没有只涨不跌的房价,也没有只升不降的房租

21世纪经济报道 2019-12-27 17:30

年底,又有几位朋友问我,是不是可以买房了。我照例问,是自住还是投资,原来还是想投资。跟很多人一样,有些朋友手里积存的钱不足以在京沪一线城市买房,但放在手里又不甘心,所以想去大城市周边或三四线城市投资买房。对于投资性购房的咨询,我通通回答是不知道,因为确实无法预测。

如你所知,前不久召开的中央经济工作会议重申了房住不炒的原则。随后举行的住建部年度工作会议则强调,房住不炒是一个应该长期坚持的原则。这再清楚不过地表明,2016年以来的此轮房地产调控,不是权宜之计,而是为建立新的住房制度奠定基础和争取时间的战略性安排。因此,从业人员不应有侥幸心理,而在住房去投资化的趋势之下,沿用过去的思路进行房地产投资,大概率将会落败。

虽然中央已经明确表示,不会再用房地产来短期刺激经济,但在经济下行周期里,有些城市仍然存在以“一城一策”的名义用房地产来稳定财政收入和地方经济的冲动,只是名目较为隐蔽罢了。不过,过往两年多,只要地方的政策可能引发房价反弹,就会招致主管部门的警示甚至约谈。扔掉地产拐棍是个痛苦的过程,也是绕不开的过程。

我曾经说过,在限价的行政手段调控下,热点城市新房价格已基本稳定。虽然深圳由于新房严重供不应求,房价上涨动力强劲,但绝大多数城市在投资需求被遏制的情况下,想涨也很难了。北京的限竞房甚至在低于备案价的前提下也卖得不好,去化率只有43%左右。

自2018年以来,二手房价格开启了缓慢下跌的历程。二手房是最为市场化的领域,它清晰准确地反映了买卖双方的需求和价格曲线。进入2019年四季度,业主让价的幅度更大了。它反过来对新房定价产生了反向作用。

多年前舆论就给地产商扣上了一顶暴利的大帽子,但实际上,2003年以来房地产市场迅猛增长的最大红利获取者,是投资性购房人。他们得到的其实是两重红利:一方面是享受房价上涨的增值收益,另一方面是将房子出租收取租金。投资者喜欢将转让房产的税赋转嫁给买方,而租金也极少主动缴税的。这种现象在全球主要经济体都是少见的。

拉长周期来看,房价是大幅上涨,而房租也是在上升。多数持有多套住房的业主,即使在楼市下行阶段也不愿意将多余房子出售,就是因为,出租房子照样可以获得不菲的收益。但如果我们说,没有永远上涨的房价,那么房租也不可能永远只升不降。

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