热点城市土地市场继续降温 房企“抢收”不力

综合 2019-09-04 08:20
【摘要】
“8月,全国300个城市共收获出让金3100亿元,环比下降39%,同比下降17%,平均溢价率为9%,较上月回落5个百分点。”

数据显示,8月土地市场明显降温,溢价率创今年以来新低。专家预计,随着更多开发商谨慎拿地,未来几个月热点城市土地市场可能继续降温,仍将延续清淡行情。

8月,全国300个城市共收获出让金3100亿元,环比下降39%,同比下降17%,平均溢价率为9%,较上月回落5个百分点。

从各地城市看,一线城市土地供应量环比减少,成交量较上月下滑近半,出让金缩水过半。二线城市供应量环比下滑,成交量价齐跌。三四线城市供应量増加逾一成,楼面均价同比走高,但出让金总额环比下滑近三成。

从具体城市看,中指院数据显示,南京土地出让金收获近238亿元,居全国之首。杭州、佛山、昆明分别为173.1亿元、116.6亿元和109.2亿元,位列第二、三、四位。

中原地产首席分析师张大伟表示,8月土地出让金收入和平均溢价率均为今年以来最低。从7月开始,房地产融资政策收紧,房企拿地明显减少,8月仅有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元,热点城市土地溢价率出现下调。

易居房地产研究院研究员王若辰表示,上半年土地市场火热的城市如杭州、武汉、苏州等地溢价率均很低,该类城市政策调控措施取得显著成效。随着调控政策作用进一步显现,未来几个月土地市场可能将继续降温。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示,8月土地市场成交溢价率连续5个月下降,下滑至10%左右,创今年以来新低,估计三四季度溢价率水平将维持在10%左右的低位。不过,溢价率进一步下探可能性不大。“一方面,从历史规律看,10%的平均溢价率已处于较低水平。另一方面,不论是从政府还是企业的角度看,对地价走势还是持保守增长的判断。”

土地流拍现象开始增多。据克而瑞数据统计,8月热点城市土地共流拍79幅,流拍率13.7%,比上月增加2.1个百分点。

马千里指出,房企融资环境收紧,导致企业拿地更加谨慎。8月部分城市流拍率比上月上升了2.1个百分点,南京、成都等热点城市均有土地流拍,市场热度较上月进一步回落。

马千里认为,土地流拍主要原因是房企报价未达出让底价。由于融资渠道收紧加上处于偿债高峰期等因素,房企资金链偏紧,出价更为谨慎。此外,在供地指标偏紧大背景下,一些地方政府主动中止交易也会导致流拍。

中指院认为,从土地流拍情况看,住宅用地流拍率略有提高,但整体明显低于去年下半年水平,在房企融资环境偏紧及销售承压背景下,土地流拍率可能进一步提升。

近日,某大型房企南京公司负责人袒露了其“心路历程”:2016年之前,南京开发商普遍追求利润最大化;自南京于2016年实施“限价令”后,企业一度陷入观望;随后的两年间,调控政策不断加码,传统营销手段开始失效,一些企业无法完成销售目标;今年上半年,南京一度松绑落户政策,并刺激楼市升温;但随后,政策再度施压,在一些供应扎堆的区域,项目销售继续陷入停滞……

“如果没有一定的项目储备,尤其是刚需盘的储备,就很难熬过这段时间。”该人士表示,近些年虽然南京市场有涨有跌,但政策始终未真正放松,且正趋于常态化。目前,企业已经逐渐习惯于这种政策环境。

房地产职业经理人的压力,不仅来自于市场,还有企业的业绩要求。

今年上半年,多数企业的销售规模虽有增长,但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩,很多房企制定了“抢收”计划,并以回款率作为重要的考核指标。

从8月业绩来看,这轮“抢收”的效果尚不明显。上海易居研究院认为,随着“金九银十”到来,房企势必加大推案营销力度,届时成交量持续下滑的态势或能止住。

但土地市场的降温态势,有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响,房企都明确下半年“原则上停止拿地”,其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守,因为“一旦拿错一块地,就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。

上海易居研究院认为,预计随着调控政策作用的进一步显现,未来几个月土地市场可能继续降温。

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