别嘲笑高价买房者:现金持有者才是击鼓传花的最后一棒!
来源:每天学点理财经 2017年10月11日 10:01
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[摘要]人的天性是贪婪的,总希望波峰买进,波谷卖出。李嘉诚就说过,生意人不是每个铜钱子都要赚的。所以他2010年开始就在北京卖楼来了。你要是能够看准波峰买入,波谷卖出,那你可能早发了。

庆黄金周,千盼万盼的售楼小姐们万万没想到的是:金九银十的楼市等来的竟然是一众眼泪。房产置业顾问感叹:限购限售,几个月都没成交了,这国庆劫都没出门。

有人可能会说,这一波限购政策如大黄蜂般席卷全国,楼市一时戛然而止,一片风声鹤唳。看空的刚需者说,恭喜你们成功高位站岗中国一线楼市不得动弹未来。

对于高杠杆买房炒房并缺乏现金流的投资客来说,确实面临杠杆断裂、债务违约不利因素。但对于刚需,有现金流买房者人来说,没有必要担心,资产总会有泡沫时,货币会贬值,但实物资产却最安全,现金才是击鼓传花的最后一棒。

1、按揭买房的信贷本质

为了说明信用、信贷、债务、货币、泡沫之间的关系,用按揭贷款买房来说明再合适不过。

大家都熟知,买房无非就是借用杠杆。用100万的首付去撬动500万的杠杆和增值空间。买房是把现金变为资产的过程,相比持有现金会更保鲜、保值。

案例:

房屋持有者5年前以100万购入一套房,现在以300万卖给购房者。可买房人只有100万的首付,于是他向银行申请了200万的按揭贷款,卖房人顺利的拿到300万卖房款,净赚200万。

买房者就是债务的负债者,他拿着100万的首付款,再找银行借贷200万。这200万就是银行通过信用借贷创造的,银行借贷了200万给买房者,于是就凭空多出了200万的资产,对应的也就是200万债务。200万就变成了银行的表外资产,买房者的负债。

我们说的市场货币流通,实际上是指的银行债务货币即信贷——贷款。是贷款人的债务,银行是债权人,贷款者是债务人。

我们由此可以延伸看出一条债务货币链:

央行通过信用,发行信贷,信贷对贷款人来说是债务(对银行就是资产了)。这些发出去债务在市场上流通起来就是流通中的货币了。那么银行发行的债务越来越多,市场上流通货币也就多。银行也就不停的印钞票,结果导致钞票越印越多。

而市场上的商品生产总量并不是用电脑多敲一个0那么简单。产能是需要时间和劳动力来产生的。钱源源不断的涌入市场,而商品和服务却是滞后的效应。

于是出现了通货膨胀,货币增多,出现了经济泡沫。

在封建社会里,信用还是一块处女地。一般都是商贸先行,才会出现借贷,之后再出现钱庄、银票。到这时候才出现信用。有了信用后,借贷者就可以贷到钱,去做有杠杆性的投资。

市场上流通的钱是信贷货币,也就是贷款人的债务,如果贷款者经营不善,那么就导致债务失信不能偿还。当债务不能按期偿还时一切发展的愿景就如泡沫般破碎。

那么会发生什么事呢?

2、全社会债务违约带来的危机

债务违约无非就是债务未能及时还清。没钱还。在借款的债务人身上体现出来的是:贷款因个人收入减少等原因未能及时还清;投资者来看就是生产和销售的商品适销不对路,供需出现不平衡。

债务违约的根源就是资源的错配——过多的商品集中于某个领域导致供需的不平衡,价格错乱、利润暴跌、收入减少,无钱还债。

当部分违约出现时银行可以用自己的利润去抵扣债务违约,但当大量的违约出现时,银行就会陷入瘫痪的局面,导致金融危机。

经济危机,是市场自我调节的修复机制——市场出清或债务出清。

企业都破产了,商品生产端自然下降。企业破产导致个人破产,债务就此免除,大家互相理清债务关系,从此两不相欠。

在1933年大萧条前的欧美,这样的危机几乎每十年一次:债务违约——经济危机——市场出清/债务出清——经济复苏——信贷增加——泡沫出现——供需失衡/亏损增加——债务违约……就这样周期循环的轮番上演。

如果卖房者把300万存入1933年的银行,那么经济危机出现银行倒闭会血本无归,银行倒闭基本都是资不抵债。如果是一套房子落在手上反而会安心百倍。银行倒闭储户最多可以拿到美国25万/中国50万,即保护存款人制度。

