旭辉:房地产未来还有5至10年的增长空间

七公子的书房 2019-09-02 08:34
【摘要】
“一线城市,强二线城市,最近有些过热,我们看到面粉高过面包。旁边房价一万多,能拍出两万多的楼板地价。而这一万多还是这一波涨幅涨上来的,原来只有几千。这就是资本的力量,钱没地方去,就像年轻人一定要到KTV或者是酒吧玩到两三点种,精力没地方消耗。”

普通的商品的价格是围绕着其价值上下波动的经济学规律一样,而房地产价格是围绕着GDP的增长率上下波动。但房地产的周期长,投入高,受政策影响大,所以它的风险相对会比较高,它得到的风险补偿会比其他行业高一点,因此房价的平均增长率会高过GDP一两个点。中国房价要放缓增长、要回落,因为中国的GDP增长在下降,已经从两位数降到了6%,以后可能还会往下降。

房价还受到通货膨胀的影响。中国人买房,第一个是为了保值。我们每一年看人民币的实际购买力怎么样,以前的万元户现在是贫困户,以前的工资一个月几十块钱,现在上千万的年薪都有。货币要保值,存放在银行里面是没有用的,每年的这种高度通货膨胀率,让中国很多人选择了房地产作为保值增值的手段。

不管价格怎么增长,它的增长率,一定是逐步的放缓,它可能也有一个见顶回落的过程。一些经济学家十几年如一日的唱衰房地产,我想总有一年会唱对的。因为一定会有波动的,但整个的价格增长率一定是平稳回落。

有人说中国房价会像日本一样,马上泡沫破裂,我们研究后没有那么悲观。中国现在经济发展水平、人均GDP、住宅资产的占比、住宅建设的水平,大概只比得上日本的七十年代末,相比它的九十年代泡沫破裂还有十几年的发展期。

而且日本政府跟中国政府是两种截然不同的政府,日本是一个看不见的手,中国是看得见的手。日本首相没到一年就换人了,我们一届政府十年,而且土地来源政府控制,政府对地产的调控力度极强。作为宏观经济重要组成部分,只要GDP增长,未来五到十年,我们仍然坚定看涨。

去年的投资量、新开工面积,都在递减。为什么有一些城市,今年房价这么火爆?火爆的原因在之前,中央觉得要坚定的去库存,所以给了很多的政策,包括货币政策、金融杠杆和取消限购等等。他们的意图是能不能把整个行业的库存去化掉,但是资本是最聪明的,它不是说你想让我去哪里我就去哪里。而是哪里能赚钱,哪里市场最好,我就去哪里。

一线城市,强二线城市,最近有些过热,我们看到面粉高过面包。旁边房价一万多,能拍出两万多的楼板地价。而这一万多还是这一波涨幅涨上来的,原来只有几千。这就是资本的力量,钱没地方去,就像年轻人一定要到KTV或者是酒吧玩到两三点种,精力没地方消耗。

我们看存量,远远比现在看到的存销比要大很多。有一些存量没有完成销售,只要不烂尾,也会变成存量。这一些存量的增加,即使在投资回落,乃至回落为零的情况下,仍然是不断在增加的。

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