房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

三缅SK 2019-09-12 08:22
【摘要】
“国内居民住房资产占比高达77.7%,接近八成,房产作为财产的配比已经远远超过了发达国家居民的比例。”
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今年以来,关于房地产企业破产的消息时有耳闻,有统计数字显示,截止8月底,全国有732家房地产企业宣布破产,据悉,这个数字是从各地法院等相关部门的官方公告中统计出来的。在不少城市,也有房地产企业扎堆破产现象,两个月前有报道称泉州有数十家房地产企业负责人被列入失信人名单,负债多者达数亿元,尔后,又爆出邯郸9家房地产企业扎堆破产,老板跑路的消息。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

至于单个房企破产的消息那就更多。去年中弘股份成为第一家退市的房地产上市企业,此后全国500强的宁波银亿集团破产。近段以来,又听到防盗门第一品牌重庆大川集团因为开发房地产进入第三次破产申请,安徽最大的房地产企业、被称为"合肥小万达"的国购集团也进入破产程序。

总之,这一年或许是房地产商品化改革以来,破产房企最多最集中的一年。根据国家统计局的统计数据,截止2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,破产房企与之对比,虽然数量并不多,但在全国房地产政策收紧、房地产市场逐步饱和、市场趋于理性、观望情绪渐浓的总体环境中,房地产破产消息此起彼伏,还是给整个行业带来一抹寒意。

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就在这时候,关于个人破产法的消息来了。

7月16日,国家发改委等13部委印发了《加快完善市场主体退出制度改革方案》提出,要分步推进建立自然人破产制度,逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责,最终建立全面的个人破产制度。这份方案出台,预示着个人破产法或将在不久之后面世。

个人破产制度起源于古罗马,中世纪逐步在欧洲国家普及开来,但是个人破产法的最终成型是在1978年,这一年美国法律将消费者破产纳入破产法保护行列。目前,个人破产已成为现代破产法中不可分割的一部分,全球绝大部分发达国家和地区都已经实施个人破产制度。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

我国的《企业破产法》于2006年正式公布,由于没有个人破产法的配合,《企业破产法》一直被称为"半部破产法"。显然,在企业破产法公布十多年后,个人破产法在这个时间点被推上日程,有着特殊的时代背景和现实意义。

制定个人破产法,有利于对企业法人和自然人实行同等的法律保护。在美国,个人破产法主要适用于三种债务人:一是消费债务人,指过度超前消费引起破产的个人;二是营业债务人,指在企业经营过程中需要承担债务的个人;三是混合债务人,指前两种情况混合且在程序上适用个人破产程序。

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在我国台湾,也有类似的个人破产法,名称叫《消费者债务清理条例》,条文规定保护的债务人有因消费借贷、自用住宅借款、信用卡或现金卡契约而负债务的个人。

我国已经成为世界第二大经济体,在市场经济越来越发达的今天,个人破产法的出台意义重大,个人破产法的出现,给那些无力偿还债务的人一个重新来过的机会。但是,“破产”顾名思义,就意味着一无所有,虽然受个人破产法保护的债务人,可以免除无力偿还的债务,但并非所有债务都可以免除,而是视不同情况给予不同程度免除。

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近年来,我国居民的资金杆杠率越来越高,债务不断攀升,数字显示,至2017年末国内家庭部门杠杆率高达110.9%,比过去5年上升了18.7个百分点,已经超越美国的108.1%。究其原因,有专家表示,这是由于2015年以来国内房价猛涨,居民收入跟不上,因此出现了大量借贷方式买房,抬升了杆杠率。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

近两年,消费金融行业呈现爆发式增长态势,社会人群大量通过信用卡、小额贷款、P2P网贷等各种方式透支、提前消费,还贷逾期风险剧增。央行数据显示,2018年在信用卡消费中,逾期半年未偿信贷总额达788.61亿元,占信用卡应偿信贷余额的1.16%。

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就目前而言,我们居民家庭的绝大部分财产集中在房地产上。2019年1月份,广发银行与西南财经大学联合发布了一份《中国城市家庭财富健康报告》,报告显示,国内居民住房资产占比高达77.7%,接近八成,房产作为财产的配比已经远远超过了发达国家居民的比例。

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据海通证券研究所数据显示,我国居民的储蓄率于2008年到达峰值,此后就开始一路走低,而2008年至今的这十年,正是房地产的''黄金十年",房价一路猛涨。这背后,正是由于居民购房大都采用按揭贷款方式,使得近年国内居民的资金杆杠率攀升,个人与家庭负债成为普遍现象。

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在这样的背景下,家庭及个人破产的风险迅速增大,有几类人群则成为"个人破产"的高危人群:

首先,是把房地产作为投资品,利用大量举债、高杠杆供房的"炒房一族"。这类人群,把所有的资金全部投到购房中,手上往往有多套甚至十多套、数十套房子,利用银行贷款加杆杠,首付购房,剩余部分全部采用按揭贷款方式供房,由于手上房子多,每月都要还上一笔巨款。

以往,房地产在涨价过程中,这种方式尚有操作的空间,有些人因此还挣得盆满钵满,但是,随着近年房地产政策进入严控状态,楼市开始进入盘整期,部分城市甚至进入了价格下行通道,这批人的兑付风险就开始剧增。目前房价处在高位,有价无市的情况普遍存在,房子变现周期变长,"以房养房"的方式也慢慢行不通了,一旦资金链断裂,产生连锁反应,离破产也就不远。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

其次,是家庭收入少、房贷压力大的人群。这类人群的主要特征是,整个家庭的收入少,大部分收入全都拿去供房了,剩余收入往往不够正常家庭消费开支,这样,就慢慢进入举债过日子。一旦期间失业,失去收入,或生病、就学等大笔开支,家庭往往容易陷入困境而无法还贷。

除了家庭外,个人也会出现这种情况,如果因为无力供房而导致最后房屋被拍卖等情况,破产情形就会出现。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

其三,是经营性亏损导致的个人破产。这类人群看似跟买房子没关系,其实也存在内在联系,有些做生意、办企业的人,往往都有贷款买房的情况,只有极少部分是付全款买房。对于那些需要供房的经营者来说,如果供房的压力太大,比方说,买下豪宅、高档住宅,每月都要高额还贷,一旦企业经营不顺利,就很容易出现现金流不足,最后导致经营、供房两者无法兼顾,也很容易出现破产情况。

最后,就是那批大量办理信用卡、小额贷款、网贷的人群。不管是因为个人不理性的消费行为导致,还是为了买房付首付,办理了太多消费金融,最后都有可能因为消费金融的高额利息,利滚利而导致负债越来越高,这一批人也成为个人破产的高危人群。

房地产企业破产潮来临,个人买房会不会破产?

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综上,个人买房会不会破产呢?答案是肯定的。

这四类人群都有可能成为"因买房而破产"的高危人群,负债的风险主要来自三个方面,一是经济大环境,如果处在不景气阶段,容易导致收入减少或因通胀导致开支增大;二是房地产进入成熟期,在调控政策砝码加大的情况下,房价出现盘整或下跌;三是个人突发性原因,导致资金问题。

所以,买房不买房,买什么样的房,一定要量力而行,自己有多少能力,就挑多重的担子,切忌在买房的过程中,把个人的资金杆杠越做越高。不要以为车到山前必有路,算盘打得太满是危险的,留有余地才是最理智的做法。尤其对于高杆杠炒房一族来说,风险最高,现在的风向已经开始转变,更要注意。

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(责任编辑:郑军华)
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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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