9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?

综合 2019-09-10 08:22
【摘要】
“报告明确指出,要对开发贷进行严格监管。报告展示原则上开发贷要控制在2019年3月底的基本水平。”

刚入9月,炎炎夏日的热浪未褪,楼市却早早披上了淡淡的秋意。种种迹象表明,2019年的9、10月份,中国房地产已经不可能多么高调,但也不至于低调到被人遗忘,因为房地产20多年以来,再低调也不曾淡出人们的视野。过去每一年的房地产发展,此起彼伏,房价在与调控的较量中,一波高过一波。

在房地产发展史上,似乎没有像今天这样面临如此严厉的调控态势,从地价、房价、预期3大维度,全方位对楼市进行调控,2019年这是明确提出的第一次。调控之下,效果也非常明显。根据诸葛找房机构检测数据,2019年8月份百城楼市二手房销售均价为15052元/平方米,环比上涨0.11%,百城二手房的房价表现出略微上涨的态势。其中,一线城市二手房房价环比下跌0.96%,下跌幅度略微扩大;二线城市二手房环比下跌0.2%;三四线城市的二手房房价环比上涨0.64%。

9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?8字解读

从最新的8月份二手房房价数据可以看出,在房住不炒的调控基调下,二手房市场总体保持了相对平稳的态势,不过各大城市涨跌不一,一线城市和二线城市微跌,反而三四线城市的百城二手房房价微涨,从而带动了整体二手房房价涨幅。为什么要看二手房房价呢,因为二手房占据商品房买卖市场60%以上的比重,更能反映市场实际情况。

可以看出,楼市真的变脸了:房价已经不再遵循传统的从一线到三线的依次变化规则。

2016年以来,在房住不炒的调控指导下,各大城市因城施策、差异化调控,于是居高不下的楼市和高热的房价状态循序回归。首先,必须弄清楚一个点,房价回归是从哪里开始的,很多人以为先从线四线城市开始,其实不然。在2016年之前的房价上涨(或下跌),遵循的基本规律是沿海热点城市率先开启,然后才蔓延至内地城市,因为沿海城市的城市发展快,买房人数多,在购房基数大的同时,只要市场上有一定点风吹草动,楼市便会掀起一阵狂风,然后这阵风逐渐刮到其他城市,在楼市房价上涨(或下跌)的情绪下,中小城市的房价本来处于平静状态的也会上涨(或下跌)。

不过,随着房住不炒的进一步落实,房地产调控不再一刀切之后,房价一涨具张一跌具跌的情形已经不再。房住不炒调控举措是差异化调控和一城一策,这是重点。每个城市有不同的特点,所以调控的具体方法也不尽相同,各个城市的发展阶段不同,所以导致调控的起步点也不同。故而在差异化调控下,不同城市表现出不同的涨跌态势。于是我们见到了一二线城市跌、三四线城市涨的怪景象,这也正符合调控大方向。

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日前,中国银保监会发布了《中国银保监会办公厅关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,这份通报主要是针对部分地方中小银行风险管理有效性开展情况检查。在这报告中,列举了8大存在的常见问题,与房地产业密切相关,报告明确指出,要对开发贷进行严格监管。报告展示原则上开发贷要控制在2019年3月底的基本水平。

除此之外,银保监会这次还提出,禁止向四证不全的房地产开发商进行违规放贷融资,同时也禁止违规向资金不足的房地产开发项目进行放贷。意思很明显要,要严格把手地方中小银行的放贷行为,有效控制风险。在房地产调控紧锣密鼓进行的2019年下半年,本来住户贷款就不算宽松,央行刚刚公布的全面降准,再次与房地产失之交臂的同时,这份报告无异于补刀房地产。让开发商看不到融资宽松的希望。

内行人总结为8个字:合理供给、严格管控。

对于房地产的融资政策,现状不说大家也都知道:始终处于干各监管之中,早在年初的时候,国家就指出,要继续紧盯着房地产的金融风险,特别是对于开发商的贷款、个人按揭贷款要进行慎重审核。防范有投机情况发生。3到4月份,银保监会提出,各银行机构要加强对中小微企业的贷款资金流向检测力度,特别做好贷款之后的审查检查工作,在这里有一个潜台词,那就是贷款之后,要把钱真正用到实体经济,而不能随随便便挪为他用,更不能随便加入房地产投资行为。

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随后,银保监会主席王兆星在接受媒体采访时指出,特别要加强对房地产贷款的检测,一方面要保障贷款的合理需求,另一方面要注意房地产贷款的严格控制,防止资金通过影子银行流入房地产市场,房地产的金融防范仍然是重点领域。

2019年年中,银保监会再次指出,要严格把手房地产市场的贷款行为,禁止向四证不全的开发商和违规开发商发放贷款。个人消费贷、经营性的贷款、信用卡透支等挪威房地产使用的,要严格防止。 郭树清表示,特别警惕热钱的流入导致的房地产市场波动,避免出现房地产市场的泡沫产生。

从2019年以来国家对房地产的贷款态度可以看出,始终保持在理性供给、有效防止投机资金进入的情况发生。因为大家都知道,资金可以助推一个行业快速发展,发展过度的话就是泡沫,进而对行业健康发展起到反噬作用。在房地产市场发展的20年里,实体经济的资金源源不断流向楼市,这是把楼市推向更高台阶的主要源泉。

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所以,银保监会才一再强调,要检测房贷资金流向,合理控制。从根本上而言,国家的这一举动,并不是要让楼市熄火,实际上楼市并未熄火,而是从高热状态进入到了理性的发展轨道,这也是房住不炒的一种体现形式。

1.2019年楼市调控目标透露什么信息?

早在去年12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。现在大家习惯把土地称之为“面粉”,把房子比作“面包”。地价稳了,房价自然也不会偏离到哪里去。

所以在4月17日,自然资源部发布了“住宅用地5类调控”通知,根据当地楼市库存确定供地节奏。消化周期在6个月以下、12-6个月、18-12个月、36-18个月、36个月以上,分别对应显著增加供地、增加供地、维持持平供地、适当减少供地、减少直至暂停5类供地标准。通过此种调控法,达到住房供应与购房需求平衡,从而实现楼市和房价平稳。这里需要注意的是,楼市调控不是要让房价降多少,从这个供地要求可见一二,如果当地楼市库存多了,要求减少或停止供地,以消化库存,也稳住了市场。监管层对2019年楼市的目标就一个字,“稳”。

2.为什么看似楼市平稳了,楼市调控还在持续收紧呢?

我们可以通过3个数据和现象看:

(1)根据机构公布的上半年全国新建商品房均价显示为9329元/平方米,同比上涨7.5%。所以,2019年上半年房价是涨了,不是降了,各个城市会有所差异,这也是每个人所在城市感觉不一致的原因,但需要明确一点,整体是上涨了,楼市并不是个别媒体所报道的那样冷清。

(2)开年以后,“楼市小阳春”出现,以佛山、苏州、大连、南宁为代表的热点城市楼市过热、涨幅过快,所以,受到住建部门的预警提示就属于正常了,一些城市迅速细化和加码楼市调控政策。

(3)购房贷款热情不减。根据第一财经记者统计,截止到8月26日,A股已发布半年报的14家上市银行数据显示,其中有11家银行个人住房按揭贷款增速超过10%,而里面更是有5家银行增速超20%。所以,从这个数据看,房地产市场仍旧是供需两旺,银行房贷额度迅速消耗,这也是为什么最近银行持续收紧房贷,而且利率不降反增的重要原因之一,道理很简单,上半年房贷额度已经消耗得过快。

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