没意外的话,明年还会是个楼市大年

真叫卢俊 2020-11-16 09:42
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大家好,我是卢俊,最近两个月增加了和大家线下见面的频率,因为最近上海楼市确实发生了很大的变化,而且我认为这个变化可能会一直延续到明年

2020年的上海楼市其实有4个关键点

第一个特别重要的一点,整个楼市的根本性逆转发生在今年的8月份

判断这一点变化的依据是市面上最真实的认筹数据

我们都知道,供应量来源于预售证、成交量来源于网签、均价来源于整个市场的整盘均价,它的变化本质上都不是真实的,是可以调控的

但是认筹的变化代表着一个真实的个体,他在用脚投票,而这个认筹变化最明显的反差就从8月份开始

静安映和映虹桥都是今年开过两次盘的项目,8月份之前和8月份之后的认筹数据有了根本性的变化

当一个楼盘,它在同一个地段,供应一样的产品,一样的面积段,认筹率却突然有了很明显的提升,这足以说明,8月份开始市场在变热,上海楼市已经进入到一个爬坡阶段

今年上海在8月份之后还出现很多千人摇的项目,千人摇意味着的这个项目的客群已经不局限于区域客,而是来自全市范围的客群

这两点都说明今年的8月是上海楼市重要的转折点

第二个关键点是整个上海每月二手房的成交套数的时间点

因为一手房的网签和预售都是可以控制的,二手房最主要的一点就在于它的真实

我们拉了最近3年的二手房的数据,上海每月平均卖掉2万套是一个健康的成交量

大家可以看到,2020年4月份开始,二手房率先活跃,突破2万套,连续半年一直站在2万套以上的成交量,二手房代表着流动性,代表着购买力

大部分买一手房的人,都是卖掉二手去买一手。二手房的率先活跃也是带来了8月份一手房回涌的根本原因

在9月份整个二手房的成交量已经到达了30000+套,这是2016年之后,整个上海二手房成交最峰值

巅峰值的背后意味着大家都要换房,大家都要找寻一些好的楼盘

而2020年10月二手房的成交套数又下滑到28469套

大家觉得从9月份的30000+套到10月份的28000+套,是否意味着楼市降温了?

并不是

10月份成交套数下滑的根本原因在于银行没有信贷了

目前主流银行房贷在9月份开始已经差不多用完,这也是很多成交量并没有顺利在10-12月份去释放的核心原因

因为信贷额度下滑,导致很多的网签、过户延后

这是整个楼市的一个基本面,今年前9月基本上已经用完了过去一年的信贷额度

每一家银行每年的信贷额度都是根据去年用掉的额度来制定的,出现这样的情况,也是很多银行始料未及的

二手房市场不管在10-12月份,它变成一个什么样的数字,整个楼市的热度或购买的欲望是一直比较充沛的,这是我对今年楼市的第二个判断

第三个判断是来自这张图,这张图其实也算是我今年印象深刻的一个画面

这是绿地海珀外滩的选房现场,51套房源售罄销售金额达到约25亿,基本上每套是5000万的价格

对于上海来说,5000万总价的房子是被秒光的,这出乎我意料

越顶端的产品越被抢

我经历过完整的几个房产周期,也见证了楼市三个「回暖」时期

2008

2016

2020

2008年是刚需托底带来的回暖,刚需性产品在快速的起量把整个市场给托起来

2016年的回暖是全面性回暖,因为整个楼市里面,突然不知道为什么进入了大量的资金,所以导致高中低全面回暖

而今年楼市跟前两波周期不同,它不是来自于底层的托底,更加不是全面性的回暖,它是来自于改善段的或改善加高端产品率先被认可,从而导致整个市场的提升

2008年,它是成交量率先提升,房价到2009年下半年之后才开始有一些提升

2016年,它是来自于全面性的提升,量价同时提升。上海房价最高那个点和成交量最高那个点都是在2016年

2020年,它的变化就在于它的价格走在成交量的前面

而2021年,我个人认为整个成交量上依然会维持2020年的标准,不会有特别大的逆转,但是因为高端市场率先回涌给到市场足够的信心,未来依旧是价格走在成交量的前面

刚刚我们聊了一手房,聊了二手房,第三个聊土地,土地也是今年楼市信心的最重要的变化。

上海今年的卖地量之所以能够达到最近6年的峰值,很关键的一点在于上海发展城镇化的同时,另一边在做旧城改造

今年北外滩之所以有很多的土地拍卖,也是因为拆迁完成,所以有更多的地。从本质意义上来讲,土地是可以循环开发的

当我们今年的土地出让量达到峰值,且很多地块来自于市中心的时候,很有可能未来两年的供应量也会是如此

大家可以把我刚才说的4个点串联起来看,当我们的改善性产品是目前市场的主流需求,当我们核心地段的供应量也是市场主流需求,当我们的二手房一直保持比较高位的时候,有足够的流动性……

那么这个市场是不是,价格走在量的前面?

