再度被祭出的“无理由退房”

观点地产网 2020-02-11 08:55

“新冠”病毒的猝不及防,让原本便不景气的房地产市场雪上加霜。传统的楼市销售淡季,又加上闭门的线下售楼处,这一段时间,房企并不好过。

为了拉动销售回款的进度条,房企们搬出各类如线上营销等举措,其中不乏一时间内出现的大量“无理由退房”活动。

2月9日-10日,融创中国先后公开表示,对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策,即2月10日至3月31日认购融创北京指定项目,认购之日起享受30天内无理由退房,覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。

同样于2月10日,据花样年官方消息,该公司推出5大措施进行线上营销推广,其中包括30天无理由退房、商办类项目产品享10%首付、线上认购10000元优惠等。

事实上,在疫情大范围爆发之后,各大房企便相继开启了线上售楼+无理由退房的营销活动。上周,保利发展、碧桂园清远、绿地湖南、时代中国、富力、雅居乐等房企也均有相关举措推出。

佛山市房地产协会副会长骆仪克认为,这类“无理由退房”的营销举措对稳定市场有利,为后续时期保持市场热度和购房的关注度,可以提供有效帮助。

但同时又有业内人士表示,“无理由购房”只是噱头,是消除购房疑虑的一种心理暗示,对于后续楼市的影响有限。中原地产首席分析师张大伟同样觉得,无理由退房30天这种营销噱头对市场毫无用处,起码要3-6个月的无理由退房周期,才能对市场有一定的推动影响。

“无理由退房”之初

应对重复的危机时,过去的经验往往是人们借鉴的首要选择。

回溯历史,“无理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年,潘石屹在销售SOHO现代城时首次提出“无理由退房”,直到1999年底现代城二号楼入住时首次采用,当时概念解释为:“无理由退房”是买卖双方协商一致的合同解除,即“发展商同意买方退房的一种提前的放弃抗辩的同意表示”。

“既然日子过不下去了,不如心平气和地离婚。”当时的潘石屹如是说道。

两年之后,2001年房地产入住问题集中爆发,各种延期交房、擅改设计、面积缩水等等交盘暴露出越来越多的问题,让当时火热的房地产市场突遭冷空气。也正是这时,潘石屹提出了“年息10%的无理由退房”。

这一升级版的“无理由退房”,一是供业主决策的时间延长,决定是否退房的时间由过去的“收到入住通知10日内”改为20天;二是将原来的“退房款+银行活期利息”改为“退房款+10%的年息”。不过当初接踵而来的,是业内对于“扰乱市场,哄抬物价”的反对声。

尽管多年来争议不断,但每当房地产市场不甚提振、房企去库存和回笼房款压力大之时,“无理由退房”这样的营销策略还是伴随其后。

见诸于2008年,北京楼市下行,各种降价促销手段依旧无力之际,又再次掀起“无理由退房”之风。北京的东亚三环中心、中体奥林匹克花园等都相继推出“纯粹无理由退房”政策,当时很多签约者表示,无理由退房政策是其看中的一大卖点。

只是令人惊讶的是,作为开创者的潘石屹,居然公开炮轰起了无理由退房,他同时提出,中国房地产界有人不断地创新,如“保租销售”“无理由退房”“零首付”等,“这些都有可能演变成没有监管的金融产品”。

有证券分析师也在当时提出观点,退房本身就是违背市场规律的行为,不应该纵容。此时市场上的声音普遍认为,短期看降价退房行为是利于购房者的,但延长时间线,房价再降,退房又会重现,容易形成恶性循环。

从实际效果回望2008年,无理由退房这样的营销方式确实对楼市起了一定的作用,但总体也是“无力回天”。

恒大开创的“无理由退房”

很多不了解楼市历史的人,也许是从2015年恒大宣布实施旗下所有楼盘住宅实施无理由退房政策,才开始认知这一概念。

2015年,整个房地产市场也是处于悲观论调。这一年,恒大宣布实施无理由退房政策,购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起,至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。

恒大顺势成为首个推出这一举措的大型房企。一时间,“无理由退房”成为热议的话题。而此时的看法已不同前几年,多数业内以为,“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理,或许会有炒作的意味,但确实让购房者放心一些。

得益于无理由退房的实施,恒大2015年累计销售2013.4亿,销售面积2551.2万平方米,均创了历史新高,退房率仅为0.91%。

但在2015年、2016年这一特殊节点,部分三四线城市存在价格下行压力,房企大都不敢跟随恒大,毕竟贸然大规模实施无理由退房,可能会遭遇批次性退房。

但对于贷款购买的房子如何退,恒大在文件中则没有给出明确说明。后续购房者在退房周期、扣除违约金、按揭贷款的重新办理等也出现了诸多争议。

直到2019年1月11日,东莞市住房和城乡建设局正式对外发布《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》称,在东莞买房,在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。而东莞也成为全国唯一一个正式出台“无理由退房”政策的城市。

彼时东莞市住建局相关负责人便介绍,在全国范围内有个别企业推出“无理由退房”,但实际操作中前提条件比较苛刻,退款时间也比较长,往往引起购房人投诉。

疫情之下的“无理由退房”

回到当前,疫情肆虐之下,房企卖房回款仍为重中之重。目前已发布未经审核经营业绩的房企中,有过半房企1月份的销售额同比下降,其中不乏碧桂园、恒大、融创等龙头房企。

为此,房企正绞尽脑汁地提振销售信心,重新祭出“无理由退房”。

上述提及的融创已有三大区域加入“无理由退房”行列,覆盖全国60个城市。其中,对上海区域及北京区域指定项目,2月10日至3月31日期间,自认购之日起至3月31日享受无理由退房,时间最长至50天;对东南区域指定项目,2月9日至3月31日期间,自认购之日起可享受“30天内无理由退房政策”。

据其官方微信披露,认购人申请无理由退房需满足以下条件: 一是,认购的项目仅限于上海、东南区域指定的适用无理由退房活动的项目;二是,在活动期间进行认购、支付房款;三是,在2020年3月31日前提出书面申请;四是,认购时已满足房屋所在地购房条件。 融创中国表示,具体执行政策由各城市项目公司做出最后解释。

花样年则提出,“30天无理由退房”是指客户线上订房后,启用线上下定房源30天可退可换特权,不收取任何费用,即日起至3月30日;“商办类项目超低首付”指,活动期间商办类项目产品,可享10%首付特权。

这两个房企,1月份的合同销售金额同比下降均超过10%,可见二者对于抓销售的需求。只是当下,房企争先推出无理由退房等营销活动,是否为有效举措?

对此张大伟认为,在当下推出无理由退房是无奈之举,聊胜于无,对于小部分购房者来说,的确可以降低担忧,配合网上看房,无理由退房的确可以降低购房者的担忧,但这对于市场来说很难起决定性的作用,市场依然要等待疫情缓解。

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