如何管束“疯狂的房租”?

新民周刊 2018-09-29 08:57

阅读提示:当长租公寓平台在资本加持下以疯狂争抢姿态进入,便成为最后一环可直接量化评估的拉高房租“野蛮者”。

凌晨两点,万家灯火的北京某小区,

稀稀落落的几盏灯亮着,有一盏是MACO的。

“北漂”两年,MACO三次被现实甩进“搬家大军”,这一次,她最局促、焦虑、彻夜难眠。房东严阿姨宽限的七天时限,陡然而升的500块租金,犹如一出“黑色幽默”,险些将她吞没。纵然“月薪两万”的精英人设,也没能抵挡住“卷铺盖走人”的命运。

按理说,每逢9月,“房租微涨”是照例的风向,但今年未曾“循规蹈矩”,“微”变成“大”的城,以北京为圆点蔓延全国各大中心城市。拿7月份租金同比相较,北京上涨21.89%,深圳上涨29.98%,大连上涨24.39%,涨幅超过20%的一二线城市数据,统计下来有13个。

飙升数字的波及是直观的,从一线城市逃离返乡,从市中心退至远郊,从整租到被迫合租,“无房一族”的卑微梦想,还未呈上台前,便在夹缝中夭折,沦落为“牺牲品”。在“房租接棒房价”的时代,政策?资本?供求关系?抑或房东、中介、租售比?谁,才是最该责罚的“那一个” 

资本的“辩驳”

“如果资本挟持了企业,一定会跑偏,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

在我爱我家工作了18年的胡景晖“被离职”了。他试图在一次电话会议上,揭开房租上涨的真相,从而得名地产界“小崔”。

“我没做错什么,说真话,何来后悔。”胡总清醒一语昭示着,今日的“愤而离去”,换来的或将是租房行业的洗牌与震荡。

这不是玩笑话,震荡的威力,下一刻便令资本,站在风暴中心,众矢之的,它所投注的蛋壳、自如品牌,被爆以高于市场价20%到40%抢占房源“高地”。至此,规模赛跑、定价权、盈利权的潜在筹码,浮出水面。

谁也无从百分百断定,资本与房租的直接关联,但你是否奇怪,租赁回报率低与租房成本高的自相矛盾,“捣乱者”是谁?正是租住双方委以重任的“中间人”。“长租公寓作为中介机构,一边压低房东报价,一边提高承租者价格,吃的就是‘价差利润’。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《新民周刊》,在这点上,资本打得一手“好算盘”,白领小英并不知情,自己在北京东三环租住的这套8000块的一居室,自如从房东手里以5800块“拿下”。你看,“中间人”与房东毫发无伤,受苦的还是最底层那撮“韭菜”。

而这个“差价”的加持,如果赢在“居住体验上”,租客多出些钱,似乎“名正言顺”。“长租公寓为达到标准化效果,无论客观条件如何,都要重新装修一遍,这成本自然是租客买单。”胡景晖告诉《新民周刊》“最典型的就是木板、钢铁、水泥、玻璃、砂石等建材价格的上涨,自然也影响到下游产业。”严跃进补充道。

然而,长此以往,高端租房市场唱“主角”,工薪租客“清醒自持”,持续为高房租贡献CPI的“冤大头”,恐怕,寥寥无几。“长租公寓承诺给房东的房租过高,实际却给不了,这种透支行为一旦形成模式,房东很可能因拿不到房租而驱赶租户。”胡景晖进一步解释,租房商业模式类似小黄车“烧钱大战”,如果供需双方都得罪了,资本玩“独角戏”,妄想“躺着把钱赚了”,许是天方夜谭。“盲目逐利是很危险的短视行为,我只是想提醒他们。”胡景晖叹了口气。

“租金回报不到1%,租房的价格翻一番,再翻一番还是亏本。”听潘石屹一言,难道前赴后继的资本,看中了一桩“赔本”的买卖,非也!从百团大战“美团胜出”到出行补贴“滴滴抢先”,无不在复刻同一模式。“为了平息愤怒,长租公寓市场占比5%是对大众的说辞,转脸面对资本,他们想要拿出漂亮的财务报表,就必须高速扩张。”在胡景晖看来,重要的是,利用租客信用贷的出租模式根本属于“作茧自缚”。

显然,这场资本游戏,不甘愿“无限亏损”,它有自己的“控盘逻辑”,规模赛跑是第一步,高于市场价的拿房成本,热门区域“跑马圈地”,掌握定价权;企图垄断租金,稳坐“江山”,持续赚取行业利润。其二,机构之间争夺房源,难免短兵相接,“抬高租金”是见效最快的方式。“我见过8000块房租,被两家炒到1.2万块,在资本支持下高成本扩张方式,是放长线钓大鱼,在这个链条里,租客将面临资本的收割。”严跃进说。

公开数据显示,自如在北京、上海、广州、深圳等9个城市已拥有高达40万间房源。高涨的存量,将“局促的租房现状”解决了吗?不但没有,反而跑偏了。有人说,资本是逐利的,似乎这么做无可厚非,但不要忘了,住房与共享单车、打车不一样,住房是刚需,我们可以不骑单车,但不可能不住房子。 

租赁企业试图在为自己正名,蛋壳公寓执行董事长沈博阳第一时间否认,“长租不是赢者通吃的行业,而且客单价极高,没人打得起价格战,拼的是效率和服务。”自如CEO熊林称,六年来,租赁机构化占比也不足3%,自如在北京占比也不过8%。而这一说法快速“打脸”,中原地产首席分析师张大伟发布的数据显示,不涨价的12万间房,就占整体市场租赁房源比例的8%。

“租房是个很复杂的变量,影响权重多样,资本的推波助澜,我认为占到三分之一。”胡景晖这一观点,在8月22日突发的“杭州鼎家破产4000户租客受损爆仓事件”中得到了印证,“早知如此,何必当初,一切牺牲民生利益的创新都是伪创新。”胡景晖8月22日在朋友圈写道。从这个角度看,在这轮房租暴涨的舆论风暴中,自如、蛋壳们并非无辜。

而世联行集团副总裁甘伟则有不同看法:目前长租公寓还未达到垄断力量。就算在北京长租公寓拥有10%-15%的份额,也只是一股小力量。凭此断定,难免不妥。 

“好多创业者以烧钱为荣,这是一条不归路。”按照潘石屹的观点延伸下去,资本揣着“租购并举”的红利进来之前,并未全方位评估,盲目,便很难成大事。而在深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉看来,中国房产已然迈入存量时代,资本进入难免“搅局”,说到底,这不是资本该来的游戏。

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(责任编辑:卢家全)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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