楼市 一地鸡毛!苦日子 刚刚开始?

叶檀财经 2020-07-18 00:40
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身陷百亿债务“激流”,泰禾集团抓错“救命稻草”。

泰禾违约遭曝股价跳水,蹊跷消息尾盘极限拉升。7月6日晚间,泰禾集团被曝一笔15亿债券当天违约。受此消息影响,泰禾集团股价隔天调头冲下,此前三连板的行情就此打住。

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可就在当天14:45,泰禾股价走出一波蹊跷拉升,导致当天竟收涨3%。

股市涨跌不是玄学,事出反常必有原因。我们注意到,当天接近收盘,一则短短3行字的消息或为主因:

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上图可见,其中“知情人士、进展顺利、不确定性”等字眼,表明该电报是典型的“渣男”型消息——信誓旦旦,没头没尾,从不负责。

果然真情不留人,套路得人心。泰禾集团,是疯狂扩张然后倒在资金问题上的典型房企。一季报显示,截至2020年3月31日,泰禾集团负债合计1900.46亿元,其中一年内到期的非流动负债607.40亿元,外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还,而其手中资金仅有55.53亿元。

严重资不抵债,恐怕时日无多。今年4月低,泰禾集团向外释放“战投”信号,旨在通过出让股权的方式换得喘息时间。

据统计,包括华侨城、世茂集团,厦门国贸、保利地产等等10余家房企,都与泰禾传出过“战投绯闻”,那么这次传闻中万科接盘,又有几分真假?

据第一财经记者采访,万科董秘对此表示:“不清楚,不了解相关情况。”

这样的回答,态度未免有些暧昧,但单纯反推得出此事为真,未免有些太过草率。

事实上,如果从公司基本面展开分析,这道题并不太难。

地产前途,道阻且长。万科的制度、动机以及现状,决定其虽然手握千亿资金,但战略入股泰禾的可能性,无限趋近于零。

制度红线

万科是“老大哥”, 不是“傻大个”,不会贸然行动。

4年一次的大事,万科办的很“安详”。2020年6月30日,万科董事会换届选举平稳落地,与上届权利格局一致,与此同时,大股东深圳地铁表示:

“万科是市场化很高,很成熟的企业。深圳地铁按照市场规则,不干预,非常支持万科的团队,大家尽可放心。”

权力更迭无小事,所谓无风也起三尺浪,那万科凭什么能将其办成“小事”?

万科的职业经理人制度,这里不得不提。早在1989年,万科就完成了公司的股份化改造,又在1991年登录深交所,股权相对分散。公司“掌柜”千千万,这使万科较早开始明确股东、管理层甚至董事会的权力边界。

经过将近30年的探索,万科在制度上的优势十分明显,以至于后来中国许多企业制定管理制度时,是直接照搬万科的做法。

2001年,深圳某高官落马,多数深圳起家的地产商落荒而逃,而时任万科董事长的王石,却敢气定神闲的在公开场合露面。

以此,制度保证下的万科运转高效已是后话,其牢固的权责掣肘机制,才是重中之重。

简单来说,制度下的万科,没有一言堂。任何一个会为公司带来明显经营风险的决定,不论提出者职级大小,都会在公司内部面临层层阻力,最后胎死腹中。

那么回到本段开头,大股东深圳地铁对万科团队的信任,实际上不是针对某一个人,或某一组人的信任,而是对万科权责掣肘机制的信任:

“战投”泰禾,帮忙还债?别开玩笑了。根据财报,泰禾集团一年内将还负债607.40亿,而自身资金仅有55.53亿元,差额近11倍。

对任何一家企业来说,入股泰禾意味着,短期内增加肉眼可见的经营负担。在拥有完善掣肘制度的万科内部,这种决议遇见的阻力可想而知。

以上,从风险角度分析了万科“战投”泰禾的可能性,但我们知道,风险与收益并存,那么从收益角度来看,万科的动机将会是什么?

动机屏障

很抱歉,泰禾对万科“无用”。

“战投”是添砖加瓦,不是怜悯施舍。所谓战略投资,区别于单纯的财务投资,是两家公司的资源互补,强强联合。

从土地方面来看,据年报数据,泰禾2019年的土地储备面积1303.98万㎡,主要集中在长三角、福建、珠三角、京津冀、华中区域,共布局全国22个城市。

而万科2019年土储面积为10256.1万㎡,主要分布在南方、上海、北方、中西部四个区域,其中单单南方区域,就包括广州、深圳、厦门等15个城市。

可以说,有泰禾的城市一定有万科,而有万科的城市未必有泰禾,两者土储十倍之差,根本不处于同一量级。

如果两者硬要牵手,那只能是大手牵小手,做做慈善。

此外,泰禾与万科在术业专精方面十分尴尬。泰禾引以为傲的“院子系”产品,主打中高端人群,确实为国内豪宅的著名IP。

而万科的业务自2004年之后,就已经明确以城市中档住宅为主,另外讽刺的是,万科并不是没有高端住宅产品,其旗下“翡翠系”豪宅,同样是高净值人群追捧的对象。

那么,还是量级问题,泰禾所有拿得出手的产品优势,放在万科面前都是“食之无味”的鸡肋。

话说回来,泰禾真正有价值的地方在于品牌,在于“泰禾院子”这个金字招牌,在消费者心目中的地位,单从这一点来说,这确实是某些中小房企急需的“战略助力”,但绝不会是万科。

