买了就忘记

城市战争 2018-09-14 08:54
【摘要】
“近来房地产市场不是一般的冷,先是听到各种二手房降价的消息,打开购房软件一看,还真是,平时关注的那几个热点楼盘,还真有不少房源往下调价了。”

近来房地产市场不是一般的冷,先是听到各种二手房降价的消息,打开购房软件一看,还真是,平时关注的那几个热点楼盘,还真有不少房源往下调价了,虽然降价幅度普遍在5%以内,但总归是降了,万事开头难,说不定还能继续降。

至于土拍市场,就更冷了,地价下降已经不是新闻,直接流拍都正常。数据显示,仅仅今年1-7月份,全国土地流拍接近800宗,平均每天有4宗。以下是主要城市今年的土地流拍情况,包括北上广深杭在内的一二线城市,同样流拍。

数据来源:CRIC整理(数据截至2018.8.20)

第一财经的报道称,多个热点城市的土地成交价已经回到三年前。高地价被认为是高房价的重要推手,如果地价下降,那房价是不是也要跟着降?逻辑上好像是这么回事。

我其实并不关心房价的日常走势,任何价格市场都会有正常的波动,菜市场的萝卜白菜,每天的价格都不一样呢,更何况是比菜市场复杂一万倍的房地产市场,真正值得关心的是——房价究竟能跌多少?

回顾中国(内地)过去20年的房地产市场,以及香港、纽约、东京、伦敦房价的历史走势图,大致可以总结出这样一个规律:

1、房价下降10%以内,一般属于“技术性调整”。既然是技术性调整,就不会伤及基本面,跌下去的肯定还能涨回来。这种情况一般发生在政府主动的调控期,反映的不是真实的、完整的市场需求,而是被扭曲的局部市场信号,但政府只要给点阳光,马上就能灿烂起来。

2、房价下降20%,可称之为“大幅下跌”。这种情况会伤及基本面,会影响人们对房价的普遍预期,跌下去的部分要涨回来,得需要一段时间。不过,这种“大幅下跌”的起因,往往不是政府的主动调控,而得是经济危机这种量级的客观事件。

比如2008年的全球金融危机,就导致美国不少城市的房价下跌了20%左右,但中国城市还好,基本还在10%以内。换句话说,想把中国房价拉低20%,就连08年的全球金融危机都没做到。

3、房价下跌30%到50%,就可以称之为“崩盘”了。放眼全球,只要是大城市,房价普遍还是比较稳定的,极少会在短时间内出现30%以上的价格波动。香港是一个特例,其房价与其GDP一样,波动都是比较大的。

过去20年,香港房价下跌得最狠的一次是1997年至2003年,无数港人对其印象深刻,但一共下跌了多少呢?就均值来看,也就是50%左右的幅度,如果是以楼市跳涨之前的1995年为基准,其实也就降了20%到30%,这个幅度是不是和想当然的“崩盘”不太一样?

重点是,随着2003年,CEPA(内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排)签订之后,香港楼市很快就止跌回升了。官方数据说是到2012年,香港房价就收复97年的历史最高点,到今年2018年,差不多是97年的两倍了吧。

你看,即便是香港的楼市崩盘,也不过如此。相比股市,楼市背后的支撑面要大得多。我常常讲的一个观点是,一只股票的支撑面是一个上市公司,而一栋房子的支撑面是一个城市经济体,像纽约伦敦东京、北上广深这种超级城市,其房价的支撑面是一个国家。所以,无论中外,相比股票,房价的波动性都是很小的,极少真正出现断崖式的下跌。

经验来看,所谓的“房价崩盘”从来都不是从10块钱跌到1块钱,一般不过是从10块钱跌到7块钱,极少会跌到5块钱。

我有一个很要好的朋友,她是位家庭主妇,对经济学一窍不通,但精通买房,这些年通过投资不动产,赚了不少钱,我问她:

“你的买房秘诀是什么?”

她想了一会,认真地说:

“我不懂什么理论,我只知道一条,我喜欢买那种买了就可以忘记的房子”。

微言大义、深刻见底。

关于买房,我想说的意思,也全部在这句话里——“买了就忘记”。

这句话至少包含了三个意思:

第一是买自己可以承受的房子,不要把步子跨得太大,不要把杠杠拉得太高,这样你才能睡的着觉,才能够岁月静好,享受投资的乐趣。

第二是买了就会拿很久,不会想到马上卖,你如果抱着马上就卖的心态去买房,当然就会惴惴不安,时刻关心市场的风吹草动。

第三是买好房子,什么是好房子?记住一句话,只要大城市才有房地产市场。买好房子,就是买好城市、好地段的好房子,这样你才能踏实地把它忘记。

想一想巴菲特为什么不住在纽约,而住在奥马哈这个鸟不拉屎的小镇?他说过一句话:投资需要极端的冷静与超强耐心,需要远离浮华与喧嚣。

所以,对一个聪明的投资者来说,真正值得关注的资讯是很少的!重要的事情只是:买好东西,拿得足够久,然后踏踏实实地忘记它。

延伸阅读:

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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