武汉市思锐房地产投资顾问有限公司常务副总 何海涛

　　2008年的楼市和股市一样，都会被人们关注在一个“熊”字上。从去年年底开始，有关房地产未来走势的争论便一浪高过一浪，而“拐点”论再次被推到风口浪尖，各方的观点更是让房地产今年的走势显得扑朔迷离，而2008年的房价命运更成为了各方猜测的谜。

　　一方面是CPI高涨的通货膨胀，让自己口袋里的钱捉襟见肘;一方面是楼市进入深度观望期;另一方面，市场各楼盘出现大范围优惠、打折信息。通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，2008年5月份全市住宅销量4516套，比上月增加1559套，增幅52。7%，与去年同期相比减少41。75%。对于2008年的购房者来讲，房价是涨是跌关系到自己的切身利益，到底买不买房，成为购房者最头疼的一个话题。

　　CPI下行0。5%，准备金率17。5%

　　宏观调控的终点是不是买房的起点?

　　消费者物价指数(Consumer Price Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险。和CPI发生密切关系的就是银行存款准备金率，当现实物价指数高涨，央行往往就会提高各商业银行的存款准备金，减少市场上资金流动量，据不完全估计存款准备金每提高一个百分点，市场上流动资金将相应减少8000个亿。而市场流动资金的多少则直接跟各个行业的业绩表现，特别是股市、楼市呈现发向作用。准备金提高，股市下跌，房地产开发资金趋紧，楼市购买及投资热钱减少。

　　今年6月12日，就在国家统计局公布已经连续数月高位运行的CPI指数回落0。5个百分点——7。7%的前一天，央行突然宣布提高各商业银行存款准备金1一个百分点，达到历史最高的17。5%。市场表现是，股票市场连续“十连阴”，跌破3000点，并呈现继续下挫趋势;收紧流动性导致内需萎缩，最需要资金的竞争性企业，却面临着日益艰难的生存环境，有可能带来经济停滞与通货膨胀并存的严重后果。

　　国家经济政策的目的是降低物价，而宏观调控是实现这一目的的当下手段。宏观调控的原理很简单，让人民的钱包变小(降低购买力)——大家没有钱买东西，自然物价就降低了。从这个层面上来说，宏观调控的终点也就是是物价的低点。对所有必须购买房产的人们来说，这样的经济形势下买房子能不能大幅增长不好判定，但一定是相对比较合算的。

　　二十元一斤的上排和一次性付款98折

　　人民币升值了吗?

　　人民币对美圆汇率从06年起，就不断升值，从8。27到现在的6。8元，中国只花了2年多的时间，就让自己成为数字上的第三经济大国(就算实际GDP不增长，以美圆统计的国家GDP也会比两年前增加17%左右)好象是中国人民一夜之间变得富有了。而实际情况却是，刚从超市出来的自己摸摸自己的口袋，发现工资变的更不耐用了，看看那每斤标价19。8元的上排，开始无比怀念猪肉一斤7元的时光了。人民币对美圆升值了20%，但人民币自己却下跌了超过50%，(这个数字绝不夸张，但具体数字以官方为准)。咱们普通老百姓哪里管得了那么多看似复杂的数字，不想懂也看不懂那些数字游戏，老百姓只知道自己今年花2元钱买到的菜，去年同一时间只需要现在的一半，也就是1块钱。

　　人民币是否升值的话题就讨论到此，但我们是否可以这样理解：去年卖7000元每平方米的房子，今年就算价值不涨的话，他实际价格应该卖到至少14000元每平方米以上?至少卖10000元是合理的吧?但再看满大街的打折和降价广告信息，不禁有一个疑惑，这房子不但没卖10000元，还开始卖6000元了，怎么回事?如果折合去年的人民币价值，实际也就是相当于去年的3000多元每平方米，房子什么时候跌的这么厉害?前几天国家统计局公布的全国各大城市的房价明明是上涨了9。2%，这个数据错了么?我们仔细分析一下今年各城市房子成交的片区就会发现，这个数据并没有错。因为现在大家都不买郊区楼盘了，而少数还能卖得动的房子则基本集中在原来价格就很高的商业中心区。郊区楼盘的低价没在这个9。2%体现出来，而中心区的房子再降价，平均成交价格也要比原来整个城市包括郊区的平均价格高。这个9。2%只是成交楼盘平均价，而不是整个城市的楼盘销售价。房价不但没有涨，而且还跌的厉害，我们为什么还是买不起房子是因为我们的钱包变得比以前更小了。

　　这是一个最坏的时代，这是一个最好的时代

　　金子，(股)票子，房子，哪个更保值?

　　“跑不过刘翔，跑赢CPI”，2007年CPI飞涨，人人存在银行里的钱不断贬值。买黄金、买股票、买房子、买基金，成为2007年人们对抗物价上涨、让财产保值增值的信条。黄金在人民币贬值的那一天起就开始涨到了高位，等我们想起它的时候，它又开始了下跌，至于股票，对不起，为防止勾起许多读者的伤心惨痛记忆，本文禁止谈论股票。

　　无论何时，人们对自己财富的增长和保护的需求都不会减少，并且变的越来越强烈;CPI仍在7。5%上高位运行。详细对比了目前的中国市场环境和日本70-80年代，在CPI飞涨和股票大幅波动的经济背景下，房地产最终是最可靠的保值工具。和日本类似，人口多土地少，持续的城市化进程和中国传统成家立业观念，让房子在总体上一直保持在供不应求的状态。以全国为例，截至到2006年年底，全国住宅存量为114亿平方米，按照5.77亿的城镇人口来计算，人均住房建筑面积仅为19.7平米;而大中城市，由于流动人口较多，因此，人均建筑面积被高估的情况可能更为严重。以上海为例，截至2006年，上海的住宅存量面积约为3.6亿平方米，常驻人口为1815万，人均建筑面积为19.81平方米，如果我们再考虑流动人口的因素，这个数据可能更低。日本90年初的经济危机和香港97金融危机之后的第二年，房价就回复到了经济危机之前，并且很快就比危机前上涨了20%。东京现在的房价是90年经济危机前的2-3倍。

　　土地流拍和爱我就买套房子给我

　　房子未来涨不涨?什么时候开始涨?

