“三道红线”下房企投资趋于稳健

21世纪经济报道 2020-10-20 10:22
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10月19日,国家统计局发布“2020年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”数据。今年三季度以来,房地产市场延续了此前的回温态势,市场表现持续升温。其中,在房企加速推盘等因素的刺激下,9月单月的销售面积和销售金额均创下历史同期新高。

同期,房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖。进入第三季度,房地产开发景气指数超过100的临界点,并不断接近疫情前的水平。

但由于前期“缺口”较大,截至9月末,全国商品房销售面积仍然低于去年同期,意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距。

与此同时,市场环境在不断变化。随着“三道红线”为主的融资监管政策付诸实施,房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整。分析人士认为,四季度的市场走势仍存疑问。

融资新政刺激推盘

在遭遇疫情重创后,房地产市场从今年二季度开始逐渐回温,升温势头延续至今。在这期间,随着信贷政策的宽松和前期压抑需求的释放,市场交易量一直维持在高位。

今年9月单月,全国商品房销售面积为1.86亿平方米,同比上涨7.25%;销售额为1.87万亿元,同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。这也是自今年5月以来,楼市成交规模连续5个月高于去年同期。

就9月市场而言,房企加速推盘,以及部分企业降价促销,成为刺激市场交易的关键因素。

上海易居研究院的一份统计显示,9月100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,创下近10年的月度新高。

该机构指出,历史上,9月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份。此次出现供应井喷,最核心的原因在于,今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施,房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发,会加快向房管部门申请预售许可证。

“换句话说,房企推盘心切,希望在近期加快推盘和促销,以应对‘三道红线’所带来的压力。”

“三道红线”是指监管层根据资产负债率(剔除预收款后)、净负债率、现金短债比等三项资金链指标,对房企的融资实施分类管理。自今年8月首次提出并开始试点后,回笼资金、降负债的压力逐渐在行业浮现,为此,一些房企启动大规模促销。

以恒大为例,9月6日,恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件,对旗下600多个楼盘实施打折,目的是实现“金九银十”共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标。

从实际效果看,自2020年9月1日至10月8日的38天内,恒大已实现合约销售金额1416.3亿元。

但由于前期的缺口较大,今年前三季度,全国商品房销售面积仍比去年同期微降1.8%。分区域看,除东部地区实现销售回正外,中部、西部和东北地区均不及去年同期。

房企出货意愿仍强烈

受销售持续升温的影响,今年前三季度,房地产市场的多项指标都出现好转。

1-9月,全国房地产开发投资103484亿元,同比增长5.6%,增速比1-8月份提高1.0个百分点。同期,房地产开发企业到位资金136376亿元,同比增长4.4%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。

9月,房地产开发景气指数为100.43,比8月份提高0.11点,并已连续三个月位于100点的“合适景气水平”之上。

但值得注意的是,在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下,房企的策略已经出现变化,并已影响到部分数据的表现。

今年以来,房企的拿地面积一直处于负增长态势。其中,9月单月,全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米,同比下降4.8%。同期,商品房新开工面积也处于下滑态势。

有北京房企人士向21世纪经济报道表示,由于调控政策趋于严厉,市场风险加大,今年下半年以来,企业的投资策略趋向于稳健,甚至保守,很多企业减少了拿地规模。与此同时,地价的不断攀高,也令不少企业望而却步。

上海易居房地产研究院根据官方数据测算,今年1-9月,全国房地产开发企业土地购置均价为6206元/平方米,同比上涨17.2%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,以“三道红线”为代表的楼市调控政策逐渐落地,将率先影响房企的投融资环节。在融资端,经历了8月的井喷后,房企的国内融资增速将逐渐下降,总体资金渠道将更加依赖销售;在投资端,“审慎”仍将是第一要务,房企的拿地热情很难有真正回升,短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。

但在销售端,“三道红线”有望继续给予刺激。潘浩认为,虽然以价换量不会大规模出现,但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄,成交价格将保持稳定。

出于冲击年度业绩的需要,四季度通常是房企销售规模最大的时段。但今年以来,由于疫情和调控等各项因素影响,房企的业绩完成率并不高。易居克而瑞统计显示,今年前三季度,有近3成房企的销售目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高。同期,仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

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