不管武汉房价多高,你都别回乡置业

武汉买房 2019-10-09 08:50
【摘要】
“哥得出一个结论不管武汉这类大城市房价多高,你都别犯傻跑回中小城市置业”

刚刚过完长假其实假期的存在感就两件事——见一群不靠谱的亲戚从自己呆腻的城市去别人呆腻的城市这个长假哥也干了这两件事

跟亲戚们讨论房产税大家一致认为谁房子多,房产税出台谁死得惨

然后又去一个经济很发达,人口却净流出的江南城市发现个很有趣的现象

在小城市,市中心/好地段可以“随意切换”

这也就意味着房产根本“不保值

最后哥得出一个结论不管武汉这类大城市房价多高,你都别犯傻跑回中小城市置业

1

其实大部分人对房产税的认知都是如此——谁房子多谁死得惨。

这个观点不能说全错,但前提是,多的房子在哪里?

前段时间看一个公众号讲美国房地产,已经说得很清楚,哥大致转述一遍。底特律,美国著名铁锈城市,很多房东一美元抛售别墅。

我们经常看到类似新闻,美国哪里哪里,房东几乎免费转让房产。

很多朋友感慨,你看吧,这就是房子太多的弊端,最后不如白菜。

但这个事的蹊跷在于,房东也不缺那一块钱,房子不值钱你把房子空在那里就行了啊,为啥非要活成全球的笑柄,跪求下家接盘?然后你不免进一步思考,我不给他1美元,要求他免费送,行不行?或者他倒贴给我1万美元,然后把房子给我,行不行?

大概率,房东愿意。

在没有房产税一说的武汉,买房是刚需;

在有房产税的美国,卖房也可能是刚需;

好,我们得出一个结论,相比房产税各种猜测,至少有一点很确定,在有房产税的市场,“卖房”会变成刚需。

为什么房子会变成烫手山芋?什么样的房子,会变成烫手山芋,看见都心烦?

美国,主要就是以底特律、匹兹堡为代表的铁锈城市。基本已经衰败,市中心都有大量无人区,全城皆鬼城,房子正丧失基本的使用功能。

但这个事恶心就恶心在,即便你不住,这些鬼地方房产税税收还相当高(税收低富人也不会逃跑),全城只剩下不缴税的流民,整个城市陷入恶心循环。

你人可以逃离,但税逃不掉。只要房产证上写的还是你的名字,你就必须不断缴税,不是你自暴自弃就能当甩手掌柜。

房东零成本甚至倒贴转让房子,实际上是让下家接盘所有税收(负债)。你一旦接手,住不敢住,卖也卖不掉,每年还要往里面扔钱。

2

底特律跟武汉啥关系?它是一面镜子,最终照出你乱买房的恶果。

哥有个朋友的老妈,手上有闲钱,到处旅游,经常头脑发热在各大旅游胜地布局房产。

这几年,相继战斗过的地方包括,山东乳山海景房、海南五指山过冬房,最近把魔爪伸向省内,准备去看看十堰郧西某个乡镇的老年康养中心公寓

你不能说她,你一说她就振振有词,首付又不高(确实只有几万块),每个月月供不过千把块钱,虽然99%的时间闲置,但万一抽风想去住两天,也是说走就走的旅行……

他妈妈之所以有恃无恐,底气就在于中国不收房产税。一旦全面开征房产税,她1秒钟变身底特律房东,成为中国第一批卖房刚需户。

如果说她是房产税征收第一波打击对象,那么那些嫌武汉房价高,回县城/乡镇买房的人,很可能成为第二波。

人在大城市,房买在老家,每年使用不超过半个月,纯粹只是给自己一个心理安慰。

当房产税真正开始征收,你会知道这个心理安慰,非常非常贵。

而且贵的毫无使用价值,也没有流通可能性,100%纯赔钱货。

关于房产税我们一直有个误解,好像谁房子多谁倒霉。为什么试点征税的上海、重庆,没有出现“卖房刚需”?

因为这些特大城市的不动产,流动性极好,持有再多,也不是问题。

所以房产税真正的决定因素是,你的房子在哪里?

