产负债表方面,我们预计随着市场规模的缩小,龙头公司的优势固化,企业盲目激进加杠杆的可能性下降。报表稳定性不断提升,资产负债表比现在更加健康。

第二,房地产持有业务的盈利贡献。

未来20年,房地产开发的整体销售规模可能逐渐缩小,且优质物业的累积空间也会随资产管理组合的扩大而缩小。但我们认为仍有理由假定,到2040年前,龙头公司的投资性房地产有望年均新增100亿元(公允价值口径)。龙湖和华润目前并不是业内最大的公司,龙头公司尽管销售额未来可能下降,每年累积市值100亿元的投资性房地产仍是很可能的。

同时,我们假定2018年底,龙头公司拥有的投资性房地产达800亿元(公允价值口径,假设权益比例100%)。

照此推算,到2040年时,龙头公司投资性房地产公允价值可以达到3000亿元。假设到2040年,投资性房地产的租金收益率为4%,则到2040年龙头公司的租金收入可以达到120亿元。剔除必要的运营成本,税负,我们假设公司租赁业务的净利润率为30%,则龙头公司到2040年时,租赁业务(重资产)贡献的净利润规模约为36亿元。

当然,持有物业板块的变化,不仅是利润的上升,更是经营模式的变化。企业除了获得重资产的收入,还能获得轻资产的收益。我们假设届时龙头房地产企业的第三方管理面积是持有面积的1.5倍,非自有管理面积市值达到4500亿元。假设公司管理金额的1.5%作为管理费(含超额业绩提成,简单并入计算),则公司管理费收入达到67.5亿元。假设此业务的净利润率为60%,则公司商业物业运营的轻资产部分净利润规模约为40.5亿元。

综合轻资产和重资产部分,我们预计2040年地产行业龙头公司来自持有物业的盈利约为76.5亿元。

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第三,生活服务板块增长迅速。

我们预计,到2040年,中国可能出现在管规模达到14.5亿平米以上(考虑存量住房面积继续增长,龙头公司市占率达到3%及以上)的物业管理龙头,公司的净利润有望达到268亿元规模。准确来说,到那时,物业管理龙头已经应该称为生活服务龙头。从长期来看,我们认为今天房地产企业的很多探索,例如广告、康养,零售、长短租等(参股投资除外),都可能和物业服务联系起来,成为物业管理公司的一部分。因此,我们不再单独计算这些业务对房地产企业的贡献,这些业务已经算在物业管理的增值服务之内。

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地产龙头的估值探讨?

我们预计,到2040年,中国最大的龙头地产企业的营业收入(并表)有望达到1.36万亿元,归母净利润为748.7亿元,业务横跨开发、持有物业经营、以物业管理为原点的轻资产服务、金融投资等业务板块。

到2040年时,房地产业务的稳定性增加,使得我们有理由给予较之目前稍高的估值水平。我们给予当时的房地产开发9倍的PE,到2040年时,地产龙头的开发部分的合理市值为4302亿元。

租赁业务的稳定性又明显强于地产业务,但受供求因素和长期利率水平影响,我国持有物业租金回报率较低的局面不会变化。商办仍然是高重估价值,较低经营利润(假设利润表不计重估增值)。我们给予公司重资产部分以NAV30%的折扣,给予公司轻资产部分(商业地产管理的管理费和超额业绩提成收入)以10倍的PE,得到公司持有部分的市值估计为2539亿元。

服务行业可能继续值得高估值。随着人口老龄化的来临,服务需求和供给的不断深化,服务水平的持续提高,社区相关的需求持续涌现——一家总利润为不到300亿的生活服务公司,应该并未触及发展的天花板。中国公共服务渗透度低于发展国家,居住形态以小区制为主,居民自治能力和愿望的持续培育,都决定了到2040年后,社区生活服务仍有广阔的发展前景。因此,我们给予这个板块20倍的估值,合理市值为2676亿元。

再加上公司的对外投资和海外业务,我们估计到2040年时,龙头地产公司的合理市值有望达到10241亿元,其中开发业务、持有运营业务和生活服务业务分别占市值比例的42%、25%和26%。我们假设未来20多年年通胀率为2.5%,剔除物价上涨因素,我们认为到2040年时以不变价格计算的龙头地产企业市值,有望达到5949亿元。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

当前,中国地产板块市值最大的三家公司,市值分别为2883亿,2797亿和2548亿元人民币(包括A股和港股)。到2040年,我们预计最大的公司以不变价格计算,市值将是最大地产公司的两倍多。这一方面说明了优质龙头地产企业确实具备长期的投资价值,值得投资者长期持有;但另一方面也说明,相比其他一些行业,未来20年地产板块并没有过去20年的高度成长特征,更适合对收益要求适中的投资人配置。

由此不难理解,未来的房子到底卖给谁?

无独有偶,前段时间,中泰证券首席经济学家李迅雷称,未来房地产市场不太可能会持续的高增长,不过考虑到房地产与银行之间的关系,有必要保持房地产市场的稳定,房地产市场不太可能会持续的高增长。

房地产不为人知的6大“黑幕”,多少人一辈子只剩下“房奴”称号

从这些专家的警告中,我们发现,房地产高增长已经结束,不过仍然以稳定为主,所以大涨大跌都不太可能出现。这也是向购房者释放了一个良好的信号,没必要急着抢房子,更不要被忽悠,同时也没必要担心房价下跌造成买房后悔的事情发生,这都是有稳定基础和保障的,总之,购房者买房不要再抱有炒房的心态,否则真的不划算的警告不是白说的。

如果说仅仅如此倒也罢了,几大报纸连番给房地产重新定位,则说明了一定问题,作为购房者也好还是开发商也好都应该反思20年来房地产的是是非非。如果还保持高速增长,还过度依赖房地产会是什么样子?很显然,我们已经输不起,还敢拿这个做赌注吗?

在美国的资本市场上,并不是房地产越强大越好,而是金融市场的强大。国际上房地产和金融投资比例应是30比70,而中国房地产和金融却呈现77比23。也就是说中国人有近80%的资产都在房地产里,而像美国这样的发达国家,其实是金融市场占有非常高的比重,而房地产市场的占比一直相对较小。这样才是一个比较安全的,能够抵御风险的资产配置比例。

因为,在全国最近的10次金融危机中,有9次是房地产造成的,所以一旦房价出现集中下跌,房地产市场受到损失是最严重的!本来房地产这种投资品种就存在着交易复杂性,流动性不足问题,如果一旦发生金融危机,马上就会有大量房地产资金会受到影响,从而危及到金融体系安全,而再由金融体系损害到实体经济的利益。

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同时,美国、欧盟、日本最强大的是金融市场,而绝不是房地产,像美国这样的发达国家,股市总市值高达30万亿,而欧盟股票总市值达到20万亿美元,日本股票总市值也达到6万亿美元,而我国A股市场总市值只是略高三大经济体总和的十分之一。中国房地产市场畸型发展,A股市场持续低迷,已形成鲜明对比。

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