根据胡润研究院发布的“2019胡润品牌榜”,茅台第一,中华第二,天猫第三,万科位列第33。

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而泰禾集团则榜上无名……

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可见,单说在房地产界,万科这两个字,不知比泰禾强出多少倍。

从“战投”动机上来讲,万科近年来的大手笔收并购,无一不是在加强自己的业务延伸:

以上,万科出手精准,动机明确,不知这次传闻中接盘泰禾,究竟是看上它哪一点了。

现状困局

虽千亿资金在手,但处境不是最佳,没有余力做“业内慈善”。

房企年报季,万科做了一次“出头鸟”。2020年3月17日,万科发布2019年报,其中营收3678.9亿,同比增长23.6%;归母净利润388.7亿,同比增长15.1%,销售金额6308.4亿,同比增加仅3.9%;

当时业绩一出来,圈子里炸锅:“万科年报不及预期” ,理由是销售与净利增速已跌到近几年最低水平,年报当天,万科A股收盘价26.30元,跌了6.44%。

“预期”是个很神奇的东西,它不要理由,它只要结果。

当时我们也做过解读,说实话整个2019年,融资收紧,几乎所有房企都不好过,万科首先公布年报,实际上就是捅破了这层窗户纸。

后来的事情我们都知道了,大部分地产股都萎靡了很长一段时间,直到最近才借风头雄赳赳气昂昂。

万科式“存粮过冬”。当时在年报中,我们发现了一个很有意思的数据,万科的市场营销人员一年涨了3.9倍:

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什么意思?这里可以简单理解为万科在“前线打仗”的人突然变多了。实际上,这种操作就是万科在对冲自己对未来的“悲观”判断——房地产的历史使命,已经结束。

那么,仗越来越不好打,就只能不断填人,维持局面。

通过养猪,追忆似水年华。今年5月17日,万科开始面向社会招聘生猪养殖优秀人才,从其中“聚落化猪场总经理”一职工作内容中我们知道,万科的野心,是首批25万头出栏生猪,规模不算大,但也不少。

实际上我们发现,许多房企,甚至互联网公司都在养猪,为什么?

因为养猪这门生意,让他们回忆起了“踏中风口”的美好时代,养猪既是刚需,市场又大,还时不时一阵风吹起来上天,简直完美。所谓,守着自己一亩三分地,是没有前途的,踏中一个又一个风口,才能真正赚钱。

那么话说回来,为什么之前不养现在养?这个问题很好回答,公司和人一样,得意的时候尽情得意,失意的时候,才会着急找出路。

这个道理与现在的泰禾一样,3年前豪迈的说自己业绩翻一倍,3年后着急续命找“战投”。

不过,想让万科“战投”?不好意思,万科自己也在找“战投”。

6月29日,万科公告,为旗下“广信资产包”引入7位战略投资者,共出让50%的股份,预计本次交易完成后,万科将整体回笼资金390.4亿元。

“广信资产包”在业内非常著名,三年前万科花了大力气(551亿)才拿下来,核心资产是广州市区16宗可开发土地,可开发计容面积约为211万平方米,98%位于荔湾区、越秀区。

这是一宗典型的,非常麻烦但又很赚钱的生意。“广信资产包”寸土寸金,而之前却沉寂了20年,因为其中包含大量历史遗留问题,以及复杂的债权关系。

今年万科股东大会上,万科高层表示:三年过去,取得了一些阶段性的进展,也不得不承认,这个进度和我们投标的时候的预期是有差距的。

万科披露,截至七月初,已完成1257宗历史执行案件的结案,但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。

以上关键的点在于,万科找“战投”,是“广信资产包”确实遇到了问题,于是“战投”,大家合伙解决问题,然后一起挣钱,自己再顺便回笼资金。

说起来,万科似乎挺有钱的,但实际花钱的地方更多。根据2020年一季报,万科手中握有货币资金1732.7亿,短期应偿的负债总和897.8亿,也就是说,刨去短期内应还债务,万科能动的部分是834.9亿。

两张大口,嗷嗷待哺。今年股东大会上,万科高层谈及了未来几个大方向。

首先是TOD项目,这块业务将与大股东深圳地铁合作,进行依托公共交通的项目开发,不过,这并不是简单地在地铁旁边盖房,而是需要深度融合地上地下空间,做政府、轨交集团、房企三方满意的作品。

这就会出现两大块“钱”方面的问题,第一,有地铁地价就贵。TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心,而且规模通常不小。以某房企在广州的TOD项目为例,一块87.7万平的地块,总价就高达131.6亿。

第二,项目建设投入多。如之前所说,TOD并不是简单的在地铁边上盖房,从现有披露情况来看,TOD项目投资规模上百亿并不在少数,而且施工时间多为4-5年。

其次,万科物业号称不到千亿不上市。据年报数据,2019年万科物业营业127亿,同比增长29.65%,据万科物业高层透露,为实现科技化转型,3年来投入已超过10亿,未来至少百亿。

以上,规划需要落地,白花花的银子还要砸下去很多。另外嗷嗷待哺的,还有万科的物流、商业、长租公寓……

可以说,万科每天一睁眼,全都是要花钱的地方。

以上,通过万科年后的动作频频,就可以看出万科越发焦虑,虽然手里握着千亿现金,但恐怕万科手里,没有一分“闲钱”。

最后,通过泰禾与万科的“战投绯闻”,可以看出房地产业内从上到下基本没人好过,别看近期楼市回暖,土拍热火朝天,日光盘一个接一个。

其实,房企的苦日子,或许也才刚刚开始。

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