哈尔滨鼓励房企打折!深圳万人抢房再现,指向一个楼市真相

杠杆游戏 2020-11-21 10:29
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11月19日,哈尔滨迎来2020年入冬的第一场暴风雪。媒体报道说,行人出行艰难。这一天,杠杆游戏在重庆见了一位老家哈尔滨的地产圈朋友。我简单向朋友回忆了一下我的东北往事。真是巧啊,杆友应该明白了,今天我要写哈尔滨。原因是哈市近日一份将印发的文件,被大家热议。

11月19日的《哈尔滨日报》,对此进行了权威报道,如上图:

其核心内容就是从公积金贷款、商住水电气优惠、按揭贷款等多个方面,给予政策支持。特别是鼓励房企打折促销、团购等方式让利销售,引发关注。详细政策有14条,具体如上图,杠杆游戏就不多说。今天这篇文章我想用几组简单的数据阐释,哈尔滨楼市何以至此?对于其他城市,对于杆友保值、投资又有啥启示?1、近几个月二手房都处于跌势。研究机构数据很多,各有优劣,杠杆游戏能用官方数据时,一般会优先使用官方的。如下图,国统局10月的70大中城市二手房价格指数。哈尔滨二手房环比跌的。

这个情况不仅仅10月。我们再看下面这张图,诸葛找房根据国统局数据整理,其实从5月开始,哈尔滨二手房就绷不住了。

二手房的价格走势,是楼市最直接的晴雨表。如果二手房不能赚钱,或者给人的赚幅下滑感受,你说心理影响是啥?新房会滞销、甚至价格也维持不住,二手房容易挂牌甩货。2、新房也受挫。上文写了哈尔滨近几个的二手房行情,我们发现哈尔滨的新房也是如此。虽然国统局的数据显示,10月环比涨了0.1%,同比2.8%涨幅。如下图。

但这个涨幅显然忽略不计。而市场机构的9月数据,则是显得悲观。按照乐居东北·哈尔滨的消息。2020年9月,哈尔滨住宅成交均价10503元/平米,环比下降5%,同比下降34%;成交面积61.47万平米,环比增长21%,同比下降6%。特别是城六区商品房,9月成交均价10417元/平米,环比下降5%,同比下降17%。整体呈下降趋势。

图表来源|中原地产(特此感谢)按照中原地产的数据,松北新区作为哈尔滨乃至黑龙江重点发展区域,投资属性明显加之产业齐聚加持,成交套数领跑全。2020年9月,哈尔滨各区成交量主要集中在松北区,成交套数3238套,成交面积318631.31平米;成交均价为9837元/平米;环比下降9.7%。成交单价最低为平房区,成交单价为7308元/平米,环比下降2.9%,是目前哈尔滨价格洼地。作为老牌城区的香坊区成交1466套,成交单价9731元/平米,环比下降12%;道外区成交349套,成交单价7925元/平米,环比下降4.7%。南岗区成交1466套,成交单价11400元/平米,环比上涨0.2%。

3、2017年冲高后,销售面积连续滑坡。国统局的各大城市年度销售数据非常好,杠杆游戏把它做成了图。如下图2013年,哈尔滨新房销售面积是最高峰,和很多城市当时的高潮一模一样。接着楼市库存潮,滑坡,2016年回升,2017年再次站上一定高度。但也就是从2017年后,如上图2018年因为调控,销售面积下滑。这个情况2019年没有好转。哈尔滨2019年的统计公报显示,当年商品房销售面积964.8万平米,下降8.2%。商品住宅销售824.8万平米,降幅更是高达10.4%。

所以我们可以思考,为什么哈尔滨有点着急,要出政策,要鼓励开发商降价促销。4、二手房挂牌量全国前列。这个数据不同机构有出入,杠杆游戏就不用图,大致看下来我感觉哈尔滨的二手房挂牌量基本是全国前十。二手房挂牌量最多的城市,没啥争议,任何数据都是重庆,长期如此。接着天津、沈阳、成都差别不大。上述城市都是10多万套。接着南京、苏州、郑州、西安、哈尔滨、武汉基本10万套左右。有数据就说,哈尔滨楼市11月近三周在售二手房数量为97531套,98206套,98379套,持续上涨。供参考。2019年哈尔滨的经济总量为5249.4亿元,这个排名在全国好几十位了。而二手房挂牌量全国前十左右……5、经济终究是基础,投资要选基本面好的城市。杠杆游戏对东北有很多善意的理解,但即便如此,必须得说,投资、保值还是要去基本面更扎实的城市。上文几组数据说明很多问题。其实看经济数据,就有意思。哈尔滨2019年统计公报说:

我把国统局披露的2010-2018年哈尔滨GDP数据做成了图,对照上面文字,是不是发现经济普查哈尔滨挤水分了。

下图为普查前的数据,而2019年数据则表明普查后过去数据被下调。

另外看一二三次产业的增加值占比,杠杆游戏有2个感慨:第一,哈尔滨的农业占比还很高,全国也只占7.1%了,哈尔滨竟然这么高。第二,二产太衰落,全国尚且占比还有39.0%。对于北京、上海以外的城市来说,我国没有一个城市在高度发达之前有资格不那么重视二产(工业)。多说一句,上海这么发达了,人家依旧是中国工业第一、第二的城市,一直在工业上很拼。6、有人才有一切。看统计公报,真的感触很深。杠杆游戏一直说,常规年份的常住人口数据可信度,不如普查年份、不如失业保险数据。但户籍人口则是非常精确的。2019年末,哈尔滨户籍总人口951.3万人——还好,年末常住人口1076.3万人,起码高于户籍人口,毕竟省会。但是看过去几年的户籍人口,我们发现生育和用脚投票的问题。如下图。

年之后的几年,哈尔滨的户籍人口数量一直在下滑。可喜的是,2019年基本稳住了,比2018年只下滑了2000多人。写这篇文章之前,看到新闻,在调控加码后,深圳再现万人抢房。想一想,有人、有更多、更好产业的城市……比对一下,有些酸楚。

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