　　根据最新的官方数据显示，2007是标准的“地王年”，而2008则最大的“流拍年”。 2007年，武汉市中心城区通过招、拍、挂方式出让土地的楼面地价为2693.25元/平方米;每亩单价为666.65万元/亩，与2006年同期相比增加了392.48万元/亩，增幅为143%。“楼面地价接近开发成本的四成，而这些土地将2008年末陆续上市，而与此同时2008年大量土地流拍，将造成未来几年武汉整体住宅开发量减少，市场供不应求的趋势将进一步加剧。2008年3月挂牌的11块土地中，共成交8块;而在5月挂牌的10块土地中，仅4块土地成交，且成交的土地规模都比较小，土地流拍现象加剧。市场上土地供应相对减少，住宅开发量在一定程度上受限。一般住宅房地产的开发周期为1年到1年半，现在土地市场的高流拍，可能会导致一年后住宅供应市场出现紧缺，也就是无房可卖。而供应紧缺带来的价格急剧波动可能会比这个时间更早半年左右。

　　从08年初到现在，我们最经常听到的声音就是：投资性购买者购买行为萎缩了，或者消失了。根据笔者的观察，不仅仅是投资性购买行为消失了，连自住型需求也在观望，买涨不买跌么，再等等看绝对是当下购买者的普遍心态。这些刚性需求的购买者，已经观望了半年，而且准备继续观望下去。但他们不可永久的等下去，房子总是要买的，要不就叫刚性需求了。那到底要等到什么时候呢?我们要说的是，到了08年底或者明年，当这些观望者累积到一个庞大的数量的时候，是不是就意味着房价要上升了呢?要知道，中国百姓的血管里流的就是定居的传统血液，这可不象西方那些祖先是茹毛饮血游牧民族的国家——他们可以到处迁徙——而中国人是一定要有房子的，理由我们可以马上找出一千条，最大的一条是成家立业。60年代美国最有名的乡村歌手鲍勃·笛伦成名曲的第一段就是：一个男人要走多少路才能被称为真正的男人?而在中国，有一套房子则是男人被称为男人的先决条件。现代女人也是非房子不嫁的，你要么有房子，要么准备买房子，再退一步，最起码你得是经过奋斗之后可能买得起房子的“潜力股”。呜呼哀哉!房子正成为男性除生殖器之外的第二性别象征。中国现在还只有不到2。5亿的城市人口，要完成城市人口50%-70%也就是7-9亿的城市化目标还有很长的路要走。中国现在对房子需求最大的一代人，是70年代生或者80年代生人，而这，恰恰是中国年轻人最多的一代。

　　现在是不是买房的最好时机?

　　事实上，环比2007年武汉市新上市楼盘，市中心住宅纷纷调整价格预期，低价开盘，郊区楼盘打折甚至降价促销，购房者不象去年的疯狂时代，现在有更多的时间挑户型、挑地段，货比三家。当国家宏观调控走到一个关头、CPI依然高位运行、口袋里的票子越变越小、城市人口越来越多、而可以预见的2008年将迎来的高地价土地上市压力、未来土地供应量下滑，你不得不考虑如何跑赢CPI，现在就是买便宜房子的最后时机。

　　-----------------------------------------------------------------------------

　　2008年武汉至少在三个明显矛盾中交集。一个是武汉迎来了地铁时代，整个城市不仅吸引越来越多的大型企业入驻、越来越多的大学毕业生留汉工作，据东湖新技术开发区人事局介绍：“以前武汉大学生只盯准北京、上海、广东等地，但近两年来汉招聘的企业更多更分散了，全国对武汉大学生的吸纳能力增强了。”与此同时，随着地铁时代到来，武汉的城市价值及地铁沿线的城市土地价值，在不断上升。

　　每年40万大学毕业生，近2万家企业

　　光谷楼市刚性需求后劲十足

　　随着富士康在光谷的落地生根，富士康开始在武汉市各大高校展开大规模招聘。目前，武汉富士康已与华中科技大学签订合作备忘录，每年投入上百万元在该校“订制”人才。武汉市仪表学校、航海技术培养学校等相关专业的学生全被武汉富士康订购一空。今后，该公司还将吸引2万余名国内外软件人才。

　　据悉，武汉富士康项目全部建成后，厂区面积将超过10平方公里，员工总数约达20万人，全部建成后，各类产业链上的就业人员不少于50万人，加上其员工及家属，相当于新增一座中等城市。目前已经启动的富士康一期工程就需员工1.5万人，今年2月14日，已有1800人湖北籍员工返回武汉。

　　富士康仅是光谷2万余家高科技企业吸纳大学毕生的一个缩影。去年10月，凯迪电力、中冶南方、烽火科技、中芯国际、EDS电子、华工科技公司、华中数控公司、精伦电子等9家公司光谷9家企业一次性到大学招募学生上千名。

　　据统计2007年武汉市毕业大学生逾35万，其中30万本专科毕业生，5万毕业研究生，越来越多的选择留在武汉。团省委提供的数据显示，武汉大学生留在武汉就业比例不断走高，去年，此比例达到61.11%，比2005年提高了8个百分点。