房企高管离职潮样本:正荣“老将”出走背后资金、销售压力有多大

亿房网 2019-11-12 08:19
【摘要】
“今年拿地已经增加了500亿的土储,下半年的预算还有150亿左右,今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面,但是结转之后又有新的土储进来,所以到年底的时候,总货值也不止4500亿。”
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11月10日,正荣地产正式宣布行政总裁王本龙的离职。

同时,公司执行董事兼董事会主席黄仙枝,将自2019年11月20日起获委任为行政总裁,以暂时代替王本龙职务;陈伟健则获委任为公司授权代表。

而在此前有报道称,正荣产业发展集团副总裁裁肖春和,已于近日向该公司提出离职申请。据悉,地产副总裁田永盛将接任其职位。

2019年以来,正荣地产的离职名单包括:正荣资本总经理江晨,正荣地产人力行政总监袁变革,正荣地产副总裁刘翔,正荣法务审计负责人杨震麟以及正荣设计管理中心总经理陈伟等。

资本寒冬下,房企资金、销售压力越发显现,众多地产人卷入离职潮,正荣只是一个缩影。有媒体统计,今年仅10月份,大概有50位房企集团层面高管职务发生变动,涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业,其中离职高管共20位。

正荣的野心与实力匹配吗?

正荣地产成立于福州,起家于江西。与众多闽系房企一样,凭借着高周转、高杠杆,实现了规模跃进。

正荣地产主席欧宗荣在2018年年报中说2019年正荣地产要实现1300亿元的销售目标,且未来三年的增幅要求保持30%以上。这一目标放到现在这个时间节点显得有些不合时宜。

据该公司披露,2016-2018年,合约销售分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元,2017年和2018年的同比增速分别达到了78.5%和54%。

但2019年上半年,公司实现合约销售金额586.07亿元,同比仅微增0.8%,合约销售增速明显下降。目前,正荣地产前9个月的销售业绩900亿元,完成全年目标任务不到70%。

即使目前的千亿销售,也是有很大泡沫的千亿。在统计销售业绩的过程中,根据房企在不同项目中所扮演角色以及所占股权比例大小的不同,主要存在操盘、权益和全口径三种口径。其中权益口径才体现公司的实实在在属于公司所有的销售收入,反映了企业的资金实力与投资能力。

根据正荣控股债券评级报告,2016年至2018年,该公司的权益销售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元,2016年权益销售占比为92.21%,2017年陡降为67%,而2018年继续下降为51.98%。

在中期业绩会上,陈伟健表示,去年土储的权益是大概52%,今年上半年新增土储的权益已经达到接近90%,到6月30日的时候,权益比已经达到57%。但这个数字依旧不高。由此可见其“千亿”业绩的水分之大。

另一边,正荣地产这几年的合约销售均价不断下降,其中,2016年合约销售平均价格为20945元/平方米,2017年为18484元/平方米,2018年为16765元/平方米,而2019年上半年,合约均价继续下降为为15392元/平方米。正荣地产在资金流的压力下,不排除以价换量的可能。

短期债务压力与明股实债疑虑

除了销售业绩,市场对正荣地产的短期债务表示担忧。

2014-2018年,正荣地产总借贷规模分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元,一年内需要偿还的占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%,近两年短期内需要偿还的债务占比在一半以上。

据正荣2019年半年报,正荣2019年上半年正荣地产一年内到期借款249.03亿元,应付账款95.64亿元,应交税费25.69亿元,而其可动用的现金不过250.72亿元,存在资金缺口。

与此同时,其现金流连续三年为负。2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。截至2019年6月30日,正荣地产的经营流动现金净额为-77.23亿元。

在资金流压力下,正荣将融资目光转向国外,频繁发美元债,借新还旧,其新债务的利率多数高于行业平均水平。

房企高管离职潮样本:正荣“老将”出走背后资金、销售压力有多大

在中期业绩会上,副总裁兼财务总监陈伟健表示,在拿地方面,今年的权益总预算大概是300亿人民币。1-9月,正荣拿地金额为231亿元,而上年同期的拿地金额为323亿元,下降明显。这或许也是资金压力下无奈举动。

其又表示,公司2635万平方米的土储已预售未结转的也包含在里面,是全口径的土储。

今年拿地已经增加了500亿的土储,下半年的预算还有150亿左右,今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面,但是结转之后又有新的土储进来,所以到年底的时候,总货值也不止4500亿。

这一货值能不能实现,还要取决于正荣的资金实力,但从上述情况看来,并不乐观。

最近有媒体表示,正荣地产少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例,可能存在明股实债融资。

并指出,正荣地产少数股东权益呈爆发式增长,到了2019年上半年末,正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山,达到52.02%。2014-2018年,正荣地产的少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元;2019年上半年有了一定程度的增加,为2.46亿元。而与归属于正荣地产的净利润相比,少数股东们获得的利润回报几乎可以忽略不计。

对此,正荣方面称,少数股东权益增加主要是因为合作项目增加,且主要是近期开始,还没有到结转收入分配的时点,公司不存在明股实债。

跨过千亿后,正荣来到了一个阵痛的节点,在市场下行、资本寒冬的情况下,“接下来三年(合约销售)会控制在年增幅30%左右,这样三年左右的时间还可以实现翻一番。”的梦想,可能并没那么容易实现。

(责任编辑:郑军华)
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