疫情笼罩下的石家庄,房价跌回三年前!

星空财富 2021-01-11 09:09
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二线城市的命,一线的房价……

2021年的元旦钟声给石家庄带来的并不是新的一年的喜悦,而是一个警钟!

2012年1月2日河北出现了2021年的首例新冠感染者,而这个人就在石家庄。从那天开始,石家庄的疫情便急速增长,短短的8天时间(截至北京时间2021年1月10日下午16:00)石家庄的累计确诊已经达到了241个。目前河北省的无症状感染者有161例,其中大部分都在石家庄。

疫情蔓延之下,这座河北省的省会城市正在经历与去年武汉一样的情况——封城。

曾经熙熙攘攘的马路上偶尔有车辆和行人穿过,已没有了往日的喧嚣。

与石家庄的街道一样冷清的,还有石家庄的楼市。

疯!四年前的那场狂欢

时间回到4年前的2016年,这年是石家庄房价的起涨之年。

那时候的石家庄在北京带头领涨的加持之下,房价“日夜攀升”。从年初的近9000元一平米,一路飙升到年末的15000元一平米,年涨幅达到65.5%。

“京津冀一体化”几乎成为了石家庄楼市的上涨的金字招牌和动力源。再加上石家庄是北方交通要道,不远处还有“千年大计”雄安加持,未来可谓前途一片大好。

当地人都认为,北京的外溢效应,一定会让石家庄受益。无数在外打拼的“庄里人”纷纷回庄购房。大家都认为,这次赶上了财富增值的好机会。

2017年,北京发布了堪称最严的“317新政”,房价开始逐渐熄火,购房资金和需求开始加速外溢。

虽然石家庄当时也跟进一条政策,“非本地户籍限购一套,且要求连续1年社保”。

但显然这个政策不痛不痒,因为此后石家庄的房价在2017年的6-7月份攀升到了顶点的近20000元/㎡,这较2017年初又上了近30%,较2016年上涨了整整1倍多。

当地居民为主力接棒,有一套的买两套,有两套的买三套,乐此不疲,梦想着发财。部分项目甚至卖到了2.5-3万元/平米。

2017年9月23日,石家庄再次出台了更为严格的楼市政策,规定非本市户籍居民家庭限购一套住房,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明;所有新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易。

这一次,严格的限购和限售政策,终于快速冰冻了石家庄楼市。

惨!跌回三年的前

自动达到2017年的高点之后,石家庄的房价就开始逐步走跌。

根据安居客的数据显示,石家庄房价最高点是19362元/平米,2018年下跌至1.6万元/平米的区间,2019年进入1.5万/平米区间,随后2020年疫情之后,彻底回到2017年年初水平,跌幅达到了22.8%

这意味着,从2017年年初至今天,在此期间购房的人,名义上全部亏损,尤其是炒房客。

其实石家庄的房价扛不住并不稀奇。

对于石家庄的房价,网上的吐槽比比皆是:

二线城市的命,一线的房价;

连自己的身份都搞不清楚,注定是悲剧;

中国最难留住年轻人的城市之一……

1、与经济实力脱节房价

小白菜梳理了一下2017年石家庄房价高点时的一些数据,咱们来做个对比分析。

2017年10月份石家庄以16343元/平米的成绩排名第7位,排在它之前的是广州、杭州、南京、福州、武汉和济南。而2017年石家庄的GDP则排在第13位,排在长春之后。

我们可以看到,石家庄当时的GDP不及成都的一半,但房价却超越成都几乎30%。GDP和长春相差不多,房价却是后者的两倍多。

从这个维度来看,某种程度上可以反映出,石家庄的房价在2016年-2017年被透支了。

不仅如此,石家庄近两年来的GDP都是负增长,2018年是6082.60亿元 ,2019年则进一步跌倒了5809.9亿元。

当然,石家庄的区位因素也很重要,用GDP和房价对比也只是一种参照思考。

我们再看看收入。

2020年石家庄的平均工资在3583元左右,根据下面这个比例来看,有70.2%的人月薪在4500元以下,有85.4%的人月薪在6000元以下。这样的收入水平面对近2万元/㎡的房价,压力还是不小的。

现在石家庄一套北二环的90平二手房普遍在140万左右,首套的话首付是42万,贷款100万,按揭30年的话月供是5000元左右。这意味着哪怕首付有家里帮忙,靠自己还月供的话也需要一个月至少赚1万元才行,而石家庄有多少人一个月能赚超过1万的——不到2%!

