卖房止损,是时候了?

买房参谋 2019-08-19 11:11
【摘要】
“部分城市的房价已经跌了一波,市场仍不见回暖迹象,是时候卖房止损了吗?”

去年年底,一篇题为《含泪降价200万,卖房》的文章爆火,刷遍了买房人的朋友圈。

当时,正是楼市进入“冰封时代”的时候,不知道各位粉丝还记不记得,万科的“活下去”三个字让整个中国楼市风声鹤唳。

不过,也别被“降价200万”这样的字眼轻易唬住,毕竟,人家说的是原价1400万的豪华别墅……参谋长知道,中国的绝大多数家庭都不差这200万,差的是剩下那1000万……

当时,市场出现的普遍状况是:高端豪华户型开始大幅折价出售,要降都是上百万的降——原因在于,以投资为目的的高端户型大多是高杠杆购房,购买者承受不了压力想要出手,但鉴于市场前景并不乐观,敢于掏大钱接盘高端住宅的人急速减少,降价抛售也就在所难免。

半年多了,高端住宅市场的降价抛售潮蔓延到普通住宅了吗?

部分城市的房价已经跌了一波,市场仍不见回暖迹象,是时候卖房止损了吗?

有类似疑惑的粉丝不妨仔仔细细阅读本文。

一、你为什么,想卖房?

到底要不要卖房——这个问题已经是一个结果,因为它的答案,无非是“卖”或者“不卖”。

在得到这个结果之前,你首先需要明确的问题其实是——为什么想要卖。

参谋长了解了很多人的想法,原因不过如下几种。

1、房价已经跌了。

参谋长在昨天的文章中刚刚提到的广州番禹某楼盘,几个月内均价从4.7万降到了3.6万。该楼盘2018年年中推出的两栋房源,售价更是一时达到过5.2万的水平。到了2019年,该楼盘促销的活动就没有停过,什么特价房、一口价、员工专场等几次降价,让销售价格从4.2万一举降到4万,再到3.7万,最后甚至打出了“首付12万起”的销售标语。

如果说个案不够有说服力,我们可以看国家统计局刚刚发布的70城房价数据,20个城市的二手房价格出现环比下降。

无论是北京上海这样的一线城市,还是青岛、天津、武汉等热门二线城市,亦或是遵义、泸州、牡丹江等三四线……70城房价,就是中国楼市走向的缩影。

卖房止损,是时候了?

二手房价格下跌的背后,就是一个个忍痛调低售价的二手房卖家。

2、成交周期拉长了。

如图:

卖房止损,是时候了?

可见,二手房成交周期的拉长在各大城市也已经是普遍现象。

而成交周期的拉长背后,就是一个个焦虑地等待买家的二手房房主。

其实,成交周期拉长还不是最可怕的,多等两个月,房子能卖出去就是好的,更可怕的是有价无市,房子挂出去半年了无人问津,最后又回到问题一——降价出售,价格下调再下调。

还记得前段时间“网红”了一把的威海乳山么?尽管新房均价都在8000左右,二手房的价格却始终只能在三四千的水平。

3、短期看政策,中期看金融,长期看人口。

参谋长的老粉丝们,对这三个短句可能背得比参谋长还熟。

来,一句句看。

看政策,最新的政策风向,是730会议上的“不以房地产作为刺激经济的手段”。2019年以来的房地产政策变动,收紧是常态,而放松,却成了朝令夕改的闹剧。

可以说,政策这条线是最没有什么商量的余地的,指望正向刺激?不太可能。

看金融,最近的国际金融形势是相当不稳。但我们都知道不久前美联储宣布降息,全世界进入宽松周期,很难不传导到中国。

昨天,任泽平急切呼吁——“该降息了”。说实话房地产商是最希望看到降息的,但就参谋长看来,金融上的定向宽松可能会有,但针对房地产的松动也无可能。

更不用提银保监会刚刚下达“房贷专项检查”的指令,因此金融这条线,也不乐观。

最后看人口,有两个重要指标。

一是城镇化率。到2018年底,中国城市化率已经接近60%,根据国际经验,城市化率达到60%是一个拐点——债务的拐点——包括政府债务与居民家庭债务。这意味着大规模的基础设施建设和购房行为接近尾声。

二是人口结构。90后与00后,作为未来的购房主力军,人数却还不及上一代的30%。生育率下降、人口红利消退,让人不禁发问——谁来接盘?

二、到底要不要卖房止损?

分析完上面这些因素,我们再回到这个终极问题。

参谋长首先想说的是,楼市的利空因素,其实一直都在那里。在房地产这个行业呆久了,或是对楼市关注久了,你就会知道——坏消息一直都有。

但一味被坏消息支配的那群人,却错失了一场财富跃迁的浪潮。

这一次,你还会选择相信房地产吗?

参谋长认为,总体上来说,还是可以相信的。

因此,对于“现在要不要卖房”这个问题,参谋长的建议如下:

1、卖房,其实也是机会。

如何实现?

出掉劣质资产,置换成适合长期持有的优质资产;

出掉三四线城市的资产,置换成重点城市、中心城市的房产。

这个思路,就是建议你“卖”,但切记有选择地“卖”。对于优质城市的优质资产,即便是近期市场存在动荡,也应该稳住心态。投机性心态已经不可取,但是长期持有,它们仍然能够给你带来理想的增值。

2、卖掉自己无力承受的,才是真正的“止损”。

在适当的杠杆范围内,收入稳定,月供压力不高,甚至房租收入可以覆盖相当一部分房贷的情况下,是没有必要卖房回笼资金的。

毕竟,现金的贬值可是肉眼可见的……

但是,对于高杠杆的炒房者来说,市场下行的风险被成倍放大。其实现在很多炒房客已经面临着弃房断供的局面了,繁华之后一地鸡毛,在这种情况下,房子已经成为累赘,即使是折价抛售,也是真正的及时止损。

楼市,尽管不再是遍地黄金,却也还是埋藏机遇的。

强大的玩家,一定不会一有风吹草动就想要退出,但也不会固守无用资产。

当下,正是大浪淘沙的时候。

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