楼市进入“转向期”,3大消息袭来房价紧绷之弦落地

楼事纪 2019-10-05 08:33
【摘要】
“从长期看,全面松绑的可能性也不大,因为房地产开始进入到了“转向期”,目前除限购、限售、限贷等政策以外,房地产市场又迎来三大新规落地,这意味着短期调控正在向长效机制加快转向和过渡,未来调控或将成为常态化。”

时间过得很快,2019年还剩最后三个月。最近这段时间以来,经常有人问笔者,最后这三个月楼市有没有可能出现松绑呢?笔者认为,大家之所以会产生这样的疑问,自然是因为有例可循。有印象的朋友应该都知道,去年年底楼市曾经出现了一次短暂的松绑迹象,以菏泽取消限售拉开帷幕,随后广州、珠海等地也松绑了限购,这种松动现象一直延续到2019年第二季度,期间土地市场甚至还迎来了一波回暖势头,当时不少人都认为楼市可能要松绑了。

但是,从今年二季度末开始,楼市调控再次收紧,苏州、大连、合肥等城市纷纷加码升级了调控政策,最关键的是国家一锤定音,明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。按这种趋势,笔者认为,最后三个月楼市出现松动的可能性很小,而且从长期看,全面松绑的可能性也不大,因为房地产开始进入到了“转向期”,目前除限购、限售、限贷等政策以外,房地产市场又迎来三大新规落地,这意味着短期调控正在向长效机制加快转向和过渡,未来调控或将成为常态化。

房地产市场迎来3大“新消息”

过去三年,租房市场一直都是关注的重点。根据统计,进入2019年以来,租赁相关政策已经发布了30多次,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台了租赁新规,内容涉及增加租赁房源供给,整治租赁机构乱象,建立租金管控制度等等。比如,深圳就对租金涨幅进行了明确的限制,基本原则是年涨幅不超过5%。合肥则出台了全国最优惠住房租赁税费政策,个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收,3年后按综合征收率1%征收。

在笔者看来,目前房地产进入了“转向期”,从限购、限贷等政策转向重点发展租赁市场。长期以来,租房群体一直相对弱势,虚假房源、可选择性少、随意涨租都是常见问题。如今,9地相继出台租赁新规,恰恰是针对这些问题的解决之道:一方面,试点都是一二线,这些城市人口不断涌入,住房需求大,而且租金也高,随着新规陆续出台,租赁市场的稳定可期。另一方面,虽然租赁市场距离完善成熟还需时日,但调控的意图和态度已经十分清楚,所以期待调控松绑或者靠炒房赚钱的可以放弃了。

据第一财经报道,目前住建部正在牵头制定全国统一的房屋交易网签合同示范文本,合同内容包括:房屋层数、面积、朝向、规划用途、建成年份、卧室和卫生间数量、土地性质、使用年限等信息。截至目前,全国有150个城市被纳入这项工作范围,而且北京、上海、广州、深圳等已率先实现了全国联网。此外,国家税务总局也明确表示,2019年税务部门将继续强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享。

在笔者看来,房屋网签备案系统全国联网无疑是相当于建立了全国房地产市场数据库,有助于在摸清房屋情况的基础上,为精准调控,尤其是监测预警提供第一手材料。此外,网签备案系统联网,很容易让大家想到不动产全国联网登记,这说明在不动产登记制度下,房地产交易层面也出现了全国联网,尤其是税务部门明确要推进房屋网签备案信息、不动产登记信息共享,这基本可以看作是为房地产税,甚至空置税的推进打基础。当然,网签备案全国联网最根本的还是要求数据真实,所以在一定程度上可以避免备案价与销售价差距过大,起到稳定房价的作用。

根据央行要求,10月8日起,住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,首套房贷款利率不低于相应期限LPR,二套房不低于相应期限LPR加60个基点。其实,大家对LPR应该不陌生了,此前央行宣布从8月20日起每月20日将按新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR,作为银行发放贷款定价的主要参考,其中包括1年期和5年期以上两个品种。面对新变化,对购房者而言,最关心的肯定是LPR将如何影响房贷利率,毕竟关乎买房成本。

关于这个问题,我们不妨先看看过去两个月的报价情况。据9月20日报价显示,1年期LPR为4.20%,比8月的4.25%降低5个基点,5年期以上则维持在4.85%。以首套房为例,目前首套房贷利率普遍是在基准利率的基础上上浮10%,即利率为5.39%,所以这显然高于公布的LPR。但是,这是否意味着LPR落地后,房贷利率会下降呢?笔者认为,不要忘了很关键的一点,央行只是公布了统一要求的下限,具体到每个城市,还要因城施策。

不过,在笔者看来,即使因城施策,LPR或许也不会低于当前的利率水平。目前北京已经明确了房贷利率加点下限,即要求首套房贷利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房贷利率不低于105个基点。以北京首套房为例,按5年期以上LPR计算,那么个人房贷利率浮动的下限则为5.4%,显而易见,LPR与目前的贷款利率相差无几。对此,央行副行长刘国强曾直截了当地表示,房贷利率不下降。在笔者看来,在调控继续收紧的当前,未来房贷利率不会明显下降,对于一些热点城市或者二套房而言,反而还有上升的可能。

下面是笔者的总结分析:

总而言之,虽然房地产市场不缺少期待调控松绑的声音,不时也会出现有一些调控松动的城市出现,但就整体趋势而言,房地产调控全面松绑的可能性并不是很大,恰恰相反,不仅限购、限售等限制性措施不会放松,政策反而正在进入“转向期”,从短期调控加快转向长效机制,这也让目前处于纠结和观望中的楼市紧绷之弦落地。

基于以上三点来看,租房市场的发展正大力推进,未来房地产税的出台也是板上钉钉,而在房住不炒和推动脱虚向实的背景下,防止资金违规甚至大量流入楼市仍然是长期趋势。因此,笔者认为,房地产市场正在转向新的阶段,狂欢盛宴的大幕正在徐徐落下,而且未来不排除还会有更多政策“组合拳”出台,这些正在发生的和即将发生的变化都足以让租客和刚需们安心,更足以让炒房囤房客保持清醒了。

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