聚焦:品牌房企“一路向西”,究竟为何?

亿房网 2018-11-30 19:42
【摘要】
“价格站上一个高位,限购持续,后面接盘的需求有点跟不上,你城市再牛逼,也得等韭菜长高一点再割吧。”

退潮之后,我们终于看透一些神盘——

仅仅只是因为限价,或者毛坯,或者区域供应空挡,被神盘。

一旦改变销售策略,立马褪去光环。

武汉楼市,比你看起来脆弱。

那几千套一二手倒挂的新房,每套大概20万左右的利差

大概是武汉楼市当下最大的支撑力。

01

爆销XX亿、劲销YY亿……

每当这类说辞传播朋友圈,你大概就知道,没卖好,至少没卖到预期。

去化率比较惨淡,只好模糊成数,用金额代替。

只要税务局不找麻烦,大家一笑而过。

现在,武汉开盘当天去化率,越来越像一个谜。

一个盘开盘到底卖多少?

传出3个版本,老正常。

哪怕三个版本,90%、70%和50%,可以相差十万八千里。

A数字报给监测机构,B数字作为置业顾问说法,C数字真实。 

有的老盘,干脆不对外说销售业绩,但纯新盘第一次亮相,总要给市场一个交待。

于是只好信口开河。

最近一个热门板块大佬级开发商,打造在武汉最顶级项目。

盘终于开出来,据说第一版广告图,策划十分大胆地写了两个字,售罄。

由于过于大胆,在内部引发争议,最后“务实派”占上峰。

随后我们在朋友圈见到爆销XX亿。

而事实上,开盘当天去化勉强50%。

很多业内人士表示,见惯不怪,卖不好的无非是高价盘。

高价盘去化低,很正常嘛。

关于当下武汉楼市,有一个形象说法——

富人在逃跑

中产社会摇

只有穷人持续高潮

说的是楼市分化。

单价2万为分水岭,一价天堂,一价炼狱。

02

事情没那么简单。

低价或者平价神盘,开始褪去光环。

一次销售策略的改变,是否捆绑装修;

一次开盘时间的确定,认筹时间长短;

一次开盘时机的把握,板块有无竞品;

或者推货量、户型面积段的调整,都能迅速将神盘打回原形。

武昌片区有两个盘,首次开盘去化非常理想,外界惊呼,看来市场对价格承受上限很高啊。

然而,首开得胜的关键,是两个盘差不多蓄客1年以上的事实。

二次开盘销售频率稍微加快,去化率即被打回原形。

最近,已经启动分销。

有的盘,在毛坯销售阶段,非常神,置业顾问没有红包,都不通知客户开盘具体时间。

一旦捆绑上装修,哪怕实际价格仅仅多1000块钱,销售去化就从超额认购,变成推二卖一。

在超低价片区,无论上面怎么表态,一个不能否认的事实,高地价项目的备案价,一定程度在突破片区上限。

哥一直说,“限价”是一块遮羞布,没有限价马上露出底裤。

比如盘龙城宋家岗板块,在售老项目均价1~1.1万(含装修),地王新项目一来,毛坯到1万,大户型几乎全部过万。

这个板块最近频繁开盘,老项目推一次售罄一次,新项目去化惨不忍睹,哪怕新项目品质更高,依然乏人问津。

颇具讽刺的就是,什么板块、地段预期?

很明显,大家就是冲着1000块钱利差来的。

即便是那些持续保持100%去化率的项目,冷暖只有开发商自知。

一家白沙洲神盘内部人士,就颇感变化。

“去化率你看不出来,明显不一样的是弃选率。”这位朋友告诉哥,他们去年基本上摇1.1倍客户,就能把房源选完。

今年,价格并没有任何变化。

最近一次推300多套房子,却摇到接近400号,也就是说,有相当部分客户,弃选。

这也是现在所谓的社会摇。

反正刚需优先比较公平,只要是有摇号,我就去。

很多人的心态就是,摇不中再摇,摇中反而纠结。

这个地段有点偏啊,我汉口的怎么摇中武昌鸟?只剩顶天立地楼层,不太好;我现在买会不会站岗呢?

当大家都冷静下来,神盘的神话色彩,也开始衰退。

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(责任编辑:卢家全)

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