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武汉“商办”的痛点,是生不逢时

武汉买房 2018-10-09 08:13
【摘要】
“不怪商办天生是坑,只怪商办生不逢时。”

前段时间,哥去参加一个写字楼分享会

据说当下武汉写字楼,叕难卖到吐血

开发商一直在讲租售比、现金流、资产回报率

看着开发商伟岸的身躯

哥觉得他讲得都对,但每一句,都牛头不对马嘴

不怪商办天生是坑,只怪商办生不逢时

(PS:部分内容以前发过,这次再说清楚一点)

01

首先,明确一点,“商办万年不涨”,准确吗?

哥有一些朋友,当年脑子一热,买了商铺、公寓

最后的结局是什么呢?

1万买入,持有10年,1.2万卖出。

然后得出结论,商办万年不涨。

但在哥看来,商办尤其是二手房价格,严重“失真”

电影《楚门的世界 》

你随便去个中介,问你的公寓/商铺/写字楼要出手,税费大概多少?

去10家,保守估计,全部都说不清楚。

税费正常差不多在30%左右,部分商铺如果严格征收土地增值税,可以收到总价的7成。

一套200万商办出手,税费收走60万,白扔3年工资,有多少傻子会就范?

所以,大部分买了商办的客户,一打听税费达到这种程度,无论砸没砸手里,基本上是不会卖的。

你在市面上看到卖二手商办的,房东都是急需用钱的“认栽”心态。

武汉一个月二手公寓,商铺,写字楼,厂房过户量,稳定在大几十套和100多套之间。

在整个存量商办体系里,占比估计3%不到。

当量太少的时候,成交价格就丝毫没有意义。

你只看到3%房东的认栽定价,却忽略95%房东的心里价位,造成“商办涨不动”印象。

02

对于开发商来说,商办也是武汉地产人,最不想碰的玩意儿。

凝结着武汉地产先烈最多智慧结晶。

从5A到6A再到7A8A9A,从“一铺养三代”到售后包租返租回购,从分销全民经纪人再到包销,各种骗术层出不穷。

虽然商办求生欲很强,依然无法改变结局——难卖。

商办,为什么人见人发愁,佛见佛跳楼?

哥以前讲过很多次。

总结有2点,天收+人作。

天收,武汉商办配比太高。

当然这个可以理解,城市空间有限。

虽然住宅好卖,但武汉,显然不能依靠遍地住宅,去衬托自己冲击一线的雄心。

然而,雄心也得有限度。

鸟不拉屎地段,甭管有没有商业氛围,动不动30%商办比起步,难卖正常,好卖才不对劲。

人作,很少有开发商认真做商办。

汉阳有一个典型项目,配30%商办。

开发商思路,先把写字楼放在临主干道,因为总部要搬这里;后面修一排低密,因为领导要住;再后面堆一窝子超高层,要卖要赚钱。

最后商铺实在没地方摆放,只好放小区边缘臭水沟旁,不要说人,狗都不爱去。

代理感慨,门面难卖啊,脑壳被门夹的客户,越来越少。

偏远地段商办难卖可以理解,为啥核心地段,也不好卖?

“商办难”的根源,不是地段,而是他的存在根本就“生不逢时”。

03

商办,我们市面上常见的,包括公寓、商铺、写字楼。

哥把他们放在一起说,因为开发商卖这类产品,逻辑出发点都是,投资。

投资也分好多种。

现在开发商还跟你谈商办升值,是话术1.0版。

有很多买商办的客户,脑子其实是糊的。

他一般的思维过程如下——

以买住宅的心态去买商办,采取简单的类比来判断价值。

这个地方不错,所以商办也不错;

性价比很高,相当于住宅6折,值得投资;

板块未来越来越好,这个商办也会越来越好;

有些开发商,做的那种小面积、低总价商办,基本就是靠哄这些糊人。

因为这样的思维过程,会碰上一个巨大BUG——

二手商办根本卖不掉。

为啥卖不掉?

税费太高。

一旦卖,在先行的税率之下,房东都是跳楼认栽价。 

03

所以商办销售的话术2.0版,是谈现金流,绝口不提二手卖出。

客观地讲,开发商这次,没有骗你。

买商办,只能冲着长期持有,收租去。

所谓现金流,商办尤其写字楼的租售比,高过住宅。

问题是,租金是否能达到你的预期?

这就取决于很多很多因素。

板块的商业氛围培育、业态的合理性、人口集中度、商业街运营水准,等等。

很多商办是坑,租金都租不出价,就是因为上面几个环节做不好。

如果你运气很好,碰到少数几个不坑的,大概能给你4%、5%、6%租金回报。

现在,商办最大的尴尬来了。

6%的回报,不算差吧?

但跟住宅二手销售的盈利比,who care?

有开发商不服,那个XX商铺,回报率超好,超稳定,预计10年回本。

嗯,我买一套住宅,3年卖出,不仅回本,还赚了一倍。

那再见。

一个靠投资拉动的经济体,GDP每年6%以上增长,M2达到10%。

不动产持有的价值,在资产价格涨幅面前,卑微到尘埃。

不具备二次销售属性的商办,在当下这种经济环境下,根本很难翻身。

这是我们很离谱的一点。

生活型资料(住宅),税费更低,方便买进卖出,流动性大大的好。

而真正生产型资料(商办),反而税费超高,基本上杀死所有流动性,也没有转手的可能。

一条做烂的商业街,起死回生唯一办法,就是换个爹来运营。

但转手可能性等同于无,换爹是换不了。

产权不明晰,换不了业主,单纯换个管家,很难从根上改变现状。

所以,我们只能看着一条商业街摆烂。

04

关于武汉商办购买群体,一部分是自用,大部分是带着资产配置目的去买。

住宅被限购,手上又有100、200万现金,开发商非常贴心做一批产品,50%首付正好够。

还有一种,是真正的土豪,资金量太大,住宅一套一套买,好麻烦,一次来一层写字楼,方便又高效。

然后我们就看到,武汉商办开始出现3.0版。

一种,彻底伪装成住宅。

最近哥在武汉看到很多,当初按商业报规,层高普遍达到6米左右,如果小区布局很合理,这一部分商办相对独立又融入整个社区,确实可以当住宅用。

另外一种,就是不断激发有钱人的想象力。

写字楼/商铺,只能办公/做生意?

不不不,我这里可以搞私人会所、工作室,你愿意,搞个私人博物馆都行。

为啥?

便宜啊,旁边住宅4万多,写字楼才2万。

只要地段有昭示性、建筑立面有档次感,的确比较可行。

但这种空间功能模糊化,主要针对塔尖人群,客户面太小。

逐渐沦为“富人的空间玩具”。

最后,你要非说商办是坑,哥也没什么好说。

但不存在天生出来就是坑你。

客观说,只有当我们这个经济体成熟、稳定,GDP2%左右,经济不再以投资拉动,而是消费拉动。那么,依托现金流、资金回报为生的商办,才有真正用武之地。

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(责任编辑:周沫)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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