退潮之后,我们终于看透一些神盘——
仅仅只是因为限价,或者毛坯,或者区域供应空挡,被神盘。
一旦改变销售策略,立马褪去光环。
武汉楼市,比你看起来脆弱。
那几千套一二手倒挂的新房,每套大概20万左右的利差
大概是武汉楼市当下最大的支撑力。
01
爆销XX亿、劲销YY亿……
每当这类说辞传播朋友圈,你大概就知道,没卖好,至少没卖到预期。
去化率比较惨淡,只好模糊成数,用金额代替。
只要税务局不找麻烦,大家一笑而过。
现在,武汉开盘当天去化率,越来越像一个谜。
一个盘开盘到底卖多少?
传出3个版本,老正常。
哪怕三个版本,90%、70%和50%,可以相差十万八千里。
A数字报给监测机构,B数字作为置业顾问说法,C数字真实。
有的老盘,干脆不对外说销售业绩,但纯新盘第一次亮相,总要给市场一个交待。
于是只好信口开河。
最近一个热门板块大佬级开发商,打造在武汉最顶级项目。
盘终于开出来,据说第一版广告图,策划十分大胆地写了两个字,售罄。
由于过于大胆,在内部引发争议,最后“务实派”占上峰。
随后我们在朋友圈见到爆销XX亿。
而事实上,开盘当天去化勉强50%。
很多业内人士表示,见惯不怪,卖不好的无非是高价盘。
高价盘去化低,很正常嘛。
关于当下武汉楼市,有一个形象说法——
富人在逃跑
中产社会摇
只有穷人持续高潮
说的是楼市分化。
单价2万为分水岭,一价天堂,一价炼狱。
02
事情没那么简单。
低价或者平价神盘,开始褪去光环。
一次销售策略的改变,是否捆绑装修;
一次开盘时间的确定,认筹时间长短;
一次开盘时机的把握,板块有无竞品;
或者推货量、户型面积段的调整,都能迅速将神盘打回原形。
大武昌片区有两个盘,首次开盘去化非常理想,外界惊呼,看来市场对价格承受上限很高啊。
然而,首开得胜的关键,是两个盘差不多蓄客1年以上的事实。
二次开盘销售频率稍微加快,去化率即被打回原形。
最近,已经启动分销。
有的盘,在毛坯销售阶段,非常神,置业顾问没有红包,都不通知客户开盘具体时间。
一旦捆绑上装修,哪怕实际价格仅仅多1000块钱,销售去化就从超额认购,变成推二卖一。
在超低价片区,无论上面怎么表态,一个不能否认的事实,高地价项目的备案价,一定程度在突破片区上限。
哥一直说,“限价”是一块遮羞布,没有限价马上露出底裤。
比如盘龙城宋家岗板块,在售老项目均价1~1.1万(含装修),地王新项目一来,毛坯到1万,大户型几乎全部过万。
这个板块最近频繁开盘,老项目推一次售罄一次,新项目去化惨不忍睹,哪怕新项目品质更高,依然乏人问津。
颇具讽刺的就是,什么板块、地段预期?
很明显,大家就是冲着1000块钱利差来的。
即便是那些持续保持100%去化率的项目,冷暖只有开发商自知。
一家白沙洲神盘内部人士,就颇感变化。
“去化率你看不出来,明显不一样的是弃选率。”这位朋友告诉哥,他们去年基本上摇1.1倍客户,就能把房源选完。
今年,价格并没有任何变化。
最近一次推300多套房子,却摇到接近400号,也就是说,有相当部分客户,弃选。
这也是现在所谓的社会摇。
反正刚需优先比较公平,只要是有摇号,我就去。
很多人的心态就是,摇不中再摇,摇中反而纠结。
这个地段有点偏啊,我汉口的怎么摇中武昌鸟?只剩顶天立地楼层,不太好;我现在买会不会站岗呢?
当大家都冷静下来,神盘的神话色彩,也开始衰退。
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