中国房地产大数据报告首发(2019) 这5点建议很重要!

华夏时报 2019-11-27 12:00

为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上,运用大数据挖掘分析方法,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了《中国房地产大数据报告(2019)》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。 

一、2019住房市场运行动态

1.核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落

反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示,2018年10月,尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%,但与2019年1月的102.53点相比,核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比,核心城市房价累计上涨了5.73%。

纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

二手房成交量指数看,在核心城市房价止涨趋稳的同时,二手住房成交量也冲高回落。2019年10月,10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明短期房价上涨动能减退。

2. 一线城市房价反弹力度较弱,除深圳外其它城市均处于下降阶段

从一线城市近一年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷,2019年1季度房价反弹力度较弱,后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

从2019年10月环比变化看,一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大;上海环比下跌0.70%;广州环比微涨0.12%;深圳房价环比上涨1.81%,涨速比上月扩大0.91%。

3.准一线城市中天津重庆房价相对低迷,苏州上涨较快但涨势得到抑制

从准一线城市近一年的房价走势看,天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定,近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快,近一年累计上涨20.71%。

从2019年10月环比变化看,准一线城市房价平均环比下跌0.117%,跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%,跌速比上月收窄0.1个百分点,房价下跌速度仍较快;杭州环比下降0.11%,比上月减缓0.39个百分点;重庆环比上涨0.87%;热点城市苏州环比上涨0.2%,前期涨势得到抑制。

4. 过半二线城市稳中趋涨,部分城市继续下跌

从近一年二线城市房价走势看,过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%,年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷,其中青岛同比下跌11.67%,济南同比下跌8.89%,长沙同比下跌6.62%,武汉同比下跌3.9%。

从2019年10月环比变化看,二线城市房价平均环比下跌0.008%,涨速比上月收窄0.144个百分点。二线城市中,短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、大连等仍有上涨;青岛、厦门、郑州等延续下跌,但厦门的年度涨幅仍然为正;西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。

5.三四线城市房价下跌个数增多,部分城市房价涨速仍相对较快

2019年以来,三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响,少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示,近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

从2019年10月环比变化看,三四线城市短期房价总体微跌。三四线城市房价平均环比下跌0.055%,跌幅比上月收窄0.103个百分点。

6.分城市群看,2019年珠三角城市群景气度相对较低,长三角城市群景气度相对较高

从2019年各大城市群的市场表现看,长三角城市群的市场景气度相对较高,房价上涨城市比例更大,部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快;珠三角城市群的景气度相对较低,房价下跌比例更大,除深圳、东莞等外,广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌,其中肇庆跌速相对较快。

环渤海区域房价同比地图显示,京津冀一带,唐山房价同比上涨较快,大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨,而北京、天津,以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌;山东临沂房价同比上涨较快,而青岛房价同比下跌约10%,淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。

7.核心城市住房租金下跌,租房市场景气度下降

反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,2019年10月,核心城市住房租金指数为102.74,环比下跌1.16%,同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后,10月租金下跌速度继续加快。一方面,9-10月属于租房市场淡季,住房租金下跌具有一定的季节性波动属性;另一方面,2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨,但8-10月的下跌态势类似,因而2019年的租房市场景气度要低于上年。

纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

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