我们从一个纯理性的角度来看,城市到了这个时间点,它在明年后年的供应结构和需求结构达成了匹配,而这个匹配是来自于中端跟高端的改善市场

这个节奏其实跟2008年是一模一样的

2008年土地供应量全在一城九镇,一城九镇的规划都是靠远郊地铁开发,供应了大量的刚需产品

当时人群结构是以首套为主,楼市的量是刚需在做托底,所以整个2008年2009年的成交量很厉害,但是房价没有本质性变化

2021年的市场不同,是改善的崛起以及改善会成为主流,这会极大的干扰这个市场原始运作,所以整个结构会有一些变化

如果我之前说的那一些都是对的,那么在2021年会有几个一定会出现的现象

下面这张图是上海每个月的一手房供应套数和价格,可以从现在一手的供应结构去窥视明年市场上卖什么样的一手房,一手房的价格就是很重要的市场信心的表现

上海一手房房价上涨有两种可能,一种是整体涨价;另外一种是个别高端楼盘开始入市,把整个价格拉高

今年5月份上海的中环在集中放量,不管是在前滩,还是在普陀,还是在市北,中环在放量,所以5月份的房价就比较高,但这个价格高是结构性的改变,它不是整体价格抬升

7、8、9、10月份房价出现明显下滑的一个重要原因,就是我们说郊区的供应量在增多,大量4万多的项目的供应量开始增多了,成交量还是很大。

第二个是一些比较贵的项目的预售证延期了

2019年市场从宏观面来看是比较健康的市场,它的供应量、房价、认筹量,不会有哄抢,也不会有日光,整个19年城市均价是维持在55000元/㎡左右

如果没有意外的话,未来11月12月的新房均价都会维持在55000元/㎡左右

明年开始,如果没有意外的话,1月份跟2月份会有一些比较贵的项目集中性入市。然后到5月份批量开始

所以大家一定要对2021的前面三个月要有意识

这是今年1~10月份,上海最热的一些板块。很明显,徐泾、前滩成为整个上海摇号最热的一些地方

2019年排名第一位的前滩,2020年是第二,如果没有意外的话,徐泾会在2021年排到第二位,第一位一定是北外滩

这也是2021年上海楼市一个比较大的变化,北外滩的供应量可能会干扰到它的成交量和城市均价

第二件事情是它的热度,如果大家明年要考虑北外滩,那么抢在第一波是很重要的,因为第二波可能就抢不到了

为什么?因为这个数字

2020年1-10月份上海开盘情况,平均一个盘一年它只开1.28次,第一次开盘如果你犹豫了,可能今年就不会开第二次了

我提前把北外滩这个信号告诉大家,如果大家考虑北外滩,你中意的项目一旦开盘,尽早的去认筹

第二个有个好消息跟各位分享,如果你看这个项目刚好一年要开两次,那么恭喜你,它大概率不会涨价

目前整个上海对预售证的管控依然是很严格的,它不会这一波拿完之后隔三个月就很明显涨价

“房住不炒”,整个楼市调控,维稳大预期不会改变

最后总结关于整个楼市的一些判断性的东西

第一,2月份是整个城市最喜欢拿高端盘的时间点,所以1-3月份会有一些项目低调取证、低调入市、低调网签

但是这三个月它本质意义上注定了2021年的基调,如果高端盘卖的不好,可能市场会有一些调整,高端盘卖的好,那么市场就会如我刚才所说的高位抬头

第二,上半年市场放量,二手的流动性一样会增强,因为2021年信贷会比2020年更充分

信贷充足,上半年放款可能会很快,放款很快就意味着流动性够,就意味着有可能那些高端项目就会卖的不错

第三,一手房房价不会有特别大的一个提升,上海依然是维稳为主。但是从结构性上来看,高端项目被热抢会更加的明显,所以预售证应该会严控,但是产品不会

从目前看到的项目,不管是从4万的项目,还是14万的项目,产品力应该是能保持住跟今年一样的,所以大家不用担心产品减配这件事情,市场还是会以小三房为主,小三房是整个上海流动性比较好的一个产品段

所以没有意外的话,2021年还会是个楼市大年,想要买房的各位,都需要提前做好准备

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