疫情不会改变基本面 房地产仍是巨量行业

新京报 2020-02-13 09:36

新冠肺炎疫情影响下,楼市短期市场会怎么走?最重要的一个变量是新冠肺炎疫情持续的时间。2月10日,贝壳研究院基于不同的疫情持续时间的假设及政策影响,对未来新房、二手房市场走向进行了量化测算。

结果显示,虽然新冠肺炎疫情会对市场造成一定影响,新房销售面积同比会下降3.9%-15%,二手房成交面积同比或下降3.7%-16.3%,但不会改变行业的基本面,房地产依旧是巨量行业,困难只是暂时的,企业和从业人员要对未来市场充满信心。

“小阳春”延后、削弱,需求后续释放

贝壳研究院根据疫情持续时间的长短,认为全年全国商品住宅销售面积同比将有不同程度下滑。而二手住宅销售所受到的冲击不仅有来自新冠肺炎疫情的影响,还有疫情结束后新房的冲击。

假设新冠肺炎疫情在2月底基本结束,则预计新房市场在3-4月将迎来市场小幅修复期,全年全国商品住宅销售面积将同比下降约4%。而二手房则可能叠加“小阳春”现象,3月成交面积环比将高于往年平均水平,此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合,从而将使一季度成交面积同比下降16.6%,全年成交面积较2019年下降3.9%。

假设新冠肺炎疫情在3月中基本结束,3月新房市场可能小幅修复,“小阳春”后延到4月,上半年末销售发力,增幅较大。全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%,该降幅与受前期强调控影响下的2014年销售同比降幅相当。而二手房市场1-2月的成交量将受影响较大,“小阳春”现象将被削弱,部分需求预计将延后逐步得到释放。总体来看,疫情将导致一季度成交面积同比下降23%,全年成交面积较2019年下降9.3%。

假设此次新冠肺炎疫情到6月初才能彻底结束,回落期或将持续近两个月。其中,2月新房销售较2019年12月将下降约60%,3月市场仍低位保持。4-5月疫情拐点后,新房、二手房市场都将开始小幅修复,6月及下半年开启“恢复”模式,全年全国商品住宅销售面积同比将下降约15%,二手房全年成交面积则将较2019年下降16.3%。

此外,贝壳研究院分析,新冠肺炎疫情结束后,新房市场受房地产政策影响将最为明显,政策的扶持直接影响开发商拿地、贷款等动作。

“阶段性困难”,做好现金流管理

贝壳研究院表示,从我国房地产过去十几年历史来看,总量上尽管有所下降,2020年总的房地产销售面积将会超过16亿平方米,这仍然是非常大的体量。增速上,即使是在新冠肺炎疫情持续至6月的假设下,对新房的影响也要好于2008年;在疫情持续到3月中的预测下,也会比2004年好。

贝壳研究院表示,尽管疫情会对需求市场造成一定影响,但房地产市场仍然保持着巨大的体量,企业和从业人员要对未来市场充满信心。当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的,企业要做好现金流管理,相信政府也会出台相关政策,帮助企业渡过难关。

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