存量房贷利率“换锚”即将结束

楚天都市报 2020-08-10 09:29

“转换为LPR后,原来的利率折扣还有吗?”“如果是公积金贷款,要换为LPR吗?”“如果不做任何操作,是不是就等于选择了固定利率?”

按央行规定,本月31日之前,存量浮动利率贷款要完成定价基准转换,贷款人可与金融机构协商决定“换锚”为LPR,还是固定利率。如今时间还剩20天,不少房贷一族对于到底是选择固定利率还是转成LPR仍存在一些疑问,记者对此采访了部分业内人士。

多数人淡然面对利率转换

在武汉江汉路一家国有大行的网点内,记者咨询客户经理了解到,目前前来银行网点办理房贷利率转换业务的人并不多。但她表示,这并不代表办理了这项业务的人少。“我们银行已经通过短信、微信等多种方式通知客户,进行存量房贷定价基准的转换。近期咨询的客户明显增多,来网点办理此项业务的少,一方面是因为疫情的原因,另一方面客户自己在手机上就能方便地操作。”

记者随机采访发现,已有不少人完成了房贷利率的转换。从事金融行业的张女士说,从去年8月至今,人民银行已发布12次LPR,与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。她认为未来的LPR水平可能呈现下降趋势,于是她选择了“LPR+浮动利率”的方案;而另一名男士认为,他的房贷合同约定利率并不高,所以选择了固定利率,不用操心未来利率的涨跌。

家住光谷的黄女士则表示,她在7月底收到贷款银行发来的短信,银行于7月30日开始对房贷的利率定价方式统一转换为LPR浮动利率定价。“其实对于我这种选择困难症,银行统一转换挺好的,还款额相差也不大。”

也有一些市民仍在观察

业内人士表示,在预期LPR下行的背景下,贷款人选择浮动利率定价会比较合适;但在通胀上行等因素影响下,今后LPR也不排除会进入上升周期,浮动的房贷利率也可能随之走升。正是这种不确定性,让不少存量房贷客户仍在“拖延”观望。

记者采访中,市民黎先生提出了疑惑:自己的房子买得早,当时房贷利率享受了九折,如果转换为LPR定价,这些优惠是不是就没有了。对此,某股份制银行客户经理郝同利解释说,黎先生的理解有偏差。房贷利率之前参考的标准是由央行统一制定的基准利率,目前黎先生执行的实际房贷利率,是基准利率的九折,即4.9%×0.9=4.41%。而如果转换为LPR定价,就将在相应期限LPR基础上减去相应的基点。也就是说虽然今后的房贷利率随着LPR的波动而波动,但这个优惠是一直存在的(详细算法附后)。

客户若不主动,银行系统将给出选择

存量个人贷款的定价基准转换原则上到8月31日结束。若贷款人未在此前转换,银行将会如何处理?记者了解到,银行系统将自动调整为LPR浮动利率或固定利率,但不同的银行标准不一。

招商银行早在今年2月底就公告称,该行会在2020年4月将存量浮动利率住房贷款的定价基准转换为LPR,客户无需进行操作;武汉农商行上月底通知客户称,将于2020年7月30日开始对个人住房贷款的定价方式统一转换为LPR浮动利率定价;湖北银行则于本月初公告称,拟定于2020年8月10日之后对客户在转换范围内的尚未申请转换为LPR定价方式的个人贷款统一转换为LPR浮动利率定价方式;此外,光大银行和中信银行表示,2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

几家国有银行目前没有发布明确公告。不过记者拨打工行、中行和建行的客服电话了解到,如果转换期结束,仍有客户没有主动做出选择,银行系统将默认为固定利率,即原合同当前执行的利率水平。

问题

调整方案有哪几种?

有两种:一个是转换为LPR加点形成的浮动利率;另一个是转换为固定利率,转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

此外,有三种情况不需要调整:公积金个人住房贷款或组合贷款中的公积金部分;固定利率贷款;2020年底前到期的个人住房贷款。

问题

转化成LPR,你的房贷利率到底怎么变?

(1)确定点差(可为负值,在合同剩余期限内固定不变)

点差=转换前的房贷利率-2019年12月的相应期限LPR(该月5年期以上LPR为4.8%)

拿黎先生举例,他目前房贷利率是基准利率的9折,即4.9%×0.9=4.41%。贷款还剩12年,所以适用的是5年期以上贷款。因此,他的固定点差=4.41%-4.8%=-0.39%,也就是-39个基点。

再比如,黄女士目前房贷利率是基准利率上浮10%,即5.39%。剩余期限20年,同样适用的是5年期以上贷款。她的固定点差=5.39%-4.8%=0.59%,也就是59个基点。

(2)确定房贷利率

转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差

目前重新定价日,不少银行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期。

假设黎先生选择了重定价日为1月1日。那么2020年由于锚定2019年12月LPR,因此房贷利率不会发生变化。而到了2021年,他当年全年的房贷利率=2020年12月的LPR(假设为4.6%)-0.39%=4.21%,将较2020年下降20个基点。

问题

转换要注意哪几点?

●定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换;

●借款人有多笔房贷的,需要逐笔办理转换;

●原借款合同有两个(含)以上借款人,需所有借款人意见一致且办理完成,才可完成转换。

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