在大城市,人口净流入,不动产拥有极高流动性,你所有支付的高额成本,都会通过转手交易转嫁出去。

怕的是,根本没人接手的不动产,投入才变成死成本。

房产税征收,鬼哭狼嚎的,首当其冲是各种中小城市,围绕高铁站/城际铁路修建的鬼城业主。

3

除非你下决心未来会返乡就业,否则根本没有必要“先在老家搞一套保底”。

不能买,是第一个原因。

第二个原因,中小城市的房地产,你几乎“买不对”

中小城市有个特点,你永远不知道他们在城市规划方面,会多么“丧心病狂”。

比如下面这个城市的街道。

你发现诡异之处没?嗯,人行道比机动车道宽2倍左右。

这是ZF重点打造的商业街,为了销售当地最大的IP瓷器,人行道宽得难以想象。

不到小城市,你无法想象ZF规划的魔幻。以一己之力,他们可以用10年改变城市几百年形成的市中心/地段秩序。

比如今年小长假哥去的这个江南城市,非常典型。哥为什么举他的例子,因为他经济非常发达,对比你老家那种不入流的三线,他绝对是小城市中的明星。

这地方GDP很高,外资很多,工业高度发达。一般招商引资比较多的地方,房价都比较高,因为在中国,房地产有“反哺工业”的担当。你开厂,土地几乎可以免费送,那土地成本从哪里捞回来?房地产。

所以这个城市的均价,比武汉高,他们人均收入倒跟武汉不相上下。

然后给大家看一个当地的“人造市中心”。

这条路只有1.5公里长,却足足有7个购物中心。最大的一个,体量有19万方!

你很难想象,这是一个主城区人口只有100万,且还处于人口净流出的城市景象。你可以想象,当地打造一个新中心的决心,是多么决绝。

顺着这个地图,你往北扒拉一下,就是一个超大人工湖。

哥以前讲过,全国各地的ZF造新区,都是同一个套路——先把路修通,然后挖一个大湖。

围绕这个湖,配图书馆、展览馆、会展中心,然后图穷匕见,盖最贵的豪宅。新区的地段一般分不出三六九等,但唯一有个大湖,就是稀缺资源了。

这个“人造市中心”的出现,偏离城市传统市中心7公里。

武汉比较大,大家对7公里没啥概念,但实际上新的中心,已经接近高速。

4

中小城市,一言不合就换市中心,会带来什么结果呢?地段毫无秩序可言。

比如当地10几年前,最贵的楼盘,在老市中心运河旁,凯运天地大概卖7000块。现在二手房卖多少呢?1.4万。

能不能卖出去还两说。而新的市中心,房价已经接近2万,全城关注焦点,因为所有人都知道,ZF资源在往这边倾斜。

当年买“豪宅”的一拨人,就这样踏空了行情。

ZF很任性,动不动就造新城,彻底抛弃老城区。

湖北境内的中小城市也是如此,基本上新城新区,都围绕高铁站/城际铁路,一膀子甩“人民商场”老地段20公里以上……

问题是,你永远猜不透,ZF会翻东南西北,哪个地方的牌子。今天的市中心,明天同样可以被放弃。

经济发达的江南尚且如此,更何况湖北的中心城市乎?

5

而在武汉这类大城市,永远都不会放弃老城的更新。地段秩序,随着市场成熟,会越来越鲜明。

武汉最早的市中心,说江汉路/武汉关附近,现在顶豪慢慢延伸到二七滨江一带。

这不是市中心转移,这是市中心在扩大,他的脉络非常清晰,就是顺着长江主轴往外延。

你说现在老市中心,卖得没有二七滨江贵,那是因为老市中心没新盘出来啊。一旦老市中心有新盘出来,价格会刷新你想象。

这就是很多人常说的一个原则——只有大城市,才有房地产。

很多人讲,买房首先是买城市。我们长期呆在武汉这种地方,可能感触不深,但如果多出去走走,留心下当地楼市,你会发现,并不是所有城市的房子,都值得追。

先在老家买一套保底,万一通了高铁/高速,岂不是发了?这是很多人的想法,你之所以敢赌这个虚无缥缈的未来,主要原因是持有没有成本,试错成本低,退一步求心理安慰。

事实上,这种操作,可能毫无意义,也可能铸成大错。

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