地产拓展狗,都拿多少狗粮

明源地产研究院 2018-09-14 08:48
【摘要】
“从拓展人的8个阶段代表8个身份生动的复原了地产拓展人的日常,并被老岳亲切的比喻成“拓展狗”。”

  

近日,老岳的一篇文章火了。讲的是地产拓展人

从拓展人的8个阶段代表8个身份生动的复原了地产拓展人的日常,并被老岳亲切的比喻成“拓展狗”。

“而拓展狗,则需要忘记曾经发生的一切,转战其他新的拓展项目了......”老岳以这句话作为第8个也就是最后一个身份结束拓展人的工作,大多数所谓的拓展狗看到这后,心路想必是“拓展狗经过一系列奋战,终于完成了使命, 可以逐渐退出江湖了,赶脚很安心”。

老岳显然是一条拓展“老狗”了,但还没彻底成精。

自己拿的项目,岂能是你想忘就能忘的?接着老岳的8重身份往下,你还得在项目后评估阶段准备好成为“替罪狗”

那么,问题来了

如此那般的“地产拓展狗”到底能拿到多少狗粮?

(看到1个亿的小目标没?)

地产拓展狗,都拿多少狗粮?

1

看门狗

狗粮:10万——20万

你刚掌握房地产的基本知识,开始对公告的地块进行研究(主要是地块自身的基本情况、当地及地块周边成交的土地分析、当地及地块周边的房地产市场分析)。

会做一个基本的项目测算(此时需要成本、营销、产研、财务等部门配合),确定一个最高价格去参与竞买或投标。

刚入门的你老老实实在家整理报告吧。

2

跟屁狗

狗粮:20万——50万

在入门水平的基础上,开始解大区各地的城市房地产政策、城市规划、人口结构、产业结构、各项经济指标、利用中间方的平台数据了解各类产品的存量情况、需求端分析等。

你知道按照政策方向去重点对接相应的地块(例如当年重提京津冀一体化后,你知道提前关注河北、重视天津);会按照城市规划情况(诸如轨道交通、区域功能)去寻找价值洼地(例如当年在透露北京市政府搬通州风声以及燕郊接通轨道交通风声前,便知道需要重金布局燕郊,甚至考虑下一步是不是提前杀入香河);会根据人口、产业结构、各项经济指标确定产品类型的去化能力,从而将竞价能力做到最优化;会根据存量情况、需求端分析判断区域库存的去化周期,辅助你决策是否要参与区域地块的竞买。

最后,你偶尔会跟着老大去拜见地方政府,听着老大吹你们公司有多牛逼。

历练两年的你可以独立研究判断项目了,不过还是只能做个跟班啦。

3

巡逻狗

狗粮:50万——80万

在初级水平的基础上,你开始了解大区各地土地出让模式、细分市场情况、二手项目、政府关系处理。

你在一顿顿的大酒之后,了解到某些插边球的出让政策。然后你会跟政府继续打交道,需求例如研究工业性质的产业项目如何分割、旅游用地待条件出让、甚至商业金融运作成招标等等。并且,所有做着一切工作,你不在吹自己公司有多牛逼,因为你再牛逼也没政府给力。现在的你,做项目运作的前提就是做政府想做的,顺便做点老板想做的。

你不再仅仅看大区中某个城市的库存多大了没法进,你同时还会看细分市场。在一个过饱和的城市当中,自然有机会拿极便宜的土地。你会在这个城市的细分市场中找到低价但优质的土地,然后做出过饱和的城市中最稀缺的产品实现逆袭。(例如:存量非常大的城市,通过分析城市人口,你知道了有足够的富裕人群,但城市存量产品中没有地方豪宅,然后恰好,你已经能通过地方政府寻找到一个风景独好的区域,妥妥地做一个地标顶豪;再例如:还是在这个存量非常大的城市,通过分析人口结构,你知道了有足够的孩子接下去几年要上小学了,然后又恰好,你已经能通过地方政府寻找到最好的学区地块,妥妥地做一个热卖楼盘。)

另外,你在公开市场没有好机会的时候,已经开始接触二手项目。

5年的努力,你终于可以独立带三两只跟屁狗出去觅食啦。

延伸阅读:

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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