2、留不住年轻人的城市

石家庄当然不希望房价大幅下跌,这背后暗藏的风险自然不用多说,关系到土地财政、金融风险等。

为了避免出现不可控因素,曾想过很多办法,阻止房价下跌。

例如,想方设法引进人口。尤其是2019年3月20日,石家庄出台的人才引进政策,在当时引起了轰动。

之所以能引发轰动,是因为其他城市起码有一个学历门槛,而石家庄只要有身份证和户口本,就可以直接落户。号称为了城市发展,“无门槛落户”。

然而,这次的抢人战略,并没有让石家庄的房价起死回生,但从行情上看基本是保持稳定的。

石家庄在人才上可谓是天然的劣势。石家庄1103万常住人口,全国是能排的上名次的。但是石家庄的人口后备资源不足,尤其是年轻的高端人才。

与西安、武汉不同,石家庄几乎没有像样的高等院校,石家庄有44所大学,竟无一所211。在高端教育资源上甚至不如保定。

这也就是为什么西安、武汉虽然早年发展迟缓,但依旧可以后来居上的原因。因为这些地方有人才资源,大型企业在这里落地,可以降低人才获取成本,提高企业发展成功率。

石家庄靠近北京、天津等较发达城市,对人才的吸引力跟这两个城市根本不能比。石家庄房地产市场甚至还不如靠近北京的北三县热度高。

3、去工业化后石家庄

石家庄作为曾经的工业新城,改革开放后曾经诞生过一批锐意进取的优秀企业。然而,如今制造业的规模反而出现了下降。今年经济普查后石家庄全市的第二产业增加值只剩1832亿,惨不忍睹。

2019年全年石家庄规模以上工业增加值同比增长1.3%。从经济类型看,国有企业增长4.2%,集体企业下降36.6%,股份制企业增长0.6%,外商及港澳台商企业增长3.9%。从三大门类看,采矿业增加值同比增长48.7%,制造业下降0.3%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.2%。 分行业看,装备制造业增加值下降2.2%,纺织工业下降16.2%。

如今在鹿泉北部井陉东部等旧工业区,想找个废弃工厂是非常容易的。很多中小型工厂因为治污的强大压力,隐姓埋名东躲西藏以至于销声匿迹,而政策相对宽松的开发区和自贸区新增的工厂数量有限。这一波去工业化的大潮过后,有些地方甚至有点五大湖铁锈区的感觉。

结语

2020年最后一个月,石家庄公共资源交易中心,两次集中出让地块活动,共计挂牌22宗地块,其中成交9宗,成交金额62.02亿,流拍达13宗,其中还有几宗土地属于二次流拍。

一方面流拍地块超过新拿地地块,另一方面成交的土地中一半以上为遗留问题补证地块。以上数据也侧面印证了,石家庄楼市的严峻形势。

未来的石家庄楼市如何走,更多的还是依赖于其自身发展的情况。

在房住不炒的基调下,房子回归居住本质是必然的,而居住的本质就是依托于本地的经济发展需求。

近年来北方城市的经济活力不足,GDP前十强中,只剩北京一个独苗,北方城市越来越不被看好。在这样的大背景之下,石家庄前路又在何方呢?

为了写这篇文章,小白菜也专门给石家庄的中介打了电话,他们说要不是最近这波疫情之前,石家庄的成交还是可以的。不过,我也还没有查到具体的数据来验证,姑且相信他吧。

最后,还是希望这波疫情赶快结束,石家庄和河北能够赶快恢复正常的状态。

石家庄,加油!

声明:本文不构成任何投资建议

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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