2017年房企拿地6大变化,搞不懂你就危险了!

明源地产研究院 2017-08-30 10:17
【摘要】
“据CREIS中指数据数据显示,2017年1~7月,TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,占TOP50企业的50.0%。”
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拿地越来越难,但各大房企拿地热情却持续高涨。

据CREIS中指数据数据显示,2017年1~7月,TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,占TOP50企业的50.0%。碧桂园以1068亿元的土地成交权益金额位居榜首,恒大与保利地产分别以642亿元和621亿元占据排行榜第二、第三名。

还是那句老话:“对于大房企,拿地是生产问题,对于小房企,拿地是生存问题”。但凡还想在这个行业干,干得久一点,做得大一点的企业,都在拼命拿地。不拿地连在地产圈混的资格都没用了,还谈什么发展?所以今天不谈要不要拿地,而谈房企都怎么拿地了?明源君调查以后发现,现在房企拿地出现了6大变化,具体是哪些变化,下面明源君和大家详细聊聊。

01规则之变

调控常态化,不再是价高者得

以前有钱就能拿到地,地王风光无限。现在的状况是,没钱,一定拿不到地。有钱,不一定能拿得到地。一切都因为拿地的游戏规则变了。2016、2017年,出台了许多拿地的新规则,主要有以下三类:

一、“熔断+抽签”,拼的是运气,但可能不会成为长期政策

最初的“熔断”机制,规定竞拍价达到最高限价时,即停止出让。机制当时没有对地块再度出让时拍出高价拟定针对性措施。那么如果土地每次都熔断,那土地入市数量就会减少,房价反而会上升。

光熔断不行,于是又出台了“熔断+抽签”机制。规定竞拍价达到最高限价时,抽签决定最后买家。拿地对房企来说,成了拼手气而不是拼实力的事。

但明源君认为这种方式可能不会成为长期政策。而且,据说即使采用这种方式,一些有实力的开发商也会通过多个实体报名,多缴纳许多亿保证金的形式,用几十个“马甲”来博取更高概率。

二、“招标+拍卖”机制,50强之后基本没戏,有3家20强参加别人都没戏

上海的“招标+拍卖”机制,规定:当土拍竞报申请房企超过3家时,则先招标,通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家;而后这3家房企走拍卖程序,决定最后买家。

这样一来,非上市房企,50强以后的房企,没有做过装配式、绿色住宅项目的房企,基本都没戏了。而一次土拍只要有3家20强参加,别人也都没戏了。

三、“限地价+竞自持”,比拼的其实是金融实力

北京的“限地价+竞自持”机制,规定竞拍价达到最高限价时,开始比自持比例,自持比例最高者得;若全部自持则比拼方案。

这当中拼自持拼的其实就是金融实力。巨头能借到便宜的钱,也更容易变现。但中小房企因为资金实力不够而很难去做自持,自然就没能力参加竞标了。

由此可见,拿地的玩法变了,不是有钱就行。但在强调资金使用效率的宏观环境下,房企销售规模越大,往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率,这使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

(责任编辑:郝丽宥)

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