黄家湖纯新盘备案价直逼区域最高!

房天下 2019-12-13 10:36
【摘要】
“融创今年在武汉拿地较多,而位于江夏黄家湖的这宗地块可以说是房价定位最便宜的一个。”
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中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议在部署明年重点工作时,继续强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。专家认为,“稳地价、稳房价、稳预期”要求下,明年政策不会刺激房地产,但地方有一定政策调整自主权。  

重申“房住不炒”释放什么信号?  

会议提出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。  

“中国经济下行压力加大,前期有猜测认为,房地产市场可能会被适度用于提振经济,‘房住不炒’的定位或会淡出。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华向中新网记者表示,重申“房住不炒”,明确了政策底线,可有效避免2020年楼市“小阳春”式的强季节波动再度出现。  

2019年8月以来,一些头部房企开始出现不同力度的降价促销活动。以价换量,不少房企10月份成交量创出新高。10月份70城房价显示,房地产市场进一步趋稳,价格涨幅有所回落。一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。  

11月,楼市表现相对平淡。58安居客房产研究院分院院长张波称,四季度各地楼市降温的态势进一步扩大化,一二手房现房价环比下降的城市逐步增多。  

瑞银首席中国经济学家汪涛表示,继续强调“房住不炒”,意味着明年不会刺激房地产。  

“稳地价、稳房价、稳预期”又意味什么?  

“会议要求稳地价、稳房价、稳预期”,邹琳华认为,这意味“稳”将作为2020年房地产市场的政策主目标。“在当前复杂的内外部经济形势下,保持房地产市场稳定是防风险的重要一环,大起大落都要极力避免。”  

“房地产‘三稳’目标在2019年得到了有效落实,各地出台的政策也有效抑制了房价上涨,保证了楼市的平稳运行。”张波表示,相比前几年,今年中央经济会议更强调稳定的重要性,因此未来房价的稳定依然是政策重中之重。  

“但是明年房地产政策的着力点发生了变化。”邹琳华称,会议将“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”放在重要位置,说明房地产市场促进经济、改善民生的政策着力点将转向存量升级改造。  

明年楼市调控可能有哪些变化?  

张波认为,房地产调控手段未来依然会长短并用,尤其长效机制的落地还将不断推进,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等。  

“预计未来楼市调控政策以稳为主,中央层面不再进一步升级调控,同时更加注重民生,这意味着部分政策可能会调整放松。”易居研究院副院长杨红旭称,因为全面收紧的调控会“误伤”合理的住房消费和购房需求,注重民生则需要一个渐进式的、合理的政策支持。  

在邹琳华看来,“全面落实因城施策”意味着地方政府“三稳”的基础上,具有一定的政策调整自主权。一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。  

汪涛认为,明年中国不会放松全局性的房地产收紧政策,如降低首付比或者大幅放松信贷政策。但可能允许部分地方政府小幅放松限购政策,如通过简化落户要求和人才引进政策等方式。  

近日,58同城、安居客发布的《2019人才政策与安居就业报告》显示,2019年已有百余城市出台了人才政策,超30城陆续出台新落户政策,大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上。多地开出高额购房补贴,宁波人才安家补贴最高达800万元,柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴吸引优秀人才。  

张波补充道,楼市过热城市的调控依然会保持一定高压,房价下行压力较大的三四线及以下城市或有支持性政策出台,保持购房者心态稳定。因此,未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

2019年4月25日,武汉市挂牌出让三宗地块,均位于江夏大桥新区黄家湖片区,分别被美的、金茂、融创溢价竞得,其中融创所竞得的地块是三宗地中占地面积最大的,项目也是最先入市,即如今的武汉融创城;于12月10日首次取得预售证,备案均价13466元/㎡,该项目毛坯出售。融创今年在武汉拿地较多,宗关水厂、汉阳铁厂等一系列都是地标性建筑,而位于江夏黄家湖的这宗地块可以说是房价定位最便宜的一个。

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自带配建项目的地块,不仅建住宅还要建配套

黄家湖板块因大学城而起,因军运会而兴。整个板块虽说是一个具有发展潜力的板块,但也不得不面对是如今配套的缺失。在今年4月25日出让的三宗地块,美的竞得的P(2019)036号地块、融创竞得的P(2019)037号地块以及金茂竞得的P(2019)038号地块,每个项目均有居住用地和配建项目。

三个地块中,金茂负责配建医院和社会福利用地,美的负责配建商业和中小学,融创负责科技园,三者互相配合集产业、商业、学校、医疗和居住互补,补充了黄家湖片区配套缺失的遗憾。

同时在2014年武汉提出在5个新城区集中打造6个地铁小镇,其中黄家湖地铁小镇是距离主城区最近,开工最早的地铁小镇;在定位上黄家湖地铁小镇为全球菁英小镇,以大学城及高科城辐射,结合黄家湖景观资源,被称为综合价值最高的地铁小镇。

虽然大部分配建仍处于规划建设中,但同处黄家湖板块的武汉军运村在接待完数万运动员后,配套的1.4万方商业仍有部分开业中,所以现阶段,整个黄家湖板块均可以依赖军运村已投入使用的配建,并不算得上处于空白。

黄家湖板块如今正处于起步阶段,虽然区域体量不大,除目前的7大项目外,其余可拍卖的用地并不多,仅剩下零星几宗地,区域可发展的资源在一定程度上已接近饱和,就等着全部落实。

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武汉融创城率先入市,毛坯出售低对面一个装修价

武汉融创城项目地块位于江夏区黄家湖大道以东、大花岭路以西、黄家湖东路以北,即军运村正对面,土地面积282599.59平方米,容积率2.15,为住宅、公共交通场站、科研用地。