美国大萧条后,经济危机的处理方式也发生了变化。由之前的市场自发调控转到政府干预为主。央行职能也就发生了转变,由市场决定货币供需转到央行干预货币。前者是被动发行,后者是主动发行。

布雷顿森林体系瓦解后,金本位的货币体系变成以政府信用货币体系为主的货币发行机制。央行干预货币的能力逐渐增强,同时货币也被越来越多的——印发。

3、信用货币导致的货币贬值

信用是以政府的名义担保的,信贷是由银行放出来的,钱是银行印的。

央行把这些钱贷出去,就成了信贷货币,市场上的钱几乎都是信贷货币。债务违约主要指欠银行的钱还不上,银行对外房贷收不回来,自然无法兑付储户的本息。银行破产后,贷款人破产,存款消灭,大家一次性债务出清的情况放在现在就完全不同了。

以按揭房贷为例:当房价泡沫破灭时,足够多的按揭买房人断了月供,银行开始拍卖处置房产,售卖房产的增加会进一步压低房价,让银行的贷款更难回收,在面对储户的兑付要求时只好向央行求救。

理论上银行会把房产抵押给央行赎回现金,来兑付储户存款,但实际上是,央行一般不这么干。央行会把地方银行的国债、金融债、企业债等一次购买,直至银行状况好转。

等经济好了之后,再把抵押给央行的债务回购回来,这也就是我们所说的债务和资产缩表。就比如2008年发生次贷危机。

央行救市后,似乎就摆平了金融危机。本该倒闭的房企和银行都完好无损。贷款人的债务违约似乎也没有出现危机。那么到底是谁受损了呢?

答案是:持有现金的人。

央行干预经济的手段是通过超发广义货币M2救市,超发货币的结果就是稀释了货币的购买力,也就是央行找个人收铸币税。通过超发货币来挽救银行、避免系统性金融危机的发生。

所以,通货膨胀是解决债务危机的重要方式。

但是持有实物资产者,在通货膨胀反而会收益,不会被收铸币税。货币超发并不直接创造财富,只是财富通过不同的配置形式重新分配并转移。

也就出现了现在的前十年买房者现在是大富豪的两极分化。

长期看,货币贬值是趋势,只是会在较短的周期(信贷紧缩周期)内购买力上升。

4、持有现金才是泡沫的最后一棒

现在的货币是一种交易介质,政府赋予它价值。

主权信用货币体系下,政府干预货币,根据市场需求“印刷”,M2只会超发——经济好时,为了满足商品/服务交易,避免通货紧缩要增加货币;经济差时,为了刺激经济扩大需求,也要增加货币。

所谓的信贷紧缩周期,并非货币绝对数额减少了,只是货币的增速变慢了。比如今年买房贷款拿不到就是这个道理。

从资产配置的角度来看,实物的资产配置保值性能要优于现金。担心买房就是高位站岗的看空主义者,殊不知大量现金放在银行才是击鼓传花的最后一棒。

我们总结这几条:

1、减少现金持有量,增加实物资产配置。货币超发导致的货币不断贬值,现金购买力不断下降。而实物资产配置会因为货币的通胀水涨船高,相比持有现金,不会导致折本。

2、学会花钱,花钱才能锁住价值所在。只有花出去的钱,才是实际价值的凝结。食物、旅游、房子、车子、穿戴都是发挥现金价值的所在。

3、现金流和实物资产配置自由切换很重要。长期持有现金会担心贬值,持有资产会带来变现能力的低下的阻碍。生个大病急需要钱怎么办呢?这就涉及到资产的变现能力了。股票/基金/债券都是流动性好的资产,但它们也存在亏本的风险;存款/货币基金流动性好,但收益太低。

一线二线的房子是配置的好工具。变现能力强,出售置换也容易很多,而且保证不赔本。

后记:

人的天性是贪婪的,总希望波峰买进,波谷卖出。李嘉诚就说过,生意人不是每个铜钱子都要赚的。所以他2010年开始就在北京卖楼来了。你要是能够看准波峰买入,波谷卖出,那你可能早发了。

所以跟定大势没错。不要在乎一时的涨跌得失,因为对赌的后果你输不起。我们把北京看做一个上市公司,占有一平方米就是占有这个城市的一支股票。这样一想你肯定会安心持有。

[责任编辑:操群]

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