恒碧万融四大房地产公司对比

爱上西瓜说 2019-09-09 08:33
【摘要】
“一方面是万科净利率高于恒大和碧桂园,其它原因还未深入分析过,按说2018年恒大已经没有永续债了,不知为何少数股东利润还是非常高,后续会继续跟踪这个问题。”

本文写于今年4月份,可能现在实际情况和当时略有差异,仅供参考。

本文从营业收入及归母净利润、资金、销售金额及权益销售金额、土地储备四个方面来对比万科、恒大、碧桂园、融创这四家公司。

其实本来只想对比恒、碧、万三巨头,但考虑到近几年融创的发展速度,已经跃升到行业第四的位置,也顺带着分析一下。当然了,几年内融创应该对三巨头还构不成直接挑战。

先说明房地产行业关于收入的几个基本概念:(属于科普级别,地产达人直接跳过)

1、销售金额:是公司当年房地产销售的合同金额,也就是当年内卖出去的楼盘的合同上的金额,这个金额是包含增值税的,有的地方叫合同销售金额,或者流量金额,都是一个意思。

2、权益销售金额:由于房地产开发需要的资金比较大,有些公司会联合其它公司一起开发,顾名思义,按照在项目中的股份占比算出来的金额就是权益金额

3、主营收入:当期可以确认的收入,包括交了房的楼盘销售金额、物业费收入、商业地产的租金收入等。

4、结算收入:就是当期确认为收入的金额,也就是往年的销售金额中,当期交了房的部分,体现在利润表主营收入中的房地产业务的那部分收入,不包括物业收入、租金收入和其他收入。

主营收入代表了公司当期的业绩,结算收入代表了公司当期房地产开发业务的业绩,之所以有这个指标,是因为有些公司非房地产开发业务占比重较大,比如绿地控股,虽然2018年主营收入有3510亿,超过了万科的2977亿,但其中有40%以上是建筑业务,真正的房地产开发业务估计也就1000多亿。

销售金额代表了未来一、两年公司的业绩,因为当期的销售一般在未来一、两年内可以确认为收入。而近几年合作开发的楼盘越来越多,所以看权益销售金额更有意义。

中国的房地产业务发展史就像一部春秋战国时期的战争史,90年代房地产市场化改革以来,各路诸侯攻城略地,全国抢地盘,最终形成了现在的三雄鼎立。打仗最重要的东西无非就是三样:兵、饷、军事指挥。对于房地产行业来说,土地储备就是“兵”,资金就是“军饷”,而管理层的管理水平就是“军事指挥”。

现在的恒大可以说是兵多将广,但军饷告急(有最多的土地储备,但当前资金最紧张),前几年通过借军饷招募了大量军队,也攻下了不少城池,虽然去年把借的军饷还了一部分,但要想继续发展,首先要解决军饷的问题。

万科是老牌诸侯,起步早,底子厚,兵和饷搭配的比较合理,地盘在稳步推进,看能不能利用这两年恒大资金紧张的时期,把差距缩小。

碧桂园也是成功利用了16、17两年地产行业的机遇,排名大幅跃升到前三里面,它兼用了万科和恒大的发展模式,即大幅举债,也和其它公司合作开发,所以营收取得了高速增长,但债务控制的也还不错。

融创似乎在走恒大曾经走过的路,算是后起之秀。

以上点评只是我对四家公司的一个粗略印象,由于并没有深入研读每家公司的财报,结论也许有失偏颇,后续会逐一研读每家公司的财报,再和大家分享交流。

一、营业收入及归母净利润对比

恒碧万融四大房地产公司对比

上表对比了从2013年到2018年6年间这4家公司的数据,可以得到以下几点有用的信息:

1、6年间的平均增长速度,万科最慢,营收只增长2.2倍,归母净利润增长2.2倍;恒大分别是4.98倍和2.97倍;碧桂园分别是6倍和4倍;融创分别是4倍和5.2倍。

2、恒、碧、融三家公司过去几年取得高速发展,尤其是16、17、18三年的发展速度明显高于万科,是因为这三家公司抓住了16、17年房地产的小牛市,大幅举债扩张业务。我还清楚地记得,16年时排队买房的盛况,最疯狂的时候每个星期房价都涨几百的情景。而万科还是一如既往地按照自己的节奏发展,导致营收和归母净利润都被恒大和碧桂园赶超。

3、2018年万科、恒大、碧桂园的营收分别为:2977亿、4662亿、3790亿,归母净利润分别为:337亿、373亿、346亿,虽然万科在营收上比恒大和碧桂园少了很多,但归母净利润并不比恒大和碧桂园少太多,一方面是万科净利率高于恒大和碧桂园,其它原因还未深入分析过,按说2018年恒大已经没有永续债了,不知为何少数股东利润还是非常高,后续会继续跟踪这个问题。

4、恒大2015、2016年两年归母净利润下降比较多是因为从2013年开始,恒大发行了较多的永续债,而永续债属于少数股东权益类科目,会分掉利润,导致归母净利润大减。2017年恒大已经全部还清了1000多亿的永续债,释放了大量的利润,所以2017年归母净利润取得了爆发式增长,从50.91亿增长到243.72亿。融创也是同样的情况(谁说研读财报没有用?如果你搞懂了永续债的套路,没准就能抓住恒大2017年半年间股价涨4倍的大牛行情)

二、资金对比

对于房地产企业而言,用普通的资产负债率不能准确地衡量其负债情况,因为负债里面含有大量的预收账款(新的会计准则叫“合同负债”)、应付账款(占用施工单位资金)、其他应付款(合作开发单位多),这些负债是无息的,用财务分析的标准来看,这是企业在产业链强势的表现,把这些款项带入到资产负债率的计算里面显然不合理。用净负债率来衡量比较合理。