整个项目共划分为6宗地块,C-2地块内需建设1处公交场站,建筑面积不大于900平方米;C-3地块内需配建1所9幼儿园,用地面积不小于3780平方米,建筑面积不小于2370平方米;C-4地块内需建设1所9班幼儿园,用地面积不小于3780平方米,建筑面积不小于2370平方米;在C-5、C-6地块内建设建筑面积不少于18万平方米的科技产业园,且自持运营建筑面积不少于其中的40%。

武汉融创城项目总建面为92万方,分三期开发,其中一期为C-4号地块,即如今的首开地块;二期为C-1、C-2、C-3号地块;三期为C-5、C-6号地块。整个项目体量是区域内继军运村之后的最大的,但其中的居住地块仅有C-1、3、4号地块,C-5、6号地块主要是科研用地。

首开的C-4地块共规划有13栋楼,占地面积约7万方,总建筑面积约31万方,住宅面积约21万方,地块内规划有一所9班幼儿园,将提供2004户房源,机动车位2636辆。

首次拿预售的为3号楼,为16层的小高层,公摊约20%;在布局上,3号楼就在幼儿园后面,临近黄家湖大道,是出入最为方便的一栋。首开大约468套房源,均价13466元/㎡。价格上看,武汉融创城项目备案价与武汉军运村备案价不相上下,但却毛坯出售,少了一个装修价;但目前黄家湖项目多以毛坯出售,武汉融创城项目在性价比上优势并不算明显。

3号楼户型:118-90-90-118

118㎡ 三室两厅两卫

该户型较为方正,入户门玄关设置,餐厅、客厅对流,南北通透,采光通风较好;南向大阳台连接次卧和餐厅;另外两个卧室和餐厅均有飘窗赠送,优化面积较多;该户型为首推楼栋户型,实用性也是比较高的。

90㎡ 三房两厅一卫

该户型同样三开间朝南,北面为连廊,对采光通风有一定影响;餐厅、客厅一体,为半通透户型;且仅南向两个卧室带有飘窗,扩展了一定的房内面积;该三房设计较为常规,比较适合首次买房的刚需。

武汉融创城首次推出的户型非常的刚需,90㎡和118㎡的实用型三房,总价121万元起步,首付36.3万元即可,对于购房者来说,还是比较容易上车的,且黄家湖板块是武汉少有能在50万元以内就可以买房的地方。

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出门即可享地铁,直线连通杨泗港快速路

武汉融创城从区位上看,位于三环与四环之间,接近武汉主城区;项目以西为武汉军运村和黄家湖地铁小镇,西面紧邻黄家湖大道。黄家湖大道为双向八车道,连接三环线与四环线,未来由此去往武昌核心基本在20-25分钟左右;同时上三环线去往光谷方向和汉阳方向,车程可控制在30分钟左右;另外,黄家湖大道直线连接白沙洲的烽火路,可通过烽火路直接上杨泗港快速路,也较为便捷。

在公共交通方面,项目紧邻地铁8号线军运村站,该站点为8号线三期路线,已于11月6日开通运营,搭乘两站路即可在野芷湖站换乘7号线,可去往中心城区南湖、武昌、汉口。

另据官方消息称,8号线二期将于2020年年底开通,8号线一、二、三期将实现全线贯通;8号线二期工程起于一期终点梨园站,止于野芷湖站,经东湖路、珞狮路、野芷湖西路等。待全线贯通后,可去往汉口宏图大道、武昌徐东、洪山街道口等地都较为方便快速。

现阶段项目周边最近的公交站位于武昌大道上,距离项目大概1.5公里左右,且来往仅一辆公交,实用性不高。

如今由项目出发自驾和地铁是最为方便的,且待项目交付,8号线全线也早已开通,届时出行较为方便。

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配套充足但需等待兑现,未来生活便捷度较高

武汉融创城所在版块黄家湖,作为江夏区新发展起来的一个版块,目前区域内配套已成型的仅有军运村;在商业部分,融创项目自带了4000方商业,分别位于项目的北面和东面,其次是军运村1.4万方商业,西北方向为规划的黄家湖地铁小镇,其中有涵盖了商业、商务办公为一体的国际菁英小镇。

此外,项目距离大花岭在2公里范围内,大花岭分布有齐全的生活所需配套如菜场、超市之类。且在不久前,万达与江夏进行了签约,拟投资15亿元,拟用地60亩,建设大型综合项目,初步选址在江夏客厅,距离项目在5公里范围内。

在教育方面,项目自带两所9班幼儿园,其中一个即分布在一期C-4地块,此外项目对面有规划建设的幼儿园、小学及中学,项目以西的美的地块也需配建中小学,可以服务就近居民子女入学。

医疗资源方面,项目北侧规划有医疗用地,另外项目距离武汉大学城医院约4.3公里,江夏区第一人民医院(协和江南医院)约9.2公里,人民医院洪山分院(在建)省妇幼洪山分院距离约7公里(在建)。

整个项目周边配套多数于规划待建中,需要一定的时间兑现,但从规划面上看,还是比较丰富的,未来居住氛围起来后,还是比较不错的。

豆姐点评:

项目虽然处于远城区,但是在四环内,距离武昌主城更近;且有已通车地铁直达门口,出行方便,相对于区域内其他项目,武汉融创城的位置确实算比较不错的。

周边配套现阶段还不算成熟,但市政已有规划,未来不算空白;可依赖的仅有军运村和大花岭。

项目占据了毛坯出售的优势,但价格却不是最好的;目前整个区域内房源较多,竞争也比较大;虽然未来区域内预计是会聚集3万人,但现阶段购买力还是容易被分散。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
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