为疫情下的房企减压,不可再走刺激楼市的老路

21世纪经济报道 2020-02-22 10:18

春节原本是楼市销售旺季之一,但今年由于新冠肺炎疫情的爆发,楼市销售受到了冲击,这对杠杆率比较高的房地产企业而言是一个威胁。中国楼市将何去何从备受瞩目,因为这不仅关系到众多企业的命运,还与中国经济的走势有关。

恒大集团宣布,2月18日开始,在全国以7.5折售卖其公司楼盘,引起市场热议。2019年6月底,恒大总负债1.75万亿,其中1.25万亿在今年6月底到期,因此需要销售库存回款还债。

在疫情发生前,地产企业就受到融资限制以及市场缺乏热度带来的压力,中国地产企业多年以来习惯于高负债、高速度地扩张,而当前楼市进入成熟期,已经不再能支持这种模式。去年年底,北京银保监局曾发出通知,要求防范房企杠杆率过高,对净负债率畸高、经营策略激进、大量进行杠杆收购的房地产企业,严格控制新增融资。

全国工商联房地产商会近日的调研显示,有46家房企2020年上半年到期债务近5300亿元。以调研的某家房企为例,以往每月可从金融机构获得贷款40-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,单月资金缺口将达100-110亿元,其货币资金或仅够企业维持三个月运转。因此,该机构建议,对风险相对较低企业,适当调整信贷政策,增加信贷渠道与额度,如阶段性合理增加开发贷额度、公司债发行条件适当放松、外管部门适度放开人民币跨境双向资金池的入境业务。对稳健型或者风险较低的企业,适度增加信用性贷款。针对疫情原因导致的到期还款困难的企业,有条件地给予展期,给予一定期限的延期或续贷等。

到目前为止,为了应对疫情带来的冲击,全国有20多个省市出台了针对房地产业的“定向放松”政策,内容涉及土地出让、预售条件、开竣工、公积金及地产融资等。比如,南京允许地产企业延迟缴纳土地出让款,苏州市则预售、销售的时间节点适当提前。目前,这些政策主要聚焦于为房地产企业暂时解困,避免资金链断裂,还没有主动刺激楼市。

市场上也有一种舆论冲动,认为经济遭受疫情冲击后,应该通过放松楼市调控政策来刺激经济增长。但是,在中国开始走高质量发展之路的当下,不应该再次刺激楼市帮助稳定经济。否则,可能让整个社会错误地以为在走回头路,从而改变目前资源配置优化的趋势。

2月19日,中国人民银行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告,其中特别提到,继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。与此同时,2月LPR出现非对称下调,一年期降10个基点,而五年期只调降5个基点,低于此前公开市场逆回购和MLF的降幅,这在一定程度上表现了不会刺激楼市的政策方向。

不将房地产作为短期刺激经济的手段不等于对房地产企业面临的风险视而不见。疫情之下,未来市场如何变化尚无法判断。至少到目前为止,地产企业普遍面临的资金链紧张问题,本质上不是疫情爆发导致的,而是一直存在并且不断增加的风险。疫情对第一季度经济构成了实质性冲击,可以考虑实施为房地产企业减缓压力的措施,比如不盲目抽贷、断贷、压贷,对部分合理融资予以支持,等等。关键是,房地产企业要改变粗放式的高杠杆发展模式,适应中国楼市新常态。

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