净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产

下表是四家公司2018年的有息负债及净负债率对比数据:

恒碧万融四大房地产公司对比

万科的净负债率最低,货币资金余额远高于短期负债,且1884亿的货币资金中受限的仅127.5亿,而其它三家公司受限的货币资金比例都比较大。恒大的资金压力是最大的,只有货币资金2042亿,但一年内到期的负债就有3183亿,争需资金回笼,或者借新债还旧债。融创的资金压力也很大,但好在一年内到期的债务占比少一些。

万科和恒大两种截然不同的开发模式决定了它们的净负债率会相差很大,万科合作开发的项目比较多,且不喜欢囤太多的地,而恒大合作开发的项目比较少,且囤积的土地比较多,占用了大量资金,后面对比权益销售金额时会看到,恒大近三年的权益销售金额占总销售金额的比例都在95%左右,而万科只有70%左右,因此恒大对资金的需求更多。万科的做法是有钱大家一起赚,即可以分担风险,但也要和合作方分享利润,两种模式各有优势和劣势,全凭投资者自己权衡,但可以肯定的是,未来两年恒大急需解决资金的缺口。

三、销售及权益销售对比

恒碧万融四大房地产公司对比

上表列出了近6年四家公司的销售金额、权益销售金额、增速、权益占比,另外在表尾也统计了全国销售金额增长速度。(除了万科的销售金额是从历年年报中获得的以外,其它三家公司都是从网上资料中获得的,我看了几年的数据,和公司年报中的数据略有小差异,但不会太大,主要是港股年报中不能搜索关键字,统计起来太麻烦,就直接采用网上数据了)

重点关注蓝色背景部分的近三年权益销售金额及增长速度,因为这个数据直接决定了未来两年的业绩。单看18年的数据的话,权益销售金额绝对值从大到小分别是:恒、碧、万、融,金额分别是:5241亿、5203亿、4248亿、3262亿,增速从高到低分别是:碧、融、万、恒,分别是:31.4%、25.7%、12.6%、7.4%。

全国销售金额除了14年由于房地产严格调控的原因,导致负增长以外,其余5年都是正增长,所以,你还要相信房地产要崩的传说吗?

恒大的权益占比一直保持在95%左右,坚持自己做生意,不喜欢和别人合作,13年到17年间,通过永续债的手段,快速地冲进了前三的位置,前面几年的快速扩张应该算是很成功的。但也带来一些问题,比如高负债,虽然通过引进战略投资,偿还了一部分债务,但净负债率仍然比较高,资金压力还是很大。2018年的权益销售金额只增长了7.4%,是四家公司里面增速最低的,后面几年要想继续增长,首先要解决资金问题。

四、土地储备

根据2018年年报的披露,恒大土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米,土地储备原值为人民币4962亿元,平均楼面地价1635元/平方米。其中一二线城市土地储备原值达人民币3285亿元,占比66%,平均楼面地价人民币2040元/平方米,三线城市土储原值人民币1677亿元,占比34%,平均楼面地价人民币 1178元/平方米。再加上旧城改造的7777万平方米,一共有3.81亿平方米的土地储备。18年恒大的销售面积是5243万平米,可以满足5年以上的开发需求。

万科在建和规划的总建筑面积约1.5亿,对应的权益面积只有0.9亿平方米,18年万科的销售面积是4037万平米,可见,万科的土地储备只能满足未来两到三年的开发需求。今明两年应该会加大拿地的力度。

碧桂园2018年总的土地储备是2.41亿平米,2018年销售面积7730万平米,可以满足二到三年的开发需求。

融创于2018年报公告日,包括旧城改造在内总的土地储备是2.56亿平米,2018年销售面积3020万平米。

最后谈一下对这四家公司未来发展潜力的个人看法,万科恐怕不会有太大变化,还是保持自己稳健的风格,不囤地、不当地王,虽然增速并不出众,但2018年报披露,合并报表范围内有5307亿的已售未结算金额,这个数值可以保证2019的业绩不会出现大的波动,因此,保留在前三里面应该问题不大。

而恒大和融创囤积了大量土地,有一些朋友喜欢拿这些土地的升值金额来证明没有风险,比如,恒大的土地成本价格非常低,光这些土地市价就增长了好几倍之类的。对此,个人不敢苟同,确实土地市价比拿地时成本价格高了很多,但没有资金支持,这些土地也不能盖出房子啊,就无法转换成销售。即便借到了资金,高额的利息支出也会拉低净利润。对于恒大和融创来说,未来两年能不能解决资金支持是能否继续持续发展的关键。当然,还有另一条路,就是恒大出地,其它公司出钱,合作开发,但恒大似乎并不喜欢这种模式。

碧桂园在高速发展和负债风险之间的平衡做得好一点,但土地储备大部分在三四线城市,而三四线城市的房地产市场没有一、二线城市那么火热,去库存的压力更大。

最后比较一下大家最关心的股价涨幅问题。

从2013年年初算起:

万科2013年初6.62,当前价31.48,涨幅375%;

恒大2013年初2.62,当前价25.4,涨幅869%;

碧桂园2013年初2.85,当前价12.94,涨幅354%;

融创2013年初4.91,当前41.75,涨幅750%;

6年间股价涨幅就能说明为啥恒大和融创的铁粉那么多了,但几乎可以肯定的是,以后的6年,这两家公司应该都不会有这么高的回报了,毕竟基数太大,要想继续高增长很难了。要想发掘出下一个超级大牛地产股,恐怕得从第二梯队里找(目前的新城控股似乎呼声很高)

曾经的招保万金现成变成了恒碧万融,不知道下一个6年,前四名的榜单会变